Husleieloven § 1-7: Personskade og erstatning i leieforhold

Husleieloven § 1-7: En grundig gjennomgang av erstatningsansvar for personskade i leieforhold

Innledning

Husleieloven § 1-7 er en kortfattet, men betydningsfull bestemmelse som avklarer et fundamentalt prinsipp: Husleielovens regler om erstatningsansvar er ikke ment å dekke tap som oppstår som følge av personskade. Med andre ord, dersom en person blir skadet i et leieforhold, enten det er leietaker, utleier eller en tredjeperson, må man se til de alminnelige erstatningsreglene for å avgjøre om noen kan holdes ansvarlig, og i så fall hvem.

Denne paragrafen skiller seg fra mange andre i husleieloven ved at den ikke direkte gir rettigheter eller pålegger plikter til leier eller utleier. I stedet fungerer den som en avgrensning av husleielovens anvendelsesområde, og leder oss til et annet, mer komplekst juridisk landskap: de alminnelige erstatningsreglene.

§ 1-7. Erstatningsansvar for skade på person m.v.
Tap som følge av skade på person faller utenfor bestemmelsene om erstatningsansvar i loven her. For slikt tap og for tap som ikke er følge av mislighold, gjelder de alminnelige erstatningsregler.

Forholdet til andre paragrafer i husleieloven

For å forstå rekkevidden av § 1-7, er det viktig å se den i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven, og særlig de som omhandler erstatningsansvar. Husleieloven inneholder en rekke bestemmelser som regulerer erstatningsansvar i ulike situasjoner, men disse er altså ikke ment å dekke personskader.

La oss se nærmere på noen av de mest relevante paragrafene:

Kapittel 2: Dette kapittelet regulerer utleiers erstatningsansvar for mangler ved husrommet. Det kan for eksempel være snakk om feil ved det elektriske anlegget, lekkasjer i taket, eller manglende isolasjon. Dersom slike mangler fører til økonomisk tap for leieren, kan utleier bli erstatningsansvarlig etter reglene i kapittel 2. Men dersom mangelen fører til personskade, må man se til de alminnelige erstatningsreglene.
§ 5-7: Denne paragrafen regulerer leierens krav ved mislighold fra utleiers side i leietiden. Det kan for eksempel være snakk om at utleier ikke utfører nødvendig vedlikehold, eller at utleier forstyrrer leierens bruk av husrommet. Dersom slikt mislighold fører til økonomisk tap for leieren, kan leieren gjøre ulike misligholdsbeføyelser gjeldende, herunder krav på retting, avslag i leien, heving av leieavtalen eller erstatning. Men dersom misligholdet fører til personskade, må man igjen se til de alminnelige erstatningsreglene.
§ 5-8: Denne paragrafen regulerer leierens erstatningsansvar overfor utleier. Det kan for eksempel være snakk om at leieren skader husrommet, eller at leieren forstyrrer ro og orden i eiendommen. Dersom slikt mislighold fører til økonomisk tap for utleier, kan utleier kreve erstatning fra leieren etter reglene i § 5-8. Men dersom misligholdet fører til personskade, må man nok en gang se til de alminnelige erstatningsreglene.
§ 7-7: Denne paragrafen regulerer framleierens stilling ved opphør av hovedleieavtalen. Dersom hovedleieavtalen faller bort, kan framleieren lide et økonomisk tap. I slike tilfeller kan framleieren kreve erstatning fra hovedleieren etter reglene i § 7-7. Men dersom bortfallet av hovedleieavtalen fører til personskade, må man atter en gang se til de alminnelige erstatningsreglene.
§ 10-3: Denne paragrafen regulerer erstatning for forsinkelse og mangel ved tilbakelevering av husrommet. Dersom leieren leverer husrommet tilbake for sent, eller dersom husrommet er i dårligere stand enn avtalt, kan utleier kreve erstatning fra leieren etter reglene i § 10-3. Men dersom forsinkelsen eller mangelen fører til personskade, må man nok en gang se til de alminnelige erstatningsreglene.

Nærmere om virkeområdet til § 1-7

Skade på person

Begrepet “skade på person” i § 1-7 må forstås bredt. Det omfatter enhver fysisk eller psykisk skade som påføres et menneske, uavhengig av årsak eller omfang.

Her er noen eksempler på hva som kan regnes som personskade:

Fysiske skader: Dette er den mest åpenbare kategorien, og omfatter alt fra mindre kuttskader og blåmerker til alvorlige bruddskader, brannskader, forgiftning, og varige mén.
Psykiske skader: Også psykiske skader faller inn under § 1-7. Det kan være snakk om angst, depresjon, søvnvansker, posttraumatisk stresslidelse, eller andre psykiske lidelser som er utløst av en traumatisk hendelse i leieforholdet.
Skade påført tredjeperson: Det er ikke bare leier og utleier som er beskyttet av § 1-7. Også tredjepersoner som blir skadet i et leieforhold, for eksempel gjester, håndverkere, eller naboer, vil være omfattet av bestemmelsen.

Utenfor husleielovens erstatningsregler

§ 1-7 slår fast at husleielovens regler om erstatningsansvar ikke gjelder for tap som følge av skade på person. Dette er en viktig avgrensning, og det er avgjørende å være klar over at husleieloven ikke gir grunnlag for erstatning i slike tilfeller.

De alminnelige erstatningsreglene

Når husleieloven ikke kan brukes, må man se til de alminnelige erstatningsreglene. Disse reglene er ikke samlet i en egen lov, men er utviklet gjennom en omfattende rettspraksis. De alminnelige erstatningsreglene er komplekse, og det kan være vanskelig å navigere i dem uten juridisk bistand.

De sentrale vilkårene for erstatningsansvar etter de alminnelige reglene er:

Ansvarsgrunnlag: For at noen skal bli erstatningsansvarlig, må det foreligge et ansvarsgrunnlag. Det finnes flere ulike ansvarsgrunnlag, og de mest sentrale er:
- Skyldansvar: Dette er det vanligste ansvarsgrunnlaget, og innebærer at skadevolder har handlet uaktsomt eller forsettlig. For eksempel kan en utleier bli erstatningsansvarlig dersom han har forsømt å reparere en farlig trapp, og en leietaker skader seg som følge av dette.
- Objektivt ansvar: I noen tilfeller kan det foreligge et objektivt ansvar, som innebærer at skadevolder blir ansvarlig uavhengig av skyld. For eksempel kan en eier av en hund bli erstatningsansvarlig for skader hunden volder, selv om eieren ikke har handlet uaktsomt.
- Arbeidsgiveransvar: En arbeidsgiver kan bli erstatningsansvarlig for skader som hans ansatte volder i tjenesten. For eksempel kan en utleier bli erstatningsansvarlig for skader som en vaktmester volder i forbindelse med utførelse av vedlikeholdsarbeid.
Påregnelig årsakssammenheng: Det må være en påregnelig årsakssammenheng mellom den skadevoldende handlingen eller unnlatelsen og skaden. Det vil si at skaden må være en forutsigbar følge av handlingen eller unnlatelsen. For eksempel vil det være en påregnelig årsakssammenheng mellom et løst rekkverk i en trapp og et fall i trappen.
Økonomisk tap: Den skadelidte må ha lidt et økonomisk tap for å kunne kreve erstatning. Det kan være snakk om utgifter til legebehandling, tapt arbeidsfortjeneste, eller menerstatning.

Eksempler

For å illustrere hvordan § 1-7 fungerer i praksis, kan vi se på noen konkrete eksempler:

Eksempel 1: Leietaker Lise leier en leilighet i en eldre bygård eid av utleier Ole. En dag oppdager Lise at det er en lekkasje i taket på badet. Hun kontakter Ole, som lover å sende en håndverker for å reparere lekkasjen. Men Ole utsetter reparasjonen, og en uke senere faller deler av taket ned og treffer Lise. Lise får hjernerystelse og må være sykemeldt fra jobben i flere uker.

I dette tilfellet vil Lise ikke kunne kreve erstatning fra Ole etter husleieloven, fordi skaden er en personskade. Lise må i stedet bruke de alminnelige erstatningsreglene. For å få erstatning må Lise bevise at Ole har handlet uaktsomt ved å utsette reparasjonen av lekkasjen. Dersom Lise kan bevise dette, og at det er en påregnelig årsakssammenheng mellom Oles unnlatelse og Lises skade, vil Ole kunne bli erstatningsansvarlig for Lises økonomiske tap.

Eksempel 2: Utleier Per leier ut et lokale til leietaker Kari, som driver en restaurant i lokalet. En kveld er det mye folk på restauranten, og en av gjestene, Pål, snubler i en løs teppekant og faller. Pål slår hodet i et bord og får en alvorlig hodeskade.

Pål vil ikke kunne kreve erstatning fra Per etter husleieloven, fordi skaden er en personskade. Pål må i stedet bruke de alminnelige erstatningsreglene. For å få erstatning må Pål bevise at enten Per eller Kari har handlet uaktsomt. Det kan for eksempel være at Per har forsømt å vedlikeholde lokalet, eller at Kari har forsømt å sikre at lokalet er trygt for gjestene. Dersom Pål kan bevise dette, og at det er en påregnelig årsakssammenheng mellom unnlatelsen og Påls skade, vil enten Per eller Kari, eller begge, kunne bli erstatningsansvarlig for Påls økonomiske tap.

Eksempel 3: Leietaker Lars leier en hybel av utleier Marte. Lars har en hund som er kjent for å være aggressiv. En dag biter hunden en av Martes andre leietakere, Nina. Nina må på legevakten for å få behandling for bittskadene.

Nina vil ikke kunne kreve erstatning fra Marte etter husleieloven, fordi skaden er en personskade. Nina må i stedet bruke de alminnelige erstatningsreglene. I dette tilfellet vil det mest nærliggende ansvarsgrunnlaget være objektivt ansvar. Lars, som eier av hunden, vil kunne bli erstatningsansvarlig for skadene hunden volder, uavhengig av om Lars har handlet uaktsomt eller ikke.

Husleieloven § 1-7 oppsummering

Husleieloven § 1-7 er en viktig bestemmelse som avklarer at husleielovens regler om erstatningsansvar ikke gjelder for tap som følge av skade på person. Dette betyr at de alminnelige erstatningsreglene må brukes for å avgjøre om noen er ansvarlig for skaden.

Det er avgjørende å være klar over denne bestemmelsen, både for leiere og utleiere, for å unngå misforståelser og unødvendige konflikter. Dersom det oppstår en personskade i et leieforhold, er det viktig å søke juridisk bistand for å få avklart rettstilstanden.