Husleieloven § 2-10 – Kort forklart

Husleieloven § 2-10: Leiers rett til å kreve retting av mangler ved husrommet

Innledning

Husleieloven § 2-10 omhandler leiers rett til å kreve retting av mangler ved husrommet, og utleiers tilsvarende rett til å utbedre mangler som leier påberoper seg. Bestemmelsen balanserer leiers interesse i å få et kontraktsmessig husrom med utleiers interesse i å kontrollere kostnader og gjennomføring av utbedringer.

Paragrafen er en del av husleieloven kapittel 2, som omhandler overlevering av husrommet og krav til dets tilstand. Kapittel 2 er i utgangspunktet fravikelig ved leie av lokaler, men ufravikelig ved leie av bolig. Dette innebærer at bestemmelsene i § 2-10 er ufravikelige ved boligleie, men kan fravikes ved avtale mellom partene ved leie av lokaler.

§ 2-10. Krav på retting av mangel
Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

Leiers krav på retting

Første ledd i § 2-10 slår fast leiers rett til å kreve retting: Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

Forutsetninger for retting

For at leier skal kunne kreve retting, må følgende vilkår være oppfylt:

Det må foreligge en mangel: En mangel er et avvik fra det som er avtalt mellom partene, eller fra det som følger av husleieloven.
Retting må være mulig: Mangelen må være av en slik art at den kan utbedres.
Urimelig kostnad eller ulempe: Retting kan ikke kreves dersom det vil medføre en uforholdsmessig høy kostnad eller ulempe for utleier.

Vurdering av “urimelig kostnad eller ulempe”

Hvorvidt kostnaden eller ulempen ved retting er urimelig, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Ved vurderingen skal det legges vekt på en rekke momenter, blant annet:

Kostnadens størrelse: Hvor mye vil det koste å utbedre mangelen?
Husrommets verdi: Står kostnaden i et rimelig forhold til husrommets verdi?
Leieforholdets lengde: Er leieforholdet langvarig, kan det være rimelig å pålegge utleier en høyere kostnad.
Utleiers økonomiske situasjon: Har utleier en god økonomi, kan det være rimelig å pålegge utleier en høyere kostnad.
Ulempen for utleier: Vil rettingen medføre betydelige praktiske problemer for utleier, for eksempel støy eller forstyrrelser?

Utleiers rett til å rette

Annet ledd i § 2-10 gir utleier en tilsvarende rett til å rette mangler: Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Forutsetninger for utleiers retting

For at utleier skal kunne kreve å få rette mangelen, må følgende vilkår være oppfylt:

Leier må påberope seg mangelen: Utleier kan ikke kreve å få rette mangler som leier ikke har gjort gjeldende.
Vesentlig ulempe for leier: Retting kan ikke kreves dersom det vil medføre en betydelig ulempe for leier.
Særlig grunn til å motsette seg retting: Leier kan ikke motsette seg retting uten å ha en saklig grunn.

Vurdering av “vesentlig ulempe” og “særlig grunn”

Hvorvidt ulempen ved retting er vesentlig for leier, må vurderes konkret. Det kan for eksempel legges vekt på:

Omfanget av arbeidene: Hvor omfattende er arbeidene som må utføres?
Varigheten av arbeidene: Hvor lenge vil arbeidene pågå?
Forstyrrelser for leier: Vil rettingen medføre støy, støv eller andre forstyrrelser for leier?
Nødvendigheten av å flytte: Må leier flytte ut av husrommet mens rettingen pågår?

Leier kan bare motsette seg retting dersom han har en særlig grunn til det. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom:

Leier har en sykdom som gjør at han er spesielt sensitiv for støy eller forstyrrelser.
Leier har et hjemmekontor og er avhengig av ro for å kunne jobbe.
Retting vil medføre en betydelig risiko for skade på leiers eiendeler.

Retting innen rimelig tid

Tredje ledd i § 2-10 fastslår at retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Hva er “rimelig tid”?

Hva som er “rimelig tid” for retting, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Ved vurderingen skal det legges vekt på:

Mangelens art: Hvor alvorlig er mangelen?
Omfanget av arbeidene: Hvor omfattende er arbeidene som må utføres?
Tilgjengelighet av håndverkere: Hvor lang tid vil det ta å få tak i nødvendige håndverkere?
Utleiers handlefrihet: Har utleier handlet raskt og effektivt for å få utbedret mangelen?

Leiers rett til å sette frist

Leier har rett til å sette en rimelig frist for retting. Dersom utleier ikke overholder fristen, kan leier ha rett til å utbedre mangelen selv for utleiers regning, jf. fjerde ledd.

Leiers rett til erstatning

Fjerde ledd i § 2-10 gir leier rett til erstatning dersom utleier ikke oppfyller sin plikt til å rette mangelen: Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

Forutsetninger for erstatning

For at leier skal kunne kreve erstatning, må følgende vilkår være oppfylt:

Utleier har plikt til å rette: Utleier må ha plikt til å rette mangelen etter første eller annet ledd.
Utleier har ikke rettet mangelen: Utleier har enten ikke forsøkt å rette mangelen, eller har ikke lykkes med å rette den innen rimelig tid.
Leiers utgifter er forsvarlige: Leier kan bare kreve erstattet utgifter som er nødvendige og rimelige.

Godtgjørelse for arbeid

Dersom leier selv har utført arbeid i forbindelse med rettingen, kan han kreve en rimelig godtgjørelse for dette. Godtgjørelsen skal tilsvare det leier ville ha måttet betale dersom han hadde leid inn en håndverker til å utføre arbeidet.

Oppsummering

Husleieloven § 2-10 gir leier en sterk rett til å kreve retting av mangler ved husrommet. Utleier har en tilsvarende rett til å utbedre mangler som leier påberoper seg, men denne retten er begrenset av hensynet til leiers interesser. Retting skal skje innen rimelig tid, og dersom utleier ikke oppfyller sin plikt til å rette, kan leier ha rett til å utbedre mangelen selv for utleiers regning.