Husleieloven § 2-12 – Kort forklart

Husleieloven § 2-12: Leiers rett til å heve leieavtalen – en omfattende guide

Innledning til husleieloven § 2-12:

Husleieloven § 2-12 gir leier en kraftig sanksjonsmulighet ved utleiers mislighold av leieavtalen: retten til å heve avtalen. Heving innebærer at leieforholdet bringes til opphør, og at begge parter fritas fra sine forpliktelser etter avtalen.

Bestemmelsen er en del av husleieloven kapittel 2, som omhandler overlevering av husrommet og krav til dets tilstand. Kapittel 2 er i utgangspunktet fravikelig ved leie av lokaler, men ufravikelig ved leie av bolig. Dette innebærer at bestemmelsene i § 2-12 er ufravikelige ved boligleie, men kan fravikes ved avtale mellom partene ved leie av lokaler.

§ 2-12. Heving av leieavtalen
Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.

Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.

Heving ved vesentlig mislighold

Første ledd i § 2-12 slår fast hovedregelen: Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.

Dette innebærer at leier har rett til å heve leieavtalen dersom utleier ikke oppfyller sine forpliktelser etter avtalen på en tilfredsstillende måte. For at heving skal være aktuelt, må misligholdet være av en viss alvorlighetsgrad – det må være “vesentlig”.

Hva er “vesentlig mislighold”?

Begrepet “vesentlig mislighold” er ikke definert i husleieloven. Det må derfor foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle for å avgjøre om misligholdet er tilstrekkelig alvorlig til å gi leier hevingsrett.

Ved vurderingen av om misligholdet er vesentlig, skal det legges vekt på en rekke momenter, blant annet:

Mangelens eller forsinkelsens art og omfang: Jo mer alvorlig mangelen eller forsinkelsen er, desto mer sannsynlig er det at misligholdet anses som vesentlig.
Mangelens eller forsinkelsens betydning for leier: Dersom mangelen eller forsinkelsen har stor betydning for leiers bruk av husrommet, taler dette for at misligholdet er vesentlig.
Utleiers skyld: Dersom utleier kan bebreides for mangelen eller forsinkelsen, taler dette for at misligholdet er vesentlig.
Leiers interesse i å heve: Dersom leier har en sterk interesse i å heve leieavtalen, for eksempel fordi han har funnet en annen bolig, taler dette for at misligholdet er vesentlig.
Utleiers mulighet til å rette: Dersom utleier har mulighet til å rette mangelen eller forsinkelsen innen rimelig tid, taler dette mot at misligholdet er vesentlig.

Eksempler på vesentlig mislighold

Manglende overlevering: Dersom utleier ikke overleverer husrommet til avtalt tid, og forsinkelsen er betydelig, kan dette være vesentlig mislighold.
Alvorlige mangler: Dersom husrommet har alvorlige mangler som gjør det uegnet til beboelse, for eksempel store fuktskader eller manglende oppvarming, kan dette være vesentlig mislighold.
Gjentatte mislighold: Dersom utleier gjentatte ganger misligholder sine forpliktelser etter avtalen, for eksempel ved å unnlate å utføre nødvendig vedlikehold, kan dette være vesentlig mislighold.

Heving ved ventet mislighold

Annet ledd i § 2-12 gir leier rett til å heve leieavtalen allerede før overleveringstidspunktet, dersom det er klart at det vil inntre mislighold som gir leier hevingsrett.

Dette innebærer at leier ikke trenger å vente til overleveringstidspunktet for å heve avtalen, dersom det er åpenbart at utleier ikke vil være i stand til å oppfylle sine forpliktelser.

“Klart at det vil inntre mislighold”

For at leier skal kunne heve avtalen ved ventet mislighold, må det være “klart” at utleier vil misligholde avtalen. Dette innebærer at det må foreligge en høy grad av sannsynlighet for at mislighold vil inntre.

Eksempler på situasjoner der det kan være “klart” at utleier vil misligholde avtalen:

Utleier gir uttrykk for at han ikke vil være i stand til å overlevere husrommet til avtalt tid.
Utleier har ikke startet oppussingsarbeider som er nødvendige for å gjøre husrommet beboelig til avtalt tid.
Utleier har solgt eiendommen til en ny eier som ikke vil overta leiekontrakten.

Avverging av heving ved sikkerhetsstillelse

Utleier kan avverge heving ved ventet mislighold dersom han straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Dette innebærer at utleier må gi leier en garanti for at han vil oppfylle sine forpliktelser, for eksempel ved å stille en bankgaranti.

Sikkerheten må være “betryggende”, det vil si at den må være tilstrekkelig til å dekke leiers tap dersom utleier misligholder avtalen. Sikkerheten må også stilles “straks”, det vil si uten ugrunnet opphold.

Begrensninger i hevingsretten

Tredje ledd i § 2-12 fastsetter to viktige begrensninger i leiers hevingsrett:

Leier kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt. Dersom leier har overtatt husrommet, selv om overleveringen skjedde senere enn avtalt, kan han ikke lenger heve avtalen på grunn av forsinkelsen. Leier kan imidlertid kreve erstatning for det økonomiske tapet forsinkelsen har påført ham.
Leier kan ikke heve leieavtalen på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10. Dersom utleier har rettet manglene ved husrommet, kan leier ikke lenger heve avtalen på grunn av disse manglene. Leier kan imidlertid kreve prisavslag for den perioden manglene var til stede.

Virkningen av heving

Dersom leier hever leieavtalen, bringes leieforholdet til opphør. Begge parter fritas da fra sine forpliktelser etter avtalen.

Leier har plikt til å flytte ut av husrommet, og utleier har plikt til å tilbakebetale eventuelt depositum eller forskuddsbetalt leie. Leier kan også ha krav på erstatning for det økonomiske tapet utleiers mislighold har påført ham.

Oppsummering

Husleieloven § 2-12 gir leier rett til å heve leieavtalen dersom utleier misligholder avtalen på en vesentlig måte. Leier kan heve avtalen både ved konstatert mislighold og ved ventet mislighold. Utleier kan avverge heving ved ventet mislighold dersom han straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Leiers hevingsrett er imidlertid begrenset – han kan ikke heve avtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler som er rettet.