Husleieloven § 3-4: Betaling for elektrisitet og brensel mv.

Husleieloven § 3-4: Din rett til innsyn og kontroll over strøm, vann og varme

Husleieloven § 3-4 omhandler et tema som ofte kan være kilde til uenighet mellom utleier og leietaker: fordeling av kostnader for strøm, vann og varme. Denne paragrafen gir leietakeren viktige rettigheter til innsyn og kontroll over disse kostnadene, og skal sikre en rettferdig og transparent fordeling.

§ 3-4. Betaling for elektrisitet og brensel mv.
Er det avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom. Det samme gjelder hvis leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av vann og avløp i eiendommen.

I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Det samme flertall av leierne kan kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk av vann og avløp. Utleieren kan i så fall over et tidsrom på ett år utlikne omkostningene ved slike installasjoner på samtlige leiere i eiendommen.

Forholdet til andre paragrafer

Paragraf 3-4 må sees i sammenheng med en rekke andre bestemmelser i husleieloven, særlig:

§ 3-1: Denne paragrafen fastsetter hvordan leien skal fastsettes. Hovedregelen er at leien skal være et bestemt beløp, men det kan avtales at leieren i tillegg skal betale en forholdsmessig andel av utgiftene til strøm og brensel.
§ 3-7: Denne paragrafen forbyr utleieren å kreve andre ytelser fra leieren enn de som er uttrykkelig tillatt i loven. Dette innebærer at utleieren ikke kan kreve tilleggsbetaling for strøm, vann og varme utover det som er avtalt i leiekontrakten.
§ 5-3: Denne paragrafen pålegger utleieren å vedlikeholde eiendommen, inkludert fellesanlegg for strøm, vann og varme.

Leietakerens rett til innsyn i regnskap

Paragraf 3-4 gir leietakeren en viktig rett til innsyn i utleierens regnskap for strøm, vann og varme. Denne retten gjelder dersom det er avtalt at leietakeren skal betale en særskilt andel av disse kostnadene.

Hva menes med “særskilt andel”?

Dette innebærer at kostnadene for strøm, vann og varme ikke er inkludert i den faste leien, men at leietakeren betaler et tillegg basert på sitt faktiske forbruk.

Hvilke kostnader omfattes?

Paragrafen omfatter utgifter til:

Elektrisitet: Dette inkluderer strøm til både leietakerens egen bolig og til fellesarealer, som for eksempel oppganger, vaskerom og utelys.
Brensel: Dette gjelder utgifter til oppvarming av eiendommen, for eksempel ved bruk av olje, gass eller ved.
Vann og avløp: Dette inkluderer kostnader for både kaldt og varmt vann, samt avløpsgebyr.

Hvordan kreve innsyn?

Leietakeren kan kreve at utleieren legger fram et revidert regnskap som viser:

Størrelsen på kostnadene: Regnskapet skal vise de totale kostnadene for strøm, vann og varme for hele eiendommen.
Fordelingen av kostnadene: Regnskapet skal vise hvordan disse kostnadene er fordelt på de ulike leieobjektene i eiendommen.

Formål med innsynsretten

Innsynsretten skal gi leietakeren mulighet til å kontrollere at utleieren har beregnet og fordelt kostnadene på en riktig og rettferdig måte. Leietakeren kan da sjekke at:

Utleieren ikke har belastet leietakeren for kostnader som ikke tilhører leietakerens leieobjekt.
Utleieren har benyttet en rimelig og transparent metode for å fordele kostnadene mellom de ulike leieobjektene.
Utleieren ikke har belastet leietakeren for urimelig høye administrasjonskostnader knyttet til fordeling av utgiftene.

Krav om individuelle målere

Paragraf 3-4 gir leietakerne i eiendommer med fellesanlegg for levering av varme eller varmt vann rett til å kreve at det installeres individuelle målere for forbruk av:

Varme
Varmtvann
Vann
Avløp

Hvem kan kreve installasjon?

Det er ikke tilstrekkelig at én leietaker ønsker individuelle målere. Det kreves at et flertall på to tredjedeler av leietakerne i eiendommen stiller krav om dette.

Formål med individuelle målere

Individuelle målere skal sikre en mer rettferdig fordeling av kostnader basert på den enkeltes faktiske forbruk. Dette skal hindre at leietakere som bruker lite varme, varmtvann eller vann, må betale for andres høye forbruk.

Utleierens dekning av installasjonskostnader

Utleieren kan kreve at leietakerne dekker kostnadene ved installasjon av individuelle målere. Utleieren kan imidlertid ikke kreve at hele beløpet betales med en gang. Kostnadene skal fordeles på samtlige leietakere over et tidsrom på ett år.

Pedagogisk eksempel

For å illustrere anvendelsen av § 3-4, kan vi se på et eksempel:

Ola leier en leilighet i en bygård med fem andre leietakere. I leiekontrakten er det avtalt at Ola skal betale en særskilt andel av utgiftene til strøm og varmtvann. Ola mistenker at utleieren har beregnet kostnadene feil, og at han betaler for mye.

Ola kan da kreve at utleieren legger fram et revidert regnskap som viser de totale kostnadene for strøm og varmtvann for hele bygården, og hvordan disse kostnadene er fordelt på de seks leilighetene.

Dersom Ola oppdager feil i regnskapet, for eksempel at han er belastet for strøm til fellesarealer som han ikke skal betale for, kan han kreve at utleieren retter feilen og refunderer det for mye betalte beløpet.

Ola og de andre leietakerne ønsker også å få installert individuelle målere for varmtvann, da de mistenker at noen av leietakerne bruker urimelig mye varmtvann. Fire av de seks leietakerne (to tredjedeler) er enige om dette, og de kan derfor kreve at utleieren installerer individuelle målere. Utleieren kan kreve at leietakerne dekker kostnadene ved installasjonen, men kostnadene skal fordeles på alle leietakerne over et tidsrom på ett år.

Oppsummering av husleieloven § 3-4

Husleieloven § 3-4 gir leietakeren viktige rettigheter til innsyn og kontroll over kostnader for strøm, vann og varme. Paragrafen skal sikre en rettferdig og transparent fordeling av disse kostnadene, og hindre at leietakeren blir belastet for mer enn det han skal betale for.

Det er viktig at leietakere er kjent med sine rettigheter etter § 3-4, og at de aktivt benytter seg av disse rettighetene for å sikre en rettferdig fordeling av kostnader. Ved tvil om tolkningen av paragrafen, bør leietakeren søke juridisk bistand.