§ 7-1. Opptak i husstand
Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.
Innledning: Husstandens betydning i leieforhold
Husleieloven § 7-1 regulerer leietakers rett til å ta opp nye medlemmer i sin husstand i et leieforhold. Bestemmelsen balanserer leietakers rett til et privatliv og familieliv med utleiers interesse i å ha kontroll over hvem som bor i husrommet.
Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av husleieloven § 7-1, med fokus på å forklare bestemmelsen på en lettfattelig og engasjerende måte. Vi vil belyse de ulike aspektene ved paragrafen, inkludert dens virkeområde, sentrale begreper, vilkår for opptak, utleiers godkjenningsrett, og forholdet til andre relevante bestemmelser i husleieloven. Målet er å gi både jurister og lekfolk en dypere forståelse av retten til opptak i husstand og hvordan denne retten fungerer i praksis.
Nærmere om virkeområdet til § 7-1
Hva er en “husstand”?
Begrepet “husstand” er sentralt i § 7-1, men det er ikke definert i husleieloven. I juridisk forstand defineres en husstand vanligvis som en gruppe personer som bor sammen i samme bolig og har felles husholdning. Dette innebærer at de deler på utgifter til mat, strøm, og andre fellesutgifter, og at de samarbeider om daglige gjøremål som matlaging og rengjøring.
Hvem kan tas opp i husstanden uten godkjenning?
§ 7-1 gir leietaker en ubetinget rett til å ta opp følgende personer i sin husstand uten utleiers godkjenning:
-
Ektefelle eller samboer: Leietaker kan fritt la sin ektefelle eller samboer flytte inn i husrommet.
-
Slektninger i rett opp- eller nedstigende linje: Dette omfatter leietakerens egne barn, foreldre, besteforeldre, oldeforeldre, osv., samt ektefelle/samboers tilsvarende slektninger.
-
Fosterbarn: Leietaker kan også fritt la fosterbarn flytte inn i husrommet.
Hvem krever godkjenning for opptak?
Opptak av andre personer i husstanden enn de som er nevnt ovenfor, krever godkjenning fra utleier. Dette kan for eksempel være venner, kjærester, eller andre familiemedlemmer som ikke er omfattet av den ubetingede retten til opptak.
Utleiers godkjenningsrett
Utleier har rett til å nekte godkjenning av opptak i husstanden, men bare dersom det foreligger “saklig grunn” til det, eller dersom husrommet “klart blir overbefolket”.
Hva som skal regnes som “saklig grunn” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Noen eksempler på saklig grunn kan være:
-
Dårlig betalingsevne: Dersom den personen som skal flytte inn har dårlig betalingsevne, og det er fare for at leietaker ikke vil kunne betale husleien, kan dette være saklig grunn for å nekte godkjenning.
-
Tidligere mislighold av leieforhold: Dersom den personen som skal flytte inn tidligere har misligholdt leieforhold, for eksempel ved å ikke betale leie eller ved å forårsake skader på husrommet, kan dette være saklig grunn for å nekte godkjenning.
-
Kriminell bakgrunn: Dersom den personen som skal flytte inn har en kriminell bakgrunn som gir grunn til å frykte for ro og orden i eiendommen, kan dette være saklig grunn for å nekte godkjenning.
Utleier kan også nekte godkjenning dersom husrommet “klart blir overbefolket”. Dette innebærer at det må være et betydelig misforhold mellom antall personer som skal bo i husrommet og husrommets størrelse.
Konsekvenser av ulovlig opptak
Dersom leietaker tar opp et nytt medlem i husstanden uten å ha rett til det, eller uten å ha innhentet utleiers godkjenning, kan dette få følgende konsekvenser:
-
Heving av leieavtalen: Utleier kan heve leieavtalen dersom det ulovlige opptaket er et vesentlig mislighold av leieavtalen.
-
Oppsigelse av leieavtalen: Utleier kan si opp leieavtalen dersom det ulovlige opptaket er en saklig grunn for oppsigelse.
-
Fraflytting: Utleier kan kreve at den personen som ulovlig er tatt opp i husstanden, flytter ut.
Eksempler
Eksempel 1
Leietaker Lise leier en leilighet. Lise ønsker å la sin samboer, Ole, flytte inn i leiligheten.
I dette tilfellet har Lise rett til å la Ole flytte inn uten å innhente utleiers godkjenning, jf. § 7-1 første ledd.
Eksempel 2
Leietaker Kari leier en leilighet. Kari ønsker å la sin venninne, Marte, flytte inn i leiligheten. Marte har tidligere blitt kastet ut av en leilighet på grunn av manglende leiebetaling.
I dette tilfellet kan utleier nekte å godkjenne at Marte flytter inn, da Martes tidligere mislighold av leieforhold gir saklig grunn til å frykte for at leieforholdet ikke vil bli oppfylt, jf. § 7-1 annet ledd.
Eksempel 3
Leietaker Per leier en liten hybel. Per ønsker å la sin kone og tre barn flytte inn i hybelen.
I dette tilfellet kan utleier nekte å godkjenne opptaket, da hybelen klart vil bli overbefolket dersom fem personer skal bo der, jf. § 7-1 annet ledd.
Forholdet til andre bestemmelser i husleieloven
-
§ 4-1: Det alminnelige leieprisvern: Utleier kan ikke nekte godkjenning av opptak i husstanden bare for å oppnå en høyere leiepris.
-
§ 7-2: Den alminnelige regelen om framleie: Opptak i husstand må holdes adskilt fra framleie. Framleie er når leietaker leier ut hele eller deler av husrommet til en tredjeperson. Framleie krever alltid utleiers samtykke, jf. § 7-2.
-
§ 8-2: Leierens død: Dersom leietaker dør, har visse husstandsmedlemmer rett til å tre inn i leieavtalen, jf. § 8-2.
-
§ 8-3: Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap: Ved samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse eller opphør av husstandsfellesskap, kan den andre ektefellen/samboeren eller et husstandsmedlem ha rett til å tre inn i leieavtalen, jf. § 8-3.
-
§ 9-5: Utleiers oppsigelse av tidsubestemt leieavtale: Utleier kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom leietaker tar opp et nytt medlem i husstanden uten å ha rett til det, eller uten å ha innhentet utleiers godkjenning, og dette er en saklig grunn for oppsigelse.
-
§ 9-9: Utleiers hevingsrett: Utleier kan heve leieavtalen dersom leietaker tar opp et nytt medlem i husstanden uten å ha rett til det, eller uten å ha innhentet utleiers godkjenning, og dette er et vesentlig mislighold av leieavtalen.
Oppsummering
Husleieloven § 7-1 gir leietaker rett til å ta opp nye medlemmer i sin husstand, men retten er begrenset av utleiers godkjenningsrett. Utleier kan bare nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn til det, eller dersom husrommet klart blir overbefolket. Bestemmelsen balanserer leietakers rett til et privatliv og familieliv med utleiers interesse i å ha kontroll over hvem som bor i husrommet.