Husleieloven: Alt du trenger å vite om depositum og erstatning

Oversikt:

Del 1: Introduksjon til Husleieloven

1.1 Hva er husleieloven?

Lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17, med korttittelen “husleieloven” (heretter husll.), er en sentral lov i norsk rett som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker ved leie av husrom mot vederlag. Loven skal sikre et balansert og forutsigbart leieforhold, både for den som leier ut (utleier) og den som leier (leietaker). Husll. omfatter en rekke sentrale temaer, som for eksempel:

• Avtalens inngåelse: Krav til avtaleform, bruk av standardkontrakter, mv. (husll. §§ 1-3 og 1-4).

• Overlevering og krav til husrommet: Utleiers plikter ved overlevering, hva som regnes som mangler ved husrommet, leietakers sanksjonsmuligheter ved mislighold, mv. (husll. kapittel 2).

• Leie og andre ytelser: Regler om leiefastsettelse, betaling av leie, depositum, garanti, mv. (husll. kapittel 3).

• Leieprisvern: Forbud mot urimelig høy leie, indeksregulering av leie, tilpasning til gjengs leie, mv. (husll. kapittel 4).

• Partenes plikter i leietiden: Utleiers vedlikeholdsplikt, leietakers bruk av husrommet, ro og orden, mv. (husll. kapittel 5).

• Opphør av leieavtalen: Regler om oppsigelse, heving, leietakers fraflytting, mv. (husll. kapittel 9 og 10).

1.2 Hvorfor er husleieloven viktig?

Husleieloven er viktig av flere grunner:

• Forutsigbarhet: Loven gir klare regler for leieforholdet, som bidrar til forutsigbarhet for både utleier og leietaker.

• Beskyttelse: Loven inneholder en rekke bestemmelser som skal beskytte leietaker mot urimelig behandling fra utleiers side, for eksempel når det gjelder oppsigelse, leieøkning og krav til boligstandard.

• Konfliktløsning: Loven inneholder bestemmelser om hvordan tvister mellom utleier og leietaker skal løses, for eksempel gjennom bruk av takstnemnd eller Husleietvistutvalget (husll. kapittel 12).

1.3 Hvem gjelder husleieloven for?

Husleieloven gjelder for alle avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, både for bolig og for lokale. Med husrom menes i denne sammenheng både hele rom og deler av et rom, for eksempel en hybel eller et lagerrom (Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 183). Det er uten betydning om vederlaget betales i penger eller naturalytelser, for eksempel arbeid for utleier.

Loven gjelder imidlertid ikke:

• For avtaler mellom hoteller, pensjonater og lignende overnattingssteder og deres gjester (husll. § 1-1 fjerde ledd).

• For avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk (husll. § 1-1 fjerde ledd).

• For andre avtaler hvor bruksrett til husrom ikke er det vesentligste i avtaleforholdet, for eksempel avtaler om forpaktning av jordbruksareal (Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 184).

Praktiske eksempler:

• Husll. gjelder: Marte leier en leilighet av Peder for 10.000 kroner per måned.

• Husll. gjelder: Lars leier en hybel av Kari, og betaler leie ved å arbeide 10 timer per uke i Karis hage.

• Husll. gjelder ikke: Ola leier et rom på et hotell for en natt.

• Husll. gjelder ikke: Anne leier en hytte av Bjørn for to uker i sommerferien.

I de neste kapitlene vil vi se nærmere på sentrale bestemmelser i husleieloven, med fokus på depositum og erstatning.

Del 2: Det du trenger å vite om depositum

2.1 Hva er depositum og hvordan fungerer det?

Et depositum i et husleieforhold er et pengebeløp som leietaker innbetaler til utleier ved leieforholdets start, som sikkerhet for utleiers krav som kan oppstå i forbindelse med leieforholdet.

2.1.1 Hvorfor kreve depositum?

Formålet med depositum er å gi utleier en økonomisk sikkerhet for eventuelle krav som kan oppstå mot leietaker i løpet av leieforholdet, eller ved dets opphør. Dette kan for eksempel være krav om skyldig leie, utbedring av skader på husrommet utover normal slitasje, eller utgifter til fravikelse dersom leietaker ikke flytter frivillig etter leieforholdets opphør. Deponering av et pengebeløp gir utleier en trygghet for at slike krav kan dekkes, selv om leietaker ikke skulle være i stand til eller villig til å gjøre opp for seg. [Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 60]

2.1.2 Hva kan depositum brukes til å dekke?

Husleieloven gir utleier en vid adgang til å avtale med leietaker hvilke krav som skal kunne sikres av depositum. Dette kan for eksempel være:

• Skyldig leie

• Skader på husrommet utover normal slitasje

• Utgifter ved fravikelse

• Andre krav som reiser seg av leieavtalen. [husll. § 3-5]

Dersom det ikke er inngått noen særskilt avtale om hvilke krav depositum skal dekke, vil det være opp til domstolene å tolke og utfyll avtalen. Utgangspunktet vil da være at depositum kan benyttes til dekning av alle krav som utleier har mot leietaker i anledning leieforholdet. [Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 60]

2.1.3 Hvordan betales depositum?

For å sikre at depositum er beskyttet mot både utleiers og leietakers kreditorer, samt for å hindre misbruk, stiller husleieloven krav om at depositumsbeløpet skal settes inn på en særskilt konto i leierens navn i en finansinstitusjon i Norge. [husll. § 3-5]

2.1.4 Hvor oppbevares depositum?

Bestemmelsen om at depositum skal plasseres på en særskilt konto i leierens navn innebærer at:

• Midlene skal holdes adskilt fra både utleiers og leietakers øvrige midler.

• Det ikke kan avtales at utleier skal kunne disponere over beløpet fritt så lenge leieforholdet varer. [Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 60]

Dette sikrer at depositumsbeløpet er beskyttet mot utleiers kreditorer, og at det ikke kan benyttes til andre formål enn å dekke utleiers krav mot leietaker. [Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 60]

2.1.5 Renter på depositum

Husleieloven stiller krav om at depositumskontoen skal ha vanlige rentevilkår. [husll. § 3-5] Dette innebærer at leietaker skal ha rett til å motta renter på det innbetalte beløpet. Leietaker kan kreve rentene utbetalt fra finansinstitusjonen uten samtykke fra utleier. [Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 61]

Det finnes imidlertid et unntak fra denne regelen. Ved utleie av elev- og studentboliger kan det avtales at rentene skal godskrives utleier. [husll. § 11-2]

2.3. Hvilke krav kan dekkes av depositum?

Depositum er en sikkerhet for utleier for å dekke krav som reiser seg av leieavtalen. Hvilke spesifikke krav som kan dekkes avhenger av hva partene har avtalt, men husleieloven setter begrensninger for hva som kan anses som gyldige krav i denne sammenheng.

2.3.1 Utleiers rettigheter

Husleieloven § 3-5 første ledd oppregner eksempler på krav som kan dekkes av depositum:

• Skyldig leie: Dersom leietaker misligholder sin betalingsplikt for husleien, kan utleier ha rett til å dekke utestående leie fra depositumskontoen. Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 60 presiserer at dette også gjelder etter leieforholdets opphør, for eksempel ved for sen utflytting.

• Skader på husrommet: Dersom leietaker påfører skade på husrommet utover normal slitasje, og leietaker er erstatningsansvarlig for dette etter husll. § 5-8, kan utleier dekke reparasjonskostnadene fra depositum, jf. Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 59.

• Utgifter ved fraviking: Dersom leietakeren må kastes ut av husrommet etter en tvangsfravikelsesprosess, kan utleier dekke omkostningene forbundet med utkastelsen fra depositum, jf. Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 59.

• Andre krav som reiser seg av leieavtalen: Dette er en generell bestemmelse som fanger opp andre krav som har direkte sammenheng med leieforholdet. Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 59 og NOU 1993:4 s. 126 presiserer at dette kan være for eksempel etterskuddsvise krav for elektrisitet og brensel etter husll. § 3-4.

Det er viktig å merke seg at depositum bare kan dekke krav som reiser seg av leieavtalen. Andre krav som utleier måtte ha mot leietaker, for eksempel gjeld fra et annet rettsforhold, kan ikke dekkes av depositum.

2.3.2. Leietakers ansvar

For at utleier skal kunne bruke depositum til å dekke et krav, må leietaker være ansvarlig for kravet. Dette innebærer at:

• Mislighold: Leietakeren må ha misligholdt en plikt etter husleieloven eller leiekontrakten, for eksempel ved å ikke betale leie i tide eller ved å påføre skade på husrommet.

• Erstatningsansvar: Leietaker må være erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet misligholdet har medført for utleier, jf. husll. §§ 2-13 og 5-8.

Leietaker er ikke ansvarlig for forhold som ligger utenfor dennes kontroll, jf. husll. §§ 2-13 og 5-8.

2.3.3. Trenger jeg en dom for å bruke depositum?

Om utleier trenger en dom for å bruke depositum avhenger av hva slags krav det er snakk om, jf. husll. § 3-5 fjerde og sjette ledd.

• Skyldig leie: Utleier kan kreve utbetaling av skyldig leie fra depositumskontoen uten dom dersom visse vilkår er oppfylt, jf. husll. § 3-5 fjerde ledd. Dette er en forenklet prosess som skal gjøre det lettere for utleier å få dekket ubestridte leiekrav.

• Andre krav: For alle andre krav enn skyldig leie trenger utleier enten skriftlig samtykke fra leietaker eller en rettskraftig dom for å kunne bruke depositum. Dette skal sikre leietaker mot at utleier bruker depositum til å dekke urettmessige eller omtvistede krav.

Det kan oppstå situasjoner hvor det er uenighet om depositumsbruken. Da kan både utleier og leietaker benytte seg av ulike konflikthåndteringsmekanismer.

2.4 Når kan leietaker kreve depositum tilbake?

Etter at et leieforhold er avsluttet, vil leietaker naturligvis ønske å få tilbake det deponerte beløpet. Husleieloven har klare regler for når og hvordan dette kan skje, og disse reglene er utformet for å ivareta både utleiers og leietakers interesser.

2.4.1 Hva skjer med depositum etter leieforholdets slutt?

Ved leieforholdets opphør opphører også utleiers rett til å disponere depositumsbeløpet fritt. Imidlertid har utleier fremdeles en rett til å søke dekning i depositum for eventuelle utestående krav som følger av leieavtalen. Dersom det ikke finnes noen slike krav, eller dersom kravene er mindre enn det deponerte beløpet, har leietaker krav på å få tilbakebetalt det resterende beløpet.

2.4.2 Hvilke frister gjelder?

Finansinstitusjonen kan utbetale depositumsbeløpet til leietaker to måneder etter leieforholdets opphør, dersom ikke annet er avtalt. Denne fristen er ment å gi utleier tilstrekkelig tid til å undersøke om leieobjektet er tilbakelevert i kontraktsmessig stand, og til å fremsette eventuelle krav mot leietaker.

Viktig: Utleier kan kreve å få dekket skyldig leie fra depositumskontoen før det har gått to måneder. Dette forutsetter at visse vilkår er oppfylt, jf. husleieloven § 3-5 fjerde ledd.

2.4.3 Krav om tilbakebetaling

For å få tilbakebetalt depositum, må leietaker fremsette et skriftlig krav til finansinstitusjonen. Finansinstitusjonen er da forpliktet til å varsle utleier om kravet, og gi utleier en frist på fem uker til å enten fremsette krav om dekning av skyldig leie, eller til å dokumentere at det er reist søksmål mot leietaker. Dersom utleier ikke reagerer innen fristen, vil finansinstitusjonen utbetale depositumsbeløpet til leietaker.

Praktisk eksempel: Ola leier en leilighet av Kari. Leieforholdet opphører 1. juni. To måneder senere, 1. august, sender Ola et skriftlig krav til banken om tilbakebetaling av depositum. Banken varsler Kari om dette, og gir henne fem uker til å reagere. Dersom Kari ikke har noen krav mot Ola, eller dersom hun ikke reiser søksmål innen 1. september, vil banken utbetale depositum til Ola.

2.5 Hva hvis det er uenighet om depositum?

2.5.1 Konflikthåndtering

Til tross for at husleieloven har klare regler om depositum, kan det oppstå uenigheter mellom utleier og leietaker. Disse uenighetene kan dreie seg om:

• Størrelsen på depositum

• Hvilke krav depositum kan brukes til å dekke

• Utleiers rett til å bruke depositum

• Leietakers rett til å få depositum tilbakebetalt

Ved uenighet er det viktig at partene forsøker å komme til en løsning gjennom dialog og forhandlinger. Husleieloven legger opp til at partene skal være løsningsorienterte og bidra til en minnelig ordning.

2.5.2 Hvilke muligheter har jeg som utleier?

Dersom du som utleier mener at du har krav på å bruke deler av, eller hele, depositum, må du først og fremst dokumentere kravet ditt overfor leietaker. Dette kan du gjøre ved å fremlegge:

• Kvitteringer for utgifter til reparasjon av skader

• Bilder av skader på husrommet

• Regnskap som viser skyldig leie

• Annen dokumentasjon som støtter kravet ditt

Dersom leietaker bestrider kravet ditt, har du flere muligheter:

1. Forhandle med leietaker: Forsøk å komme frem til en minnelig løsning gjennom dialog og forhandlinger.

2. Varsle sosialtjenesten: Dersom misligholdet fra leietaker gir grunnlag for utkastelse, og det er grunn til å tro at leietaker har et hjelpebehov, kan du varsle kommunens sosialtjeneste, jf. husll. § 9-11. Sosialtjenesten kan da forsøke å bistå leietaker, slik at en utkastelse kan unngås.

3. Krav om utbetaling fra depositumskontoen: Du kan kreve utbetaling fra depositumskontoen i henhold til husll. § 3-5. For å få utbetalt skyldig leie må du dokumentere kravet ditt, og leietaker må ikke ha reist søksmål innen fem uker etter at finansinstitusjonen har varslet leietaker om kravet.

4. Innkalle til forliksmegling: Du kan innkalle leietaker til forliksmegling i forliksrådet, jf. tvisteloven kapittel 5.

5. Reise søksmål: Dersom forhandlinger og forliksmegling ikke fører frem, kan du reise søksmål mot leietaker for å få kravet ditt fastslått ved dom.

2.5.3 Hvilke muligheter har leietaker?

Dersom du som leietaker mener at utleiers krav på depositum er uberettiget, har du også flere muligheter:

1. Forhandle med utleier: Forsøk å komme frem til en minnelig løsning gjennom dialog og forhandlinger.

2. Klage til Husleietvistutvalget (HTU): Dersom du bor i en kommune med HTU, kan du klage til utvalget for å få kravet vurdert, jf. husll. § 12-5.

3. Protestere mot utleiers krav om utbetaling fra depositumskonto: Du kan protestere mot utleiers krav om utbetaling fra depositumskontoen ved å reise søksmål innen fem uker etter at du er varslet om kravet, jf. husll. § 3-5.

4. Innkalle til forliksmegling: Du kan innkalle utleier til forliksmegling i forliksrådet.

5. Reise søksmål: Dersom forhandlinger, HTU og forliksmegling ikke fører frem, kan du reise søksmål for å få kravet avvist.

2.5.4 Husleietvistutvalget (HTU)

Flere kommuner har etablert et eget Husleietvistutvalg (HTU), jf. husll. § 12-5. HTU er et partssammensatt tvisteløsningsorgan som behandler tvister etter husleieloven. Utvalget skal være faglig uavhengig og kan ikke instrueres om behandlingen av saker. Dersom du er uenig med utleier om depositum, kan du klage til HTU.

2.5.5 Forliksrådet

Forliksrådet er et lavterskeltilbud for tvisteløsning, jf. tvisteloven kapittel 5. Du kan innkalle utleier, eller bli innkalt av utleier, til forliksmegling i forliksrådet. Målet med forliksmegling er å komme frem til en løsning som begge parter kan godta.

3. Erstatning

3.1 Utleiers erstatningsansvar

I et leieforhold kan utleier bli erstatningsansvarlig overfor leietaker dersom utleier misligholder sine forpliktelser etter husleieloven eller leiekontrakten. Mislighold kan for eksempel foreligge dersom utleier ikke stiller husrommet til disposisjon til avtalt tid, dersom husrommet har mangler ved overtakelsen, eller dersom utleier ikke oppfyller sine vedlikeholdsplikter i leieperioden.

Hvilket erstatningsansvar utleier har overfor leietaker, avhenger av misligholdets art og årsak. Husleieloven opererer med tre hovedtyper ansvarsgrunnlag: kontrollansvar, skyldansvar og tilsikringsansvar.

3.1.1 Kontrollansvar ved forsinkelse og mangler

Hovedregelen for utleiers erstatningsansvar ved forsinkelse og mangler er kontrollansvar. Dette innebærer at utleier i utgangspunktet er objektivt ansvarlig for tap som følge av mislighold, men at utleier likevel blir fri for ansvar dersom utleier kan bevise at misligholdet skyldes en hindring utenfor utleiers kontroll, som utleier ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

For å bli fritatt for ansvar, må utleier altså bevise at:

1. Det foreligger en hindring som har forårsaket misligholdet.

2. Hindringen ligger utenfor utleiers kontroll.

3. Utleier ikke med rimelighet kunne ha forutsett hindringen på avtaletiden.

4. Utleier ikke med rimelighet kunne ha unngått eller overvunnet følgene av hindringen.

Eksempel: Utleier leier ut en leilighet som skal pusses opp før overtakelse. Leietaker skal overta leiligheten 1. august. På grunn av en uforutsett leveringsforsinkelse fra leverandøren av byggematerialer, blir ikke oppussingen ferdig til avtalt tid. Leietaker må derfor bo på hotell i en uke, og krever erstatning fra utleier for hotellutgiftene.

I dette tilfellet vil utleier i utgangspunktet være erstatningsansvarlig etter reglene om kontrollansvar. Utleier kan imidlertid bli fritatt for ansvar dersom utleier kan bevise at:

1. Forsinkelsen skyldtes en hindring utenfor utleiers kontroll (leveringsforsinkelse fra leverandøren).

2. Utleier ikke med rimelighet kunne ha forutsett leveringsforsinkelsen.

3. Utleier ikke med rimelighet kunne ha unngått eller overvunnet følgene av leveringsforsinkelsen (for eksempel ved å skaffe materialer fra en annen leverandør).

Dersom utleier kan bevise dette, vil utleier bli fritatt for erstatningsansvar for leietakers hotellutgifter.

Kontrollansvaret gjelder både for forsinkelse og for mangler. Ved forsinkelse foreligger mislighold dersom husrommet ikke stilles til leietakers disposisjon til avtalt tid. Ved mangler foreligger mislighold dersom husrommet ikke er i kontraktsmessig stand ved overleveringen.

Eksempler på mangler:

• Vannlekkasje i taket.

• Defekt elektrisk anlegg.

• Muggsopp i kjeller.

• Husrommet er ikke rengjort.

Hvilke mangler som foreligger, må avgjøres ut fra en konkret vurdering av leiekontrakten og forholdene for øvrig. Det kan for eksempel være relevant å vurdere hva som er vanlig standard for tilsvarende husrom, og hvilke forventninger leietaker med rimelighet kunne ha.

Det er viktig å merke seg at kontrollansvaret kun omfatter direkte tap. Indirekte tap, som for eksempel tapt fortjeneste, omfattes kun av kontrollansvaret dersom det også foreligger skyldansvar eller tilsikringsansvar. Mer om dette i punkt 3.3.3.

3.1.2. Skyldansvar og tilsikringsansvar

Selv om kontrollansvaret er hovedregelen for utleiers erstatningsansvar ved forsinkelse og mangler, kan utleier også bli erstatningsansvarlig på grunnlag av skyldansvar eller tilsikringsansvar.

• Skyldansvar: Utleier er erstatningsansvarlig for tap som følge av mislighold dersom misligholdet eller tapet skyldes “feil eller forsømmelse” fra utleierens side (husll. § 2-13 femte ledd bokstav a). Dette innebærer at leier må bevise at utleier har handlet uaktsomt.

  • Eksempel: Utleier visste om en lekkasje i taket, men unnlot å reparere denne før leietaker flyttet inn. Lekkasjen forårsaker skade på leietakers eiendeler. Utleier kan her holdes ansvarlig på grunnlag av skyldansvar, da han burde ha utbedret lekkasjen før leieforholdets start.

• Tilsikringsansvar: Utleier blir ansvarlig dersom oppfyllelsen av leieavtalen avviker fra det som er tilsikret (garantert) fra utleierens side (husll. § 2-13 femte ledd bokstav b). Dette innebærer at utleier har påtatt seg en utvidet risiko for at avtalen skal oppfylles på dette punktet. For eksempel kan utleier ha garantert at husrommet har en bestemt standard, eller at det skal være fri for skadedyr.

  • Eksempel: Utleier garanterer at leiligheten skal være fri for mus, men leietaker oppdager musebol i kjøkkenskapet kort tid etter innflytting. Utleier kan her holdes ansvarlig på grunnlag av tilsikringsansvar, uavhengig av om han visste om musene eller ikke.

3.1.3. Ansvar for tredjepersoners handlinger

Utleier kan bli ansvarlig for handlinger begått av tredjepersoner som han har gitt i oppdrag å oppfylle deler av leieavtalen. Dette følger av prinsippet om kontrollansvar, men utvides ytterligere i husll. § 2-13 annet ledd. Utleier kan for eksempel bli ansvarlig for forsinkelse forårsaket av håndverkere som han har leid inn til å pusse opp husrommet.

For at utleier skal bli fri for ansvar i slike tilfeller, må to vilkår være oppfylt:

• Hindringen utenfor tredjepersonens kontroll: Tredjepersonen må selv være fritatt for ansvar etter reglene om kontrollansvar (husll. § 2-13 annet ledd).

• Hindringen varer: Ansvarsfriheten gjelder kun så lenge hindringen varer. Dersom hindringen faller bort, blir utleier ansvarlig dersom han plikter å oppfylle avtalen, men unnlater å gjøre dette (husll. § 2-13 tredje ledd).

Eksempel: Utleier leier inn en elektriker til å installere nytt elektrisk anlegg i leiligheten før leietaker flytter inn. Elektrikeren blir forsinket på grunn av en uventet streik blant leverandører av elektriske komponenter. Streiken er en hindring utenfor elektrikerens kontroll, og utleier blir derfor ikke ansvarlig for forsinkelsen så lenge streiken varer. Dersom streiken avsluttes og elektrikeren likevel ikke blir ferdig til avtalt tid, kan utleier bli ansvarlig for forsinkelsen.

3.2 Leiers erstatningsansvar:

Husleieloven fastsetter også regler for leiers erstatningsansvar ovenfor utleier. Disse reglene er utformet for å sikre at utleier ikke lider tap som følge av leiers mislighold av leieavtalen. De sentrale bestemmelsene om leiers erstatningsansvar finner vi i husleieloven § 5-8.

3.2.1 Kontrollansvar ved mislighold

Hovedregelen er at leier er erstatningsansvarlig for tap utleier lider som følge av at leier ikke oppfyller sine plikter etter husleieloven §§ 5-1 til 5-6. Dette omtales som et kontrollansvar, og innebærer at leier i utgangspunktet er ansvarlig for ethvert mislighold. Imidlertid inneholder bestemmelsen en viktig modifikasjon: Leier kan fri seg fra ansvar dersom misligholdet skyldes en hindring utenfor leiers kontroll som leier ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden, eller unngått eller overvunnet følgene av (husll. § 5-8 første ledd).

Eksempel: Leier har plikt til å måke snø utenfor inngangen til boligen. En plutselig snøstorm gjør det umulig for leier å måke snøen før utleier kommer til skade. Leier kan da fri seg fra ansvar, da snøstormen var en hindring utenfor leiers kontroll som ikke med rimelighet kunne forventes å ha vært tatt i betraktning.

3.2.2 Skyldansvar for skade på husrommet

For tap som følge av skade på husrommet, gjelder et skyldansvar med omvendt bevisbyrde (husll. § 5-8 femte ledd). Dette innebærer at leier er ansvarlig for skade på husrommet med mindre leier kan godtgjøre at skaden ikke skyldes feil eller forsømmelse fra leiers side.

Eksempel: Leier søler maling på gulvet i stuen. Utleier kan kreve erstatning for skaden, med mindre leier kan bevise at sølingen ikke skyldtes uaktsomhet.

3.2.3 Ansvar for tredjepersoners handlinger

Leier er ansvarlig for mislighold og skade forvoldt av personer som leier har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen (husll. § 5-8 annet ledd). Dette innebærer at leier kan bli ansvarlig for eksempel for skader forvoldt av håndverkere som leier har leid inn. Leier er i slike tilfeller kun fri for ansvar dersom også tredjepersonen ville vært fritatt for ansvar etter regelen om kontrollansvar.

Eksempel: Leier leier inn en elektriker for å installere en ny lampe. Elektrikeren utfører arbeidet uaktsomt og forårsaker brann i boligen. Leier vil da i utgangspunktet være ansvarlig overfor utleier for skaden, med mindre elektrikeren kan godtgjøre at brannen skyldtes en hindring utenfor elektrikerens kontroll.

Det er viktig å merke seg at leier kun er ansvarlig for direkte tap som følge av kontrollansvaret (husll. § 5-8 fjerde ledd). Utleier kan kreve erstatning for indirekte tap kun dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leiers side (husll. § 5-8 femte ledd). Begrepet “indirekte tap” er definert i husll. § 2-14 annet ledd, og omfatter blant annet tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning, tapt fortjeneste og tap som følge av tingskade.

3.3 Erstatningsutmåling:

Erstatningsutmåling er prosessen med å fastsette den økonomiske kompensasjonen en skadelidende part skal motta som følge av et økonomisk tap. I husleieforhold er utmålingen regulert av husleieloven § 2-14, som inneholder følgende sentrale prinsipper:

3.3.1 Prinsippet om full erstatning:

Husleieloven § 2-14 første ledd fastslår at erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette innebærer at utgangspunktet er full erstatning, hvor leietaker skal stilles økonomisk som om kontraktsbruddet ikke hadde funnet sted.

Praktisk eksempel: La oss si at utleier er forsinket med overleveringen av en bolig, og leietaker må bo på hotell i en uke. Utleier vil da måtte dekke leietakers hotellutgifter i sin helhet, forutsatt at vilkårene for erstatning er oppfylt.

Det er imidlertid viktig å merke seg at erstatningen skal kompensere for leietakers nettotap, hvilket innebærer at eventuelle besparelser som følge av misligholdet skal trekkes fra.

Praktisk eksempel: I eksempelet ovenfor, dersom leietaker sparte utgifter til mat og strøm ved å bo på hotell i stedet for i den leide boligen, skal disse besparelsene trekkes fra erstatningsbeløpet.

3.3.2. Påregnelighet og tapsbegrensningsplikt:

Husleieloven § 2-14 første ledd annet punktum fastslår at erstatning bare gis for tap som utleier med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet. Dette er et uttrykk for påregnelighetsprinsippet i erstatningsretten, som innebærer at en skadevolder ikke er ansvarlig for alle tenkelige konsekvenser av sine handlinger, men kun de som en typisk sett kunne forvente.

Praktisk eksempel: Dersom en vannlekkasje i leiligheten, som følge av utleiers manglende vedlikehold, fører til at leietakers verdifulle kunstsamling blir ødelagt, vil utleier ikke uten videre være erstatningsansvarlig for dette tapet, dersom han ikke var kjent med kunstsamlingen.

Leietaker har på sin side en tapsbegrensningsplikt. Husleieloven § 2-14 fjerde ledd slår fast at dersom leietaker forsømmer å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leietaker bære den tilsvarende del av tapet. Leietaker plikter altså å opptre aktivt for å minimere det økonomiske tapet som følge av utleiers mislighold.

Praktisk eksempel: I eksempelet med vannlekkasjen ovenfor, dersom leietaker kunne ha berget kunstsamlingen ved å flytte den til et annet rom, men unnlot å gjøre dette, vil han ikke kunne kreve full erstatning fra utleier for skaden på kunstsamlingen.

3.3.3. Direkte og indirekte tap:

Husleieloven § 2-14 opererer med et skille mellom direkte og indirekte tap, som er relevant for utmålingen av erstatning i relasjon til kontrollansvaret, jf. punkt 3.1.1 og 3.2.1.

Direkte tap er tap som er en umiddelbar og naturlig følge av kontraktsbruddet.

Eksempler på direkte tap:

• Merutgifter til leie av alternativ bolig eller lokale.

• Tapt leieinntekt for leietaker ved framleie.

• Nødvendige reparasjonskostnader ved skade på husrommet.

Indirekte tap er tap som er en mer fjern og avledet følge av kontraktsbruddet. Husleieloven § 2-14 annet ledd definerer indirekte tap som:
* a) Tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning.
* b) Tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort, for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet.
* c) Tap som følge av tingskade, for eksempel skade på inventar.

3.3.4. Lemping av erstatningsansvar:

Husleieloven § 2-14 femte ledd gir domstolen adgang til å lempe utleiers erstatningsansvar dersom det vil virke urimelig tyngende for utleier, ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers. Lemping innebærer en reduksjon av erstatningsbeløpet ut fra en helhetsvurdering av partenes situasjon.

Eksempler på momenter som kan tale for lempning:

• Leietaker har medvirket til tapet.

• Tapet er av en usedvanlig stor størrelse i forhold til hva som er vanlig.

• Utleier har handlet i aktsom god tro.

Det er viktig å merke seg at lemping er et unntak fra hovedregelen om full erstatning. Det skal altså foreligge særlige grunner for å sette ned erstatningsbeløpet.

4. Avslutning:

4.1. Oppsummering av viktige punkter

• Husleieloven (husll.) av 26. mars 1999 nr. 17 regulerer forholdet mellom utleier og leietaker ved utleie av bolig og lokale. Loven skal sikre en balansert løsning mellom partenes interesser, med et særlig fokus på å beskytte boligleieres interesser.

• Depositum er et viktig virkemiddel for utleiere for å sikre dekning av krav som oppstår under leieforholdet, for eksempel manglende leiebetaling eller skader på husrommet. Utleier kan kreve opptil seks måneders leie i depositum, som skal plasseres på en særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår (husll. § 3-5).

• Erstatning kan kreves både av utleier og leietaker ved mislighold av leieavtalen. Utleiers erstatningsansvar er i stor grad objektivt, basert på kontrollansvaret, men utleier kan bli fritatt for ansvar hvis misligholdet skyldes hindringer utenfor utleiers kontroll. Leier er erstatningsansvarlig for direkte tap basert på kontrollansvar, og for indirekte tap og skade på husrommet basert på skyldansvar.

4.2. Hvor finner man mer informasjon om husleieloven?

• Husbanken: https://husbanken.no/ – Husbanken har mye nyttig informasjon om husleie, depositum, bostøtte og andre relaterte temaer.

• Forbrukerrådet: https://www.forbrukerradet.no/ – Forbrukerrådet kan gi deg veiledning om dine rettigheter som leietaker og utleier, og bistå i konflikter.

• Advokat: Ved mer komplekse problemstillinger kan det være lurt å kontakte en advokat med spesialkompetanse innen husleierett.