Husleieloven § 8-5: En dybdegående guide til gjennomføring av leierskifte – Sikre en smidig overgang av leieforholdet
Husleieloven § 8-5 regulerer gjennomføringen av leierskifte. Paragrafen fastsetter tidspunktet for når leieretten overføres til den nye leietakeren, og hvilke rettigheter og plikter den tidligere og den nye leietakeren har overfor utleier. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av paragrafen, med fokus på å belyse de praktiske aspektene ved leierskifte, og hvordan loven sikrer en smidig overgang av leieforholdet.
§ 8-5. Gjennomføring av leierskifte
Krever leierskiftet godkjenning fra utleieren, overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Er leierskiftet godkjent ved utleierens passivitet, overføres leieretten i forhold til utleieren ved utløpet av svarfristen etter § 8-4 tredje ledd annet punktum, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Kan leierskiftet gjennomføres uten utleierens godkjenning, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen.
For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd, hefter bare den nye leieren. Krever overføringen godkjenning fra utleieren, kan utleieren stille som vilkår for godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunkt som er angitt i første ledd. Kravets størrelse skal angis.
Det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen er misligholdt før dette tidspunktet, bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes.
Innledning: Leierskifte – et skifte av ansvar
Et leierskifte innebærer at en ny leietaker overtar rettighetene og pliktene etter en eksisterende leieavtale. Dette kan skje ved salg av en virksomhet, ved dødsfall, samlivsbrudd eller i andre situasjoner der det er behov for å overføre leieforholdet til en annen person. Husleieloven § 8-5 regulerer de praktiske aspektene ved leierskifte, og sikrer at overgangen skjer på en ryddig og forutsigbar måte.
Tidspunkt for overføring av leierett: Når trer den nye leietakeren inn?
Tidspunktet for overføring av leierett avhenger av om leierskiftet krever utleiers godkjenning:
Leierskifte som krever godkjenning
Dersom leierskiftet krever godkjenning fra utleier, overføres leieretten i forhold til utleier fra det tidspunkt meldingen om godkjenning kommer fram til leietaker, med mindre et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Dette innebærer at:
-
Skriftlig søknad: Leietaker må sende utleier en skriftlig søknad om godkjenning av leierskiftet.
-
Utleiers svarfrist: Utleier har én måned på seg til å svare på søknaden, jf. husleieloven § 8-4 tredje ledd.
-
Tidspunkt for overføring: Leieretten overføres når utleier gir skriftlig godkjenning, eller når svarfristen utløper uten at utleier har svart. Partene kan imidlertid avtale et senere tidspunkt for overføring i søknaden.
Leierskifte godkjent ved passivitet
Dersom utleier ikke svarer på søknaden om godkjenning innen svarfristen, regnes dette som godkjenning til overføring. Leieretten overføres da ved utløpet av svarfristen, med mindre et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden.
Leierskifte som ikke krever godkjenning
Dersom leierskiftet kan gjennomføres uten utleiers godkjenning, for eksempel ved dødsfall eller samlivsbrudd, overføres bruksretten i forhold til utleier fra det tidspunkt meldingen om leierskiftet kom fram til utleier, med mindre et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen. Dette innebærer at:
-
Melding til utleier: Leietaker må sende utleier en melding om leierskiftet. Meldingen trenger ikke å være skriftlig, men det er anbefalt av bevishensyn.
-
Tidspunkt for overføring: Leieretten overføres når utleier mottar meldingen, eller på et senere tidspunkt som er oppgitt i meldingen.
Ansvar for krav etter leierskiftet: Hvem betaler hva?
Husleieloven § 8-5 regulerer også ansvaret for krav som springer ut av leieforholdet, etter at leierskiftet er gjennomført.
Krav som forfaller etter leierskiftet
For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd, hefter bare den nye leieren. Dette innebærer at den nye leietakeren er ansvarlig for å betale leie, dekke utgifter til felleskostnader og oppfylle andre forpliktelser etter leieavtalen, fra det tidspunktet leieretten er overført.
Krav som forfaller før leierskiftet
For krav som forfaller før leierskiftet, er den tidligere leietakeren fortsatt ansvarlig. Utleier kan imidlertid stille som vilkår for å godkjenne leierskiftet at den nye leietakeren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunkt leieretten overføres. Dette innebærer at:
-
Begrenset ansvar for ny leietaker: Den nye leietakeren blir bare ansvarlig for krav som er forfalt de siste seks måneder. Dette gir den nye leietakeren en viss beskyttelse mot å måtte dekke store, uforutsette krav.
-
Utleiers sikkerhet: Utleier får en viss sikkerhet for at eldre krav blir dekket, selv om den tidligere leietakeren ikke er i stand til å betale.
-
Kravets størrelse skal angis: Utleier må opplyse den nye leietakeren om størrelsen på kravet som den nye leietakeren skal overta ansvaret for.
Mislighold fra tidligere leietaker: Ingen sanksjoner mot ny leietaker
Det at den tidligere leietakeren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleier rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leietakeren. Dette innebærer at:
-
Ny leietaker starter med blanke ark: Den nye leietakeren skal ikke straffes for den tidligere leietakerens mislighold.
-
Utleier må forfølge krav mot tidligere leietaker: Utleier må forfølge eventuelle krav mot den tidligere leietakeren.
Unntak: Heving før godkjenning
Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleier, kan utleier heve leieavtalen på grunn av mislighold fra den tidligere leietakeren, men bare dersom godkjenning av overføringen kan nektes. Dette innebærer at:
-
Utleier kan heve dersom ny leietaker er uegnet: Dersom utleier har saklig grunn til å nekte godkjenning av den nye leietakeren, for eksempel på grunn av dårlig betalingsevne, kan utleier heve leieavtalen før overføringen er gjennomført.
-
Utleier kan ikke heve dersom ny leietaker er egnet: Dersom utleier ikke har saklig grunn til å nekte godkjenning av den nye leietakeren, kan ikke utleier heve leieavtalen etter at søknaden om godkjenning er mottatt.
Praktiske eksempler: Gjennomføring av leierskifte
Eksempel 1: Salg av butikk
Leietaker Ola driver en butikk i et lokale han leier av utleier Kari. Ola selger butikken til Pål, og søker om Karis godkjenning av leierskiftet. Kari godkjenner Pål som ny leietaker den 1. juni. Leieretten overføres til Pål den 1. juni. Pål er ansvarlig for å betale leie fra og med 1. juni. Ola er ansvarlig for å betale leie frem til 31. mai.
Eksempel 2: Dødsfall
Leietaker Lise dør. Lises datter, Pål, som bodde i leiligheten sammen med Lise, sender utleier melding om at han ønsker å tre inn i leieavtalen. Utleier mottar meldingen den 10. mai. Leieretten overføres til Pål den 10. mai. Pål er ansvarlig for å betale leie fra og med 10. mai. Dødsboet er ansvarlig for å betale leie frem til 9. mai.
Eksempel 3: Overtakelse av gjeld
Leietaker Marte driver en frisørsalong i et lokale hun leier av utleier Jens. Marte selger frisørsalongen til Gro, og søker om Jens’ godkjenning av leierskiftet. Marte har utestående leie for de siste tre måneder. Jens stiller som vilkår for å godkjenne leierskiftet at Gro påtar seg personlig ansvar for den utestående leien. Gro godtar vilkåret, og Jens godkjenner leierskiftet. Gro er nå ansvarlig for å betale den utestående leien.
Eksempel 4: Mislighold fra tidligere leietaker
Leietaker Ola leier et lokale til restaurant av utleier Kari. Ola har misligholdt leieavtalen ved å betale leie for sent flere ganger. Ola selger restauranten til Pål, og søker om Karis godkjenning av leierskiftet. Kari kan ikke nekte å godkjenne Pål som ny leietaker på grunn av Olas mislighold. Dersom Kari godkjenner Pål som ny leietaker, kan ikke Kari heve leieavtalen på grunn av Olas mislighold. Kari må forfølge eventuelle krav mot Ola.
Eksempel 5: Heving før godkjenning
Leietaker Lise leier et lokale til butikk av utleier Per. Lise selger butikken til Jens, og søker om Pers godkjenning av leierskiftet. Jens har tidligere gått konkurs med en annen butikk. Per har saklig grunn til å nekte godkjenning av Jens som ny leietaker, og kan heve leieavtalen med Lise før overføringen er gjennomført.
Oppsummering: Gjennomføring av leierskifte – en ryddig prosess
Husleieloven § 8-5 gir et klart rammeverk for gjennomføring av leierskifte. Paragrafen fastsetter tidspunktet for overføring av leierett, fordeler ansvaret for krav mellom den tidligere og den nye leietakeren, og beskytter den nye leietakeren mot sanksjoner for den tidligere leietakerens mislighold.
Ved å følge lovens bestemmelser, kan partene sikre en smidig overgang av leieforholdet, og unngå unødvendige konflikter og usikkerhet. Det er viktig at både leietakere og utleiere er kjent med reglene i § 8-5, og at de samarbeider for å sikre en ryddig og rettferdig gjennomføring av leierskiftet.