Boligkjøp er en betydelig milepæl i livet, en investering som for mange representerer en drøm om
trygghet, komfort og et sted å skape varige minner. Men hva skjer når denne drømmen slår sprekker, ikke
på grunn av synlige feil eller mangler, men på grunn av noe så fundamentalt som boligens størrelse?
Arealavvik, der boligens faktiske areal avviker fra det som ble opplyst under salget, kan forvandle
boligdrømmen til et mareritt av frustrasjon, økonomiske bekymringer og juridiske utfordringer.
Denne artikkelen gir en dyptgående analyse av reglene om arealavvik ved boligkjøp, med særlig
fokus på å styrke forbrukerens posisjon og gi en tydelig veiledning i en situasjon som ofte er
preget av både juridiske og følelsesmessige utfordringer. Vi vil belyse de sentrale
rettsprinsippene, analysere relevante rettsavgjørelser og gi praktiske råd for å
sikre en rettferdig løsning.
Innledning: Når kvadratmeterne svikter og boligdrømmen krymper
Boligens areal er en avgjørende faktor for både prisen og funksjonaliteten. Størrelsen på boligen
påvirker ikke bare hvor mye man må betale, men også romfordelingen, møbleringsmulighetene og den
generelle opplevelsen av boligkomfort. Kjøpere bruker arealopplysningene til å sammenligne
boliger, vurdere om prisen er rimelig, og danne seg et bilde av hvordan de kan leve i boligen.
Arealavvik, der boligens faktiske areal avviker fra det som ble opplyst under salget,
kan derfor få vidtrekkende konsekvenser for kjøperen. Oppdagelsen av et mindre areal
enn forventet kan føre til en rekke utfordringer:
-
Redusert funksjonalitet: En mindre bolig kan føles trang og klaustrofobisk,
og gjøre det vanskeligere å innrede og møblere slik man ønsker. -
Nedsatt boligkomfort: Et mindre areal kan gå utover både lysforhold,
ventilasjon og den generelle opplevelsen av trivsel i boligen. -
Økonomisk tap: Kjøperen kan ha betalt en for høy pris for boligen,
basert på en feilaktig opplysning om arealet. -
Følelsesmessig belastning: Oppdagelsen av et arealavvik kan være en stor
skuffelse for kjøperen, og føre til frustrasjon, sinne og en følelse av å
være lurt.
Avhendingsloven: En rettslig rettesnor i et komplekst landskap
Arealavvik ved boligkjøp er regulert i lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast
eigedom (avhendingslova). Loven skal sikre en balansert og forutsigbar rettstilstand ved
omsetning av fast eiendom, og bestemmelsene om arealavvik er utformet for å ivareta
både kjøperens og selgerens interesser.
Avhendingsloven er et komplekst regelverk, og det kan være vanskelig for en forbrukerkjøper
å orientere seg i lovens bestemmelser. Denne artikkelen vil derfor gi en grundig
gjennomgang av de sentrale reglene om arealavvik, med særlig fokus på forbrukerens
rettigheter.
Forbrukerkjøp: Et styrket vern for boligkjøpere
Avhendingsloven definerer forbrukerkjøp som «kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person
som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd», jf. avhendingslova § 1-2 tredje
ledd. Denne definisjonen omfatter både kjøp av bolig fra profesjonelle selgere og kjøp fra
private selgere. Det sentrale er at kjøperen er en privatperson som kjøper boligen til eget
bruk, og ikke som ledd i næringsvirksomhet.
Forbrukerkjøpere har et styrket vern i avhendingsloven, ved at en del av bestemmelsene er
ufråvikelige til deres fordel. Dette innebærer at selgeren ikke kan avtale vilkår som
svekker forbrukerens rettigheter i forhold til det som følger av loven.
Arealavvik som mangel: Veien til prisavslag eller heving
Et arealavvik kan utgjøre en mangel ved boligen, og gi kjøperen rett til å kreve
prisavslag eller heving av kjøpet. For at et arealavvik skal anses som en mangel, må
følgende vilkår være oppfylt:
-
Avviket må være vesentlig: Arealavviket må ha en viss størrelse og
betydning for kjøperen. -
Kjøperen må ha innrettet seg etter arealopplysningen: Kjøperen må ha
lagt arealopplysningen til grunn ved sin beslutning om å kjøpe boligen. -
Kjøperen må ha reklamert innen rimelig tid: Kjøperen må ha gitt selgeren
beskjed om arealavviket innen rimelig tid etter at avviket ble oppdaget
eller burde vært oppdaget.
Vesentlig arealavvik: En grundig analyse av rettspraksis
Vilkåret om «vesentlig arealavvik» innebærer at arealavviket må ha en viss størrelse
og betydning for kjøperen. Om et arealavvik er vesentlig, beror på en konkret
vurdering av alle relevante omstendigheter.
Rettspraksis har etablert en rekke momenter som kan være relevante i denne
vurderingen:
-
Størrelsen på avviket: Jo større arealavviket er, desto mer sannsynlig
er det at det anses som vesentlig. Et avvik på noen få kvadratmeter vil
sjelden være vesentlig, mens et avvik på 10 % eller mer av det oppgitte
arealet lettere vil kunne anses som vesentlig. I Rt-1990-1038, som
omhandlet et arealavvik på 13,5 %, uttalte Høyesterett at «[d]et er på det
rene at en arealsvikt av et slikt omfang i seg selv er et vesentlig
mislighold». -
Boligens type og størrelse: Avvikets betydning må vurderes i forhold til
boligens type og størrelse. Et arealavvik på 5 kvadratmeter vil ha større
betydning i en liten leilighet enn i en stor enebolig. I Rt-2003-612, som
omhandlet et arealavvik på 10 m² i en leilighet på 84 m², la Høyesterett
vekt på at «[e]t arealavvik på 10 m² i en leilighet av denne størrelsen
må anses som betydelig». -
Bruken av boligen: Avvikets betydning må også vurderes i forhold til hvordan
boligen skal brukes. Et arealavvik på soverommet vil for eksempel ha større
betydning enn et arealavvik på et bodareal. I LG-2014-147337, som
omhandlet et arealavvik på 6 m² på et soverom, la lagmannsretten vekt på
at «[a]realavviket på soverommet er særlig tyngende, da det reduserer
rommets funksjonalitet og komfort betydelig». -
Kjøpesummen: Et stort arealavvik i forhold til kjøpesummen taler for at
avviket er vesentlig. Har kjøperen betalt en høy pris per kvadratmeter,
vil et arealavvik ha større økonomisk betydning. -
Selgerens opptreden: Har selgeren garantert for arealet, eller har
selgeren utvist uaktsomhet ved opplysningene om arealet, vil dette tale
for at avviket er vesentlig. I Rt-1930-1462, der selgeren hadde
oppgitt et uriktig areal i en annonse, uttalte Høyesterett at «[e]n
vesentlig felles forutsetning for kjøpet var sviktet».
Innrettelse: Når kjøperens forventninger er knyttet til arealet
For at et arealavvik skal anses som en mangel, må kjøperen ha lagt arealopplysningen til
grunn ved sin beslutning om å kjøpe boligen. Dette kalles «innrettelse». Har kjøperen
for eksempel kjøpt boligen uten å ta hensyn til arealet, eller har kjøperen vært
kjent med arealavviket før kjøpet, kan ikke arealavviket gjøres gjeldende som en
mangel.
I Rt-1997-1657, som omhandlet et arealavvik på 14 m², uttalte Høyesterett at
«[d]et sentrale er om kjøperen har innrettet seg etter den oppgitte arealet».
I denne saken hadde kjøperen ikke innrettet seg etter det oppgitte arealet,
da kjøperen hadde kjøpt boligen «som den er» og uten å ha foretatt noen
nærmere undersøkelser av arealet.
Reklamasjon: En rettslig nødvendighet for å sikre rettighetene
For å kunne kreve prisavslag eller heving på grunn av et arealavvik, må kjøperen
reklamere over mangelen innen rimelig tid etter at den ble oppdaget eller burde vært
oppdaget. Reklamasjon innebærer at kjøperen gir selgeren beskjed om at det foreligger
en mangel, og at kjøperen vil gjøre mangelen gjeldende.
Avhendingsloven har to reklamasjonsfrister:
-
Relativ reklamasjonsfrist: Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at han
eller hun oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Denne fristen kan aldri være
kortere enn to måneder fra det tidspunkt da kjøperen oppdaget mangelen, jf.
avhendingslova § 4-19 første ledd. -
Absolutt reklamasjonsfrist: Kjøperen må reklamere senest fem år etter at han
eller hun overtok boligen, jf. avhendingslova § 4-19 annet ledd.
Formkrav til reklamasjon: Skriftlighet for å sikre bevis og unngå tvil
Det stilles ingen formelle krav til reklamasjonen. Den kan gis muntlig eller skriftlig.
Det er imidlertid sterkt å anbefale å reklamere skriftlig, slik at man har
dokumentasjon for at man har reklamert. Reklamasjonen bør inneholde en tydelig
beskrivelse av arealavviket, hvordan avviket ble oppdaget, og hva kjøperen krever.
Det kan være nyttig å dokumentere arealavviket med en rapport fra en takstmann
eller annen sakkyndig, og å legge ved tegninger eller andre dokumenter som viser det
oppgitte arealet.
Beregning av prisavslag: En analyse av ulike metoder
Dersom et arealavvik anses som en mangel, kan kjøperen kreve prisavslag.
Prisavslaget skal fastsettes slik at forholdet mellom den nedsatte prisen og den avtalte
prisen svarer til forholdet mellom boligens verdi i mangelfull stand og boligens verdi i
kontraktsmessig stand, jf. avhendingslova § 4-12 første ledd.
I praksis benyttes det flere metoder for å beregne prisavslaget:
-
Verdireduksjonsmetoden: Denne metoden tar utgangspunkt i differansen mellom
boligens verdi i mangelfull stand og boligens verdi i kontraktsmessig stand.
Verdireduksjonen kan fastsettes ved hjelp av takstmenn eller andre sakkyndige.
Denne metoden er den mest vanlige ved arealavvik, da den tar hensyn til
den faktiske verdireduksjonen som arealavviket medfører. -
Utbedringskostnadsmetoden: Denne metoden tar utgangspunkt i hva det vil koste
å utbedre mangelen. Denne metoden er sjelden aktuell ved arealavvik, da det
oftest ikke er mulig å «utbedre» et arealavvik. I de tilfeller der
utbedring er mulig, for eksempel ved å bygge på boligen, kan denne metoden
likevel være relevant. -
Skjønnsmessig fastsettelse: I noen tilfeller kan det være vanskelig å
fastsette verdireduksjonen nøyaktig. Da kan prisavslaget fastsettes
skjønnsmessig, ut fra en helhetsvurdering av alle relevante omstender.
Denne metoden kan være aktuell der verdireduksjonen er vanskelig å tallfeste,
for eksempel ved arealavvik som medfører redusert funksjonalitet eller
boligkomfort.
Heving av kjøpet: Når arealavviket er uakseptabelt
I sjeldne tilfeller kan et arealavvik være så stort og ha så betydelig innvirkning på
kjøperen at det gir grunnlag for å heve kjøpet. Dette vil imidlertid bare være
aktuelt dersom arealavviket anses som et vesentlig kontraktsbrudd, jf.
avhendingslova § 4-13.
For at heving skal være aktuelt, må arealavviket være av en slik art at det
gjør boligen uegnet til det formål kjøperen hadde, eller at det påfører
kjøperen et betydelig økonomisk tap. I Rt-1935-961, der arealet var
vesentlig mindre enn oppgitt, uttalte Høyesterett at «[p]å grunn av
misforholdet mellom hvad kjøperen har kjøpt og hvad han har fått, lar kjøpet
gå tilbake».
Særlige regler for arealavvik: Forenklinger og presiseringer
For å forenkle rettstilstanden og gjøre det enklere for forbrukerne å håndtere
arealavvik, foreslår departementet i Prop. 44 L (2018-2019) Endringer i
avhendingslova (tryggere bolighandel) en rekke endringer i avhendingsloven.
-
Enhver innendørs arealsvikt som mangel: Departementet foreslår at ethvert
avvik fra det opplyste bygningsarealet innendørs som hovedregel skal utgjøre en
mangel, jf. forslaget til avhendingslova § 3-3 andre ledd. Dette innebærer
at det ikke lenger skal kreves at arealavviket er av en viss størrelse for at
det skal kunne utgjøre en mangel. Forslaget er begrunnet i at utviklingen i
måleteknologi gjør det enklere å måle areal nøyaktig, og at det er
rimelig at kjøperen kan stole på at de oppgitte arealopplysningene er
korrekte. -
Sjablongmessig utmåling av prisavslag: Departementet foreslår en ny
bestemmelse om at prisavslag ved innendørs arealsvikt som hovedregel skal
fastsettes forholdsmessig på grunnlag av kvadratmeterpriser for tilsvarende
eiendommer i samme område, jf. forslaget til avhendingslova § 4-12 tredje
ledd. Denne sjablongmessige utmålingsregelen skal gjøre det enklere og
mer forutsigbart å beregne prisavslag ved innendørs arealavvik. -
Egenandel for kjøperen: Departementet foreslår at kjøperen selv skal dekke
tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner, jf. forslaget
til avhendingslova § 3-1 fjerde ledd. Denne egenandelsregelen skal gjelde
for alle typer mangler, men det foreslås unntak for arealavvik innendørs.
Egenandelsregelen skal bidra til å redusere antall tvister om mindre
mangler, og gjøre det lettere for partene å komme til enighet uten å
involvere advokater og domstoler.
Oppsummering: Nøyaktighet, åpenhet og bevissthet – nøkkelen til en trygg bolighandel
Arealavvik ved boligkjøp kan være en kilde til konflikt og frustrasjon. Ved å
kjenne til reglene om arealavvik og følge rådene i denne artikkelen, kan
forbrukeren styrke sin posisjon og øke sjansene for en rettferdig løsning
dersom boligens areal ikke samsvarer med forventningene.
For å forebygge og håndtere arealavvik bør både kjøper og selger:
-
Være nøyaktige med arealopplysningene, og sikre at disse er basert på
korrekte målinger og beregninger. -
Være åpne om eventuelle uklarheter knyttet til arealmåling, og
dokumentere arealavvik med rapporter fra sakkyndige. -
Reklamere skriftlig over arealavvik innen rimelig tid, med en tydelig
beskrivelse av avviket og hva kjøperen krever. -
Vurdere selgerens tilbud om retting nøye, og ta hensyn til
ulempene retting kan medføre for kjøperen. -
Søke juridisk bistand dersom det er tvil om rettighetene, eller
dersom partene ikke kommer til enighet.
En trygg bolighandel forutsetter nøyaktighet, åpenhet og bevissthet om rettigheter og
plikter. Ved å være bevisste på disse faktorene kan både kjøpere og selgere
bidra til en mer forutsigbar og tillitsfull bolighandel, der boligdrømmen
kan realiseres uten ubehagelige overraskelser knyttet til boligens størrelse.
Metabeskrivelse (kort): Arealavvik ved boligkjøp kan gi rett til prisavslag
eller heving. Lær om dine rettigheter og hvordan du håndterer situasjonen!