Husleieloven § 10-6: En grundig analyse av vederlag for kundekrets ved opphør av leieforhold
Innledning: Kundekretsens verdi og utleiers berikelse
I næringsleieforhold kan leietaker, gjennom sin virksomhet i lokalet, bygge opp en verdifull kundekrets. Denne kundekretsen representerer en betydelig goodwill-verdi, som kan gi utleier en økonomisk fordel ved leieforholdets opphør. For eksempel kan utleier leie ut lokalet til en ny leietaker til en høyere pris, eller utleier kan selv drive virksomhet i lokalet og dra nytte av den etablerte kundekretsen.
Husleieloven § 10-6 anerkjenner denne verdiskapningen og gir leietaker av lokale en rett til å kreve vederlag for den fordelen utleier oppnår som følge av den kundekretsen leietaker har opparbeidet. Bestemmelsen skal sikre en rettferdig fordeling av den økonomiske gevinsten som følger av leietakerens innsats og etablering av virksomheten i lokalet.
Denne artikkelen gir en omfattende og detaljert analyse av husleieloven § 10-6, med fokus på å belyse alle aspekter ved vederlagskravet for kundekrets. Vi vil utforske bestemmelsens virkeområde, sentrale begreper, vilkår for vederlagskravet, beregning av vederlaget, tilbakebetalingsplikt, og forholdet til andre relevante bestemmelser i husleieloven. Målet er å gi en grundig forståelse av leietakers rettigheter ved opparbeidelse av kundekrets i et næringslokale, både for jurister og for lekfolk som ønsker å forstå sine rettigheter og plikter i leieforhold.
§ 10-6. Vederlag for kundekrets
Er leieren av lokale oppsagt, og oppsigelsen ikke settes til side etter reglene i § 9-8, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet. Når vederlag tilkjennes, skal retten som regel fastsette at utleieren kan kreve hele eller en bestemt del av vederlaget tilbake, dersom leieren innen en fastsatt frist på inntil tre år på ny starter tilsvarende virksomhet innenfor et område som fastsettes av retten.
Vederlag kan ikke tilkjennes dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold.
Nærmere om virkeområdet til § 10-6
Leie av lokale
Bestemmelsen i § 10-6 gjelder kun for leie av lokale, det vil si husrom som ikke skal brukes til boligformål. Dette kan for eksempel være butikklokaler, kontorlokaler, lagerlokaler, eller andre typer næringslokaler.
Oppsigelse fra utleier
Vederlagskravet forutsetter at leietakeren er oppsagt av utleier. Dette innebærer at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse dersom leietakeren selv sier opp leieavtalen, eller dersom leieavtalen opphører ved utløpet av en tidsbestemt leieperiode.
Oppsigelsen må være gyldig
Det er også et vilkår at oppsigelsen ikke settes til side etter reglene i § 9-8. Dette innebærer at leietakeren ikke kan kreve vederlag dersom oppsigelsen er ugyldig, for eksempel fordi den er usaklig eller urimelig.
Utleiers fordel
Vederlaget skal beregnes ut fra den “fordelen utleieren oppnår” som følge av den kundekretsen leietakeren har opparbeidet. Dette innebærer at leietaker ikke har krav på å få dekket sine faktiske kostnader med å bygge opp kundekretsen, men bare den verdiskapningen som kundekretsen representerer for utleier.
Tilbakebetalingsplikt
Dersom retten tilkjenner leietaker vederlag for kundekretsen, skal retten “som regel” fastsette at utleier kan kreve hele eller deler av vederlaget tilbakebetalt, dersom leietaker innen en viss frist starter opp tilsvarende virksomhet i nærheten av det opprinnelige lokalet.
Vesentlig mislighold
Leietaker kan ikke kreve vederlag dersom han har gjort seg skyldig i “vesentlig mislighold” av leieavtalen. Dette innebærer at leietakeren for eksempel ikke kan kreve vederlag dersom han har misligholdt sin betalingsplikt, eller dersom han har forårsaket betydelige skader på lokalet.
Beregning av vederlaget
Vederlaget for kundekretsen skal beregnes ut fra den fordelen utleier oppnår som følge av kundekretsen. Dette kan være:
-
Økt leieverdi: Dersom utleier kan leie ut lokalet til en ny leietaker til en høyere pris på grunn av den etablerte kundekretsen, vil vederlaget normalt tilsvare differansen mellom den gamle leieprisen og den nye leieprisen.
-
Økt salgsverdi: Dersom utleier selger eiendommen, vil vederlaget normalt tilsvare den delen av den økte salgssummen som kan tilskrives den etablerte kundekretsen.
-
Økt fortjeneste: Dersom utleier selv driver virksomhet i lokalet, vil vederlaget normalt tilsvare den økte fortjenesten som utleier kan oppnå på grunn av den etablerte kundekretsen.
Tilbakebetalingsplikt
Formål med tilbakebetalingsplikten
Tilbakebetalingsplikten har som formål å forhindre at leietakeren får en urimelig fordel ved å motta vederlag for kundekretsen, samtidig som han starter opp tilsvarende virksomhet i nærheten av det opprinnelige lokalet og dermed tar med seg kundekretsen.
Vilkår for tilbakebetalingsplikt
Retten kan fastsette at utleier kan kreve hele eller deler av vederlaget tilbakebetalt, dersom følgende vilkår er oppfylt:
-
Leietaker starter opp tilsvarende virksomhet: Leietaker må starte opp en virksomhet som er av samme art som den virksomheten han drev i det opprinnelige lokalet.
-
Innen en fastsatt frist: Leietaker må starte opp den nye virksomheten innen en frist som retten fastsetter. Fristen kan være på inntil tre år.
-
Innenfor et bestemt område: Leietaker må starte opp den nye virksomheten innenfor et geografisk område som retten fastsetter. Området må være avgrenset slik at det er reell fare for at leietakerens nye virksomhet vil konkurrere med utleiers virksomhet i det opprinnelige lokalet.
Omfang av tilbakebetalingsplikten
Retten kan fastsette at utleier kan kreve hele eller deler av vederlaget tilbakebetalt. Omfanget av tilbakebetalingsplikten vil avhenge av en konkret vurdering av hvor stor konkurransefare det er mellom leietakerens nye virksomhet og utleiers virksomhet i det opprinnelige lokalet.
Eksempler
Eksempel 1
Leietaker Lise driver en kafé i et lokale hun leier av utleier Ole. Ole sier opp leieavtalen fordi han ønsker å leie ut lokalet til en høyere pris. Lise har gjennom flere år bygget opp en stor og lojal kundekrets. Den nye leietakeren, Kari, driver også en kafé, og hun kan forvente å oppnå en betydelig høyere omsetning enn Lise på grunn av den etablerte kundekretsen.
I dette tilfellet har Lise krav på vederlag for den fordelen Ole oppnår som følge av kundekretsen, jf. § 10-6. Vederlaget vil normalt tilsvare differansen mellom den leien Lise betalte og den leien Kari betaler. Retten kan imidlertid fastsette at Ole kan kreve hele eller deler av vederlaget tilbakebetalt, dersom Lise innen en viss frist starter opp en ny kafé i nærheten av det opprinnelige lokalet.
Eksempel 2
Leietaker Per driver en frisørsalong i et lokale han leier av utleier Anne. Anne sier opp leieavtalen fordi hun ønsker å drive frisørsalong i lokalet selv. Per har gjennom mange år bygget opp en stor kundekrets.
I dette tilfellet har Per krav på vederlag for den fordelen Anne oppnår som følge av kundekretsen, jf. § 10-6. Vederlaget vil normalt tilsvare den økte fortjenesten som Anne kan forvente å oppnå på grunn av den etablerte kundekretsen. Retten kan imidlertid fastsette at Anne kan kreve hele eller deler av vederlaget tilbakebetalt, dersom Per innen en viss frist starter opp en ny frisørsalong i nærheten av det opprinnelige lokalet.
Eksempel 3
Leietaker Lars driver en klesbutikk i et lokale han leier av utleier Marte. Marte sier opp leieavtalen fordi hun ønsker å leie ut lokalet til en blomsterbutikk. Lars har gjennom flere år bygget opp en kundekrets, men denne kundekretsen vil ikke ha noen verdi for den nye leietakeren.
I dette tilfellet har ikke Lars krav på vederlag for kundekretsen, jf. § 10-6. Dette skyldes at Marte ikke oppnår noen fordel av kundekretsen, da den nye leietakeren driver en helt annen type virksomhet.
Eksempel 4
Leietaker Ole driver en restaurant i et lokale han leier av utleier Kari. Kari sier opp leieavtalen fordi Ole gjentatte ganger har misligholdt sin betalingsplikt.
I dette tilfellet har ikke Ole krav på vederlag for kundekretsen, jf. § 10-6. Dette skyldes at Ole har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen.
Oppsummering
Husleieloven § 10-6 gir leietaker av lokale en rett til å kreve vederlag for den fordelen utleier oppnår som følge av den kundekretsen leietaker har opparbeidet. Vederlaget skal beregnes ut fra den økte leieverdien, salgsverdien, eller fortjenesten som utleier kan oppnå på grunn av kundekretsen. Retten kan fastsette at utleier kan kreve hele eller deler av vederlaget tilbakebetalt, dersom leietaker innen en viss frist starter opp tilsvarende virksomhet i nærheten av det opprinnelige lokalet. Leietaker kan ikke kreve vederlag dersom han har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen.