Heving av boligkjøp [komplett guide 2024]

Heving av boligkjøp: En dybdegående juridisk analyse

Introduksjon

Å kjøpe bolig er en stor investering, og dessverre kan det oppstå situasjoner der kjøperen opplever at boligen ikke er som forventet. I slike tilfeller kan det være aktuelt å vurdere heving av kjøpet. Denne artikkelen gir en dybdegående juridisk analyse av adgangen til å heve boligkjøp etter avhendingslova. Vi vil undersøke de juridiske vilkårene for heving, sentral rettspraksis, og de praktiske konsekvensene av heving. Artikkelen retter seg mot både kjøpere og selgere av fast eiendom, samt jurister og andre som er interessert i boligjus.

Bakgrunn
Avhendingslova regulerer salg av fast eiendom og i kapittel 4 i loven behandles kjøperens rettigheter ved avtalebrudd. Hvis boligen ikke er i kontraktsmessig stand har kjøperen rett til å heve kjøpet dersom visse vilkår er oppfylt. Ved heving faller partenes plikt til å oppfylle avtalen bort. Selger må derfor tilbakebetale kjøpesummen til kjøper og kjøper må fratre boligen og tilbakeføre den til selger.

Gjeldende rett

• Avhendingslovas regler om heving
  Avhendingslova § 4-13 regulerer kjøperens rett til å heve kjøpet ved mangler. Første ledd fastslår at kjøperen kan heve avtalen dersom “mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot”. Det følger videre av bestemmelsen at heving også kan kreves ved forsinkelse, dersom dette innebærer et “vesentlig avtalebrudd”, jf. § 4-3. Spørsmålet blir altså om hva som utgjør et “vesentlig avtalebrudd”.

• Vesentlighetsvilkåret
  Vurderingen av om det foreligger et vesentlig avtalebrudd beror på en helhetsvurdering. I forarbeidene til avhendingslova, Ot.prp.nr. 66 (1990–1991) s. 89 flg. gis det anvisning på relevante momenter i vesentlighetsvurderingen. For det første skal det foretas en objektiv vurdering av avvikets størrelse og omfang, og avvikets betydning for kjøper. Videre kan det legges vekt på om en retting av mangelen vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og gjenopprette avtalens balanse, jf. Rt. 1998 s. 1510 s. 1518. Det følger imidlertid av HR-2010-967-A (Rt. 2010 s. 710) at selv om mangelen kan rettes, innebærer ikke det i seg selv at heving er avskåret. For det andre vil selgers skyld spille en rolle ved vesentlighetsvurderingen. Selgers eventuelle skyld må sees i sammenheng med omfanget av mangelen. Momenter som kan inngå i aktsomhetsvurderingen vil eksempelvis være om selger har brutt opplysningsplikten eller lojalitetsplikten, gitt uriktige opplysninger, gitt urimelige opplysninger i egenerklæringen, samt i hvilken grad manglene burde vært avdekket i en tilstandsrapport eller lignende salgsdokumenter. Jo klarere bruddet på opplysningsplikten er, jo mindre skal det til for at det skal foreligge et vesentlig kontraktsbrudd som gir kjøper rett til å heve avtalen, jf. HR-2022-1228-A (Håkonshall). Dette må ses i sammenheng med formålet bak opplysningsplikten, nemlig at den kan hindre fremtidige tvister mellom kjøper og selger. Dersom tidsaspektet skal ha en betydning for hevingsspørsmålet må tidsaspektet sammenholdes med mangelens betydning og andre objektive og subjektive forhold i saken, se Rt-2000-199.

• Heving ved uriktige opplysninger
  Avhendingslova § 3-8 omhandler mangler som følger av uriktige opplysninger om eiendommen. Det følger av bestemmelsens første ledd at det foreligger en mangel dersom «omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen» og «ein kan gå ut i frå at opplysninga har verka inn på avtala». Tilsvarende gjelder dersom eiendommen «ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren». Det avgjørende er hvorvidt selger har forsømt sin opplysningsplikt. Det kreves for det første at selger kjente eller måtte kjenne til opplysningen og at opplysningen ikke ble korrigert på en tydelig måte før avtalen ble inngått, jf. avhendingslova § 3-8 annet ledd. Det kreves for det andre at opplysningene har virket inn på avtalen, som betyr at de har hatt motiverende virkning på kjøpers beslutning, jf. forarbeidene Ot.prp.nr. 66 s. 88 og 93 og Rt-2003-612. Hva gjelder størrelsen på innvirkningsvilkåret har Høyesterett uttalt i Rt. 2002 s. 696 avsnitt 58 og 59 at en la til grunn et aktsomhetskrav for vurderingen av om opplysningene var vesentlige. For at kjøper skal vinne frem med mangelskrav eller hevingskrav ved selgers forsømmelse av opplysningsplikten kreves det følgelig at selgers brudd på denne kan sies å ha virket vesentlig inn på avtalen.

Drøfting: Relevante momenter ved hevingsvurderingen
Flere momenter er relevante ved vurderingen av om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Dette inkluderer blant annet:

1. • Mangelens art og omfang: Hvor omfattende er mangelen, både kvantitativt og kvalitativt? Er det snakk om en bagatellmessig feil eller en alvorlig mangel som påvirker boligens brukbarhet og verdi?

2. • Muligheten for retting: Kan mangelen utbedres, og i så fall til hvilken kostnad og ulempe for kjøper? Hvis mangelen kan utbedres til en akseptabel kostnad og ulempe, kan det tale mot heving.

3. • Tidsaspektet: Hvor lang tid har gått fra overtakelse til hevingskravet fremsettes? Lang tid kan tale mot heving, spesielt hvis kjøper har bodd i boligen lenge uten å reagere på mangelen, jf. HR-2010-967-A (Rt. 2010 s. 710)

4. • Selgers skyld: Har selger opptrådt klanderverdig, for eksempel ved å holde tilbake informasjon eller gi uriktige opplysninger? Selgers skyld kan tale for heving.

5. • Kjøpers krav om problemfri bolig: Hvorvidt kjøper eksplisitt har uttrykt ønske om en problemfri bolig til selger, vil ha betydning for hevingskravet jf. Rt-2010-710. I den saken uttrykte kjøper ønske til selger om en problemfri bolig, noe Høyesterett tilla vesentlig vekt ved godkjennelsen av hevingskravet. Dette taler i retning av at der en bolig selges som “oppussingsobjekt”, eller med en “sliten” standard kan kjøper i utgangspunktet ikke forvente at boligen skal være i problemfri stand. Dette fordrer naturligvis at en “sliten” stander gjenspeiler de faktiske forhold.

6. • Kjøpesummen: Størrelsen på kjøpesummen er ikke alene avgjørende for vesentlighetskravet, men er relevant som en del av totalvurderingen. Rt-1999-408 omhandlet blant annet hevning av eiendomskjøp som følge av arealavvik innendørs, hvor kjøper anførte at innendørsarealet på eiendommen var 31,38 m2 mindre enn selger opplyste i markedsføringen. Dette innebar en verdireduksjon på 45,9 %, hvor kjøpesummen hadde vært 640 000,-. Kjøperen hadde seks år før hevningskravet ble fremsatt overtatt og flyttet inn i boligen. Det fulgte imidlertid av dommen at hevning i en slik situasjon måtte anses utelukket.

7. • Selgers adferd Utbedringsområdet til en mangel må tolkes innskrenkende slik at kjøper bare plikter å finne seg i en utbedring hvis mangelen utgjør en liten del av den totale ytelsen til kjøper, jf. Rt-1998-1510. Avhendingslova oppstiller ingen beløpsgrense for selgers rett til utbedring av mangelen, som utgjør et avvik fra blant annet forbrukerkjøpsloven § 30 som oppstiller en grense på 15 %. Ved vurderingen av omfanget og varigheten av ulempene en retting vil påføre kjøper må man se hen til betydningen av en problemfri overtakelse av boligen som utgangspunkt. Dette taler i retning av en lav terskel for aksept. For det annet må omfanget av mangelen på eiendommen, i tillegg til usikkerhet og risiko for fremtidige utbedringsarbeider vurderes som en ulempe som vanskeliggjør et problemfritt kjøp. I vurderingen av om selger kan kreve å få utbedre en mangel, eller kjøper kan kreve prisavslag har betydningen for kjøperen av et avtalebrudd mindre vekt enn betydningen av et avtalebrudd for selger. Retting kan bare kreves så lenge det ikke medfører urimelige ulemper for kjøper, som eksempelvis kostnader, risiko eller tidsaspektet.

Rettspraksis
Flere dommer fra Høyesterett er sentrale i tolkningen av vesentlighetskravet. Vi kan kort se hen til:

1. • Rt-1998-1510: I denne saken uttalte Høyesterett at prisavslag ofte vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av et kontraktsbrudd, og dermed være en adekvat reaksjon som taler mot heving. Men som HR-2010-967-A viser er ikke prisavslag eller utbedring som følge av verdien av boligen det avgjørende i seg selv.

2. • Rt-1999-408: Saken gjaldt krav om heving av kjøp av fast eiendom på grunn av et innendørsareal på eiendommen som var vesentlig mindre enn hva som var opplyst om ved salget. Kjøper anførte et innendørsarealet var 31,38 m2 mindre enn opplyst i markedsføring, hvilket representerte en verdireduksjon på ca. 45,9% eller kr 294 000,-. Eiendommen var overtatt av kjøper seks år før hevningskravet, hvilket Høyesterett anså som altfor sent. Det må imidlertid gjøres et unntak for dette klare utgangspunkt ved mangler som oppdages eller kunne vært oppdaget umiddelbart etter overtakelse av boligen.

3. • Rt-2010-710 (HR-2010-967-A): Saken gjaldt spørsmålet om heving av et boligkjøp på grunnlag av mangler på en bolig solgt som den er, jf. avhl. § 3-9. Boligen manglet to sentrale egenskaper som fremgikk i markedsføringen og selgers egenerklæringsskjema, og i tillegg hadde kjøper i samtaler med selger uttrykt ønske om å få kjøpe en problemfri bolig. Utbedringskostnadene til utgjorde ca. 35% av kjøpesummen, men lagmannsretten anså ikke hevningskravet godtgjort likevel, ettersom saksøkte var blitt tilkjent et betydelig prisavslag og manglene ville dermed være kompensert, i tillegg til at tidsaspektet hadde vesentlig betydning. Høyesterett viste til uttalelser i Ot.prp.nr. 66 (1990-1991) om at prisavslag eller utbedring av en mangel må være et relevant moment ved vurderingen om kjøpet kan heves og om et prisavslag vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av et kontraktsbrudd, men at det må foretas en konkret vurdering. Høyesterett anså de økonomiske utbedringskostnadene av en viss størrelse, men likevel ikke avgjørende ved hevningskravet. Ettersom selger var ansvarlig for uriktige opplysninger om eiendommen ved markedsføring og egenerklæringsskjema talte dette til kjøpers fordel. Ved et ønske om en problemfri bolig vil også selger være innforstått med betydningen av uriktige opplysninger som omfattes av avhl. § 3-9. Etter en helhetsvurdering anså Høyesterett mangelen som et vesentlig kontraktsbrudd og kjøper fikk dermed medhold i hevingskravet.

4. • HR-2022-1228-A (Håkonshall): Spørsmålet for Høyesterett var hvorvidt et takstmannfirma kunne bli erstatningsansvarlig ovenfor en kjøper av fast eiendom for brudd på opplysningsplikt. Erstatningssaken omhandlet feil ved konstruksjonen av Håkonshall som takstmannen ikke hadde undersøkt og påpekt. Takstmannen hadde imidlertid undersøkt to takplater i bygget, som tilsa at det kunne foreligge flere feil ved konstruksjonen og ikke bare de som han avdekket ved befaring. Høyesterett delte seg i et flertall på fire dommere og et mindretall på en. Flertallet mente at takstmannen hadde handlet i strid med kravene til god takstmannskikk og at takstmannen derfor var erstatningsansvarlig ovenfor kjøperen av Håkonshall, mens mindretallet mente at det ikke var grunnlag for å dømme takstmannen til å betale erstatning til kjøper.

Konklusjon

Heving av boligkjøp er en inngripende sanksjon, og terskelen er høy. Det avgjørende er om mangelen utgjør et “vesentlig avtalebrot”. Denne vurderingen er kompleks og beror på en helhetlig vurdering av en rekke momenter, der mangelens art og omfang, muligheten for retting, tidsaspektet og selgers skyld står sentralt. Rettspraksis fra Høyesterett gir veiledning, men den konkrete vurderingen vil alltid måtte bero på en skjønnsmessig helhetsvurdering i den enkelte sak. Både kjøpere og selgere av fast eiendom bør derfor søke juridisk bistand for å få en grundig vurdering av sin sak før de eventuelt fremsetter et hevingskrav.

Kilder

• Avhendingslova (lov 4. juli 1992 nr. 93)

• Ot.prp.nr. 66 (1990–1991) Om lov om avhending av fast eigedom

• Rt-1998-1510

• Rt-1999-408

• Rt-2010-710 (HR-2010-967-A)

• Rt-2003-612

• Rt-2002-696

• HR-2022-1228-A

• Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2011, Universitetsforlaget.

• Lilleholt, Kåre. Avhendingsloven Kommentarutgave, 5. utgave, Oslo, 2019, Universitetsforlaget.

• Løken, Morten, Mangler ved eiendomssalg: En fremstilling av selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven (2001)

Disclaimer: Denne artikkelen gir en generell oversikt over reglene om heving av boligkjøp og er ikke ment som juridisk rådgivning. Forfatteren tar ikke ansvar for eventuelle feil eller unøyaktigheter i artikkelen. Ved spørsmål knyttet til en konkret sak anbefales det å kontakte en kvalifisert jurist.