Angre boligkjøp [Komplett guide 2024]

Angre boligkjøp: En dyptgående guide til dine rettigheter og muligheter (Komplett guide 2024)

Innledning

Mange som har kjøpt bolig søker på nettet etter informasjon om “angre boligkjøp” eller “angrerett boligkjøp”. Selv om disse begrepene teknisk sett ikke er juridisk korrekte i de fleste bolighandler, reflekterer de et reelt behov hos boligkjøpere. Det finnes nemlig situasjoner der man som kjøper kan ha rett til å gå fra avtalen, selv etter at kontrakten er signert. Denne artikkelen tar for seg de juridiske mulighetene for å komme seg ut av et boligkjøp, og gir deg en komplett guide for 2024. Vi ser nærmere på relevante lover, sentrale rettsavgjørelser, og de stegene du må følge. Vær imidlertid oppmerksom på at denne artikkelen ikke dekker angrerett ved kjøp av nyoppført bolig under forbrukerentrepriseloven og bustadoppføringsloven. Angrerett ved fjernsalg er også et tema som ikke dekkes av denne artikkelen. I utgangspunktet finnes det ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom, og for å forstå hvorfor det ofte kan være krevende å trekke seg fra et boligkjøp, er det nødvendig å se nærmere på avtaleloven og avtaleprinsippet “pacta sunt servanda”, eller avtaler skal holdes på norsk. Avtaleloven er i hovedsak basert på teori og rettspraksis og bygger på det alminnelige prinsippet om avtalefrihet og er bygget opp rundt regulering og håndhevelse av avtaleforpliktelser. I motsetning til bustadoppføringslova regulerer ikke avhendingslova angrerett, så her kan kjøper bare gå fra avtalen om boligkjøp i de tilfellene selger gir kjøper utvidet angrerett i tilknytning til bud og salgsprosessen. Etter aksept av bud er derimot bindende avtaler inngått, hvilket innebærer at det er vanskelig å ensidig gå fra et bud og en kontrakt uten å følge reglene for avvik og heving i avhendingslova, hvilket behandles inngående nedenfor. Der det ikke foreligger en mangel som gir kjøper rett til å heve avtalen, kan en part forsøke å inngå en avtale med motparten for å bli løst fra avtalen. Selger er som regel lite villig til dette og avkall fra selgers side er forbundet med en kostnad.

Forbrukerens angrerett – og manglende angrerett ved boligkjøp

Angrerettloven gjelder for kjøp og salg av varer og tjenester til forbruker utenfor fast utsalgssted og reguleres i lov om angrerett, jf. angrerettloven § 2. Ved kjøp av fast eiendom gjelder imidlertid ikke forbrukerens angrerett i kjøp av fast eiendom, hvilket er i medhold av angrerettloven § 2 bokstav e), med unntak av de tilfeller hvor det foreligger et boligkjøp inngått under forbrukerentreprise eller en kontrakt i medhold av bustadoppføringsloven, der en utvidelse av forbrukerens rett til avbestilling i angreperioden gjelder i et noe mer utvidet rom. I de tilfeller som omfattes av loven om angrerett skal selger i forbindelse med boligsalget også opplyse om angreretten på et standardisert skjema, og gi nødvendige opplysninger og tilstrekkelig veiledning i den sammenheng, jf. angrerettloven §§ 8 og 10. Angrerettlovens bestemmelser skal også oppgis i alle typer markedsmateriell i forbindelse med salg. Kjøpers angrerett skal følge kontrakter mellom profesjonelle aktører og privatpersoner, som følger av bustadoppføringslova og gjelder angrerett før selger har levert varen til kjøper, se bustadoppføringslova § 52 og 53. Det er viktig å huske at selgers omsorgsplikt ikke bortfaller selv om kjøper kansellerer salget og avtalen jf. bustadoppføringslova § 55 og 56.

Når foreligger en bindende avtale om boligkjøp?
I norsk rett er det et grunnleggende prinsipp at avtaler skal holdes, jf. Kong Christian Den Femtis Norske Lov 1687 (heretter: Norske Lov) 5-1-2. En avtale om kjøp av bolig er i utgangspunktet bindende fra det tidspunkt det foreligger et akseptert bud. Dette innebærer at både kjøper og selger er forpliktet til å gjennomføre handelen i henhold til avtalevilkårene, så lenge avtale og kontrakter forholder seg til reglene om rimelighet, lojalitet, rett og brudd og god tro fastslått i Norske Lov 5-1-2, jf. Norske Lov 5-1-1. Når du inngår en bindende avtale om boligkjøp, forplikter du deg med andre ord til å kjøpe boligen som beskrevet og til den avtalte pris og du kan bare trekke deg fra en avtale om kjøp av fast eiendom eller bolig i de tilfeller hvor det foreligger grunnlag for heving eller avtalebrudd i avhendingslova. Her kan det være store konsekvenser av uaktsomhet eller brudd fra partene ved boligkjøpet. Konsekvensene kan variere ut ifra mangel eller forsinkelse som utgjør grunnlaget for avtalebruddet. Erstatning og heving er typiske sanksjoner ved avtalebrudd, jf. avhl. §§ 4-5 og 4-14.

Rettslige skranker som kan begrense prinsippet om at avtaler skal holdes

Ugyldighet
Det følger av ulovfestede rettsprinsipper og en samlet rettsoppfatning og juridisk litteratur om ugyldighetslære at alle kan motsette seg å følge en avtale eller deler av den hvis den anses som ugyldig. Begrunnelsen her vil ofte være misforhold i partenes ytelse, kompetanse eller opptreden som gir et urimelig eller utilsiktet utfall og virkning som følge av avtalen og dens innhold. For eksempel kan avtaler gjort av personer under vergemål eller personer med sinnsforstyrrelser ansees ugyldige. Det kan også tenkes at avtaler i strid med Norske Lov 5-1-1 og 5-1-2, innhold i strid med lov eller ærbarhet og urimelighet som ikke oppfyller alminnelige krav til rimelighet, god tro og er uredelige og illojale.
Avvikende avtaler og avtalebrudd
Her følger det også av alminnelig juridisk praksis og teori at du kan bryte en avtale med grunnlag i at avtaleparten vesentlig misligholder sine plikter etter avtalen, som utgjør grunnlag for heving eller brudd fra den skadelidte part. Et avtalebrudd må alltid påberopes av skadelidt part og må godgjøres overfor motparten, før virkningen av bruddet kan tre i kraft. Selve avtalen kan inneholde begrensninger eller presiseringer for i hvilke tilfeller partene kan bryte eller kreve en avtale hevet eller gjensidig gå bort fra den ved enighet. Eksempelvis ved salg av brukte boliger og fast eiendom tas det ofte forbehold om at boligen er solgt som den er i henhold til avhendingslova § 3-9, hvilket legger et større ansvar over på kjøper enn selger når det kommer til feil eller mangler og krav om prisavslag og lignende, noe som påvirker mulighetene for kjøper til å avbryte et boligkjøp basert på feil eller mangler ved boligen.

Misligheter ved boligkjøp reguleres av avhendingslova
Avhendingslova av 1992 er den sentrale loven som regulerer kjøp og salg av bruktboliger og brukt fast eiendom. Den er deklaratorisk (eller fravikelig), og legger som utgangspunkt til grunn en balansert risikofordeling mellom kjøper og selger ved avhending av bruktbolig, og bygger på en alminnelig forventning og forståelse om at det må påregnes at det ved bruktbolig og fast eiendom kan og vil dukke opp mangler og slitasje på eldre objekter, hvilket er reflektert i en alminnelig avveid kjøpesum mellom kjøper og selger. Avtaleforpliktelser i strid med avhendingslovas intensjoner vil således ofte falle bort etter denne loven. Avhendingslova gir for det første mulighet til å påberope seg at avtalen er ugyldig, i medhold av §§ 4-1 og 4-13. Manglende eller uriktige opplysninger i markedsføring eller egenerklæring i forbindelse med salget, og som kan forventes å innvirke på inngåelse av en avtale, og oppdages av kjøper etter avtaleinngåelse omfattes også av bestemmelsene om ugyldighet i avhl. §§ 4-1, 4-7 og 4-8 og §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Omkostninger ved slike misligheter må avgjøres av hvem som anses ansvarlig etter loven, herunder forsettlige og uaktsomme feil som lett kan føres tilbake til den part og/eller medhjelpere som har begått feil og unøyaktigheter ved et boligsalg. Her finnes det mange avgjørelser som konkluderer at både takstmenn, selgere og eiendomsmeglere kan bli erstatningspliktig som følge av uriktige opplysninger. Typiske momenter som vurderes ved mangler etter avhendingslova:

Tid
Manglende opplysninger eller opplysningenes art, omfang og klarhet og sannhetsgehalt
Ansvarliges grad av skyld
Eiendommens tilstand sett opp mot marked, annonsering, salgssum, tilstandsrapport og/eller takst og andre forhold og mangler ved eiendommen som kjøper oppdager etter kjøpet, men innen rimelig tid jf. avhl. § 4-19.

Heving som følge av kontraktsbrudd og avvik fra avtaler
Selv om man ikke kan “angre” et boligkjøp i juridisk forstand, kan det foreligge rettslige grunnlag for å komme seg ut av avtalen likevel. En slik mulighet kan være å heve kjøpet, og et krav om heving av boligkjøp vil ofte komme som en følge av forsinkelse, uriktige eller mangelfulle opplysninger i en avtale og om avtalebrudd i boligkjøp jf. avhl. § 4-13. Når det kommer til selve vilkårene for å få heve en avtale eller erklære brudd er hovedregelen klar; jo lengre tid og mer informasjon og aksept jo mindre sannsynlig er det at en domstol og motpart godtar et brudd. Her er de overordnede momenter og forhold Høyesterett har oppsummert og eksempler på dommer i de seneste år, der det påpekes at en vellykket heving ofte krever at følgende momenter er vurdert og ivaretatt:

Mangelens karakter: Hva slags type mangel dreier det seg om? Er den skjult eller åpenbar?
Tidsaspektet: Har det gått lang tid siden overtakelse og hva er tidsperspektivet for oppdagelse og utbedring? Hvor lang tid har gått fra mangelen ble oppdaget til hevingskrav ble fremmet?
Reklamasjonsfrist: Er det reklamert “innen rimelig tid” fra kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen, jf. avhendingslova § 4-19.
Vesentlighet: Er mangelen av en slik art og et slikt omfang at den utgjør et vesentlig kontraktsbrudd? Utbedringskostnad sett opp mot kjøpesum kan være en indikator.
Selgers skyld: Har selger handlet i strid med lojalitetsplikten eller gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger? Har selger handlet uaktsomt eller grovt uaktsomt, og kan han klandres for mangelen? Se her også til egenerklæringsskjema, jf. HR-2022-1228-A.
Verdispørsmål Ved heving må et sammensatt knippe av verdispørsmål tas stilling til. Blant annet hvem av partene som skal stå som eier av boligen, eventuelt tilgodehavende, hvem skal dekke tinglysningsomkostninger og har det tilkommet verdiforringelse som følge av mangelen eller andre forhold kjøper må ta ansvar for ved boligen etter inngåelse av avtale om boligkjøp jf. avhl. § 7-1 til 7-6.

Rt-2010-710: I denne saken ble selger ansett å være nærmest til å bære risiko for at leiligheten manglet godkjenning og dermed ga mangelen grunnlag for heving fra kjøpers side.
HR-2022-1228-A: I denne saken om Håkonshall konkluderte Høyesterett med at takstmann kunne holdes ansvarlig for uriktige opplysninger om bygningsmassen som ble oppgitt til selger i et egenerklæringsskjema som igjen påvirket salgspris og som medførte store kostnader i etterkant for å korrigere feilen og gjenopprette en kontraktsmessig stand.

Oppsummering

Selv om det ikke finnes en generell angrerett ved boligkjøp, finnes det altså muligheter for å komme seg ut av avtalen. Heving er den mest aktuelle muligheten, men krever et “vesentlig avtalebrudd” for å vinne frem i domstolene. Det er ikke bare mislighold som kan utgjøre et avtalebrudd. For at en avtale skal anses som brutt kan også urimelige avtaler ansees ugyldig i sin helhet, hvilket også åpner opp for at partene i etterkant kan kreve en avtale opphevet, se avtl. § 36 og 37. Den sikreste måten å unngå problemer på, er å sette seg grundig inn i all dokumentasjon og undersøke boligen nøye før man legger inn bud, gjerne ved bruk av bygningssakkyndig for tilstandsrapport og i den grad det er mulig etterspørre informasjon om eiendommen og bygg og konstruksjoner spesifikt av megler. Ved tvil, søk juridisk bistand for å vurdere din sak.

Ansvarsfraskrivelse: Denne artikkelen gir en generell oversikt over rettsstillingen ved boligkjøp og er ikke ment som juridisk rådgivning i enkeltsaker. Forfatteren fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle feil eller unøyaktigheter i artikkelen. For en konkret juridisk vurdering i din situasjon, ta kontakt med en spesialisert advokat.