Gå fra boligkjøp: Komplett guide for 2024

Gå fra boligkjøp: Komplett guide for 2024

Innledning

Å kjøpe bolig er en stor og viktig avgjørelse. Men hva gjør du hvis du angrer deg etter at budet er akseptert og kontrakten er signert? Er det mulig å gå fra boligkjøpet, og hvilke konsekvenser får det i så fall? Denne artikkelen gir deg en komplett guide til mulighetene og fallgruvene ved å trekke seg fra et boligkjøp. Vi ser på gjeldende rettsregler, sentral rettspraksis, og praktiske tips for deg som vurderer å gå fra et boligkjøp. Hovedfokus i artikkelen ligger på reglene om salg av bruktboliger, altså boligsalg etter avhendingslova og ikke kjøp regulert av bustadoppføringsloven og forbrukerentreprise og lignende angrerett som ikke faller inn under bestemmelsene i avhendingslova.

Hovedregelen: Avtaler skal holdes (pacta sunt servanda)

Grunnprinsippet i norsk avtalerett er at inngåtte avtaler skal holdes. Dette kalles gjerne pacta sunt servanda, og er et bærende prinsipp i hele avtaleretten og privatretten forøvrig, med hjemmel i Christian Den Femtis Norske Lov av 1687 art. 5-1-1 og 5-1-2. Dette gjelder selvsagt også avtaler om boligkjøp. Når du har akseptert et bud, og du har fått aksept på budet fra selger, er det inngått en juridisk bindende avtale om kjøp av boligen til den prisen og de vilkår som følger av bud og aksept. Dette innebærer at du som utgangspunkt er rettslig forpliktet til å gjennomføre handelen. Som hovedregel kan derfor ingen av partene ensidig trekke seg fra et bud eller gå fra et boligkjøp etter at bindende avtaler er inngått. Dersom en bindende avtale foreligger kan ingen av partene gå fra boligkjøpet uten videre. Kjøper plikter å gjennomføre kjøpet av boligen i tråd med bud og øvrige betingelser for avtalen. Dersom kjøper forsøker å trekke seg er selger berettiget å heve avtalen eller holde kjøper erstatningsansvarlig jf. avhl. §§ 4-5 og 4-14. Ved salg etter bustadoppføringslova gjelder angrerettlovens regler. I praksis er det bustadoppføringslova § 54 som definerer reglene for avbestilling av bolig under oppføring.

Unntak fra hovedregelen: Særskilte omstendigheter
Selv om utgangspunktet er at avtaler skal holdes, finnes det visse unntak. Under gitte omstendigheter kan det være mulig å komme seg ut av en bindende avtale om boligkjøp. Disse unntakene er imidlertid snevre, og terskelen er høy. For at et bud eller aksept skal anses som ugyldig eller uforpliktende, er det avgjørende at alle impliserte parter i prosessen er innforstått med at tilbudet som fremsettes av kjøper må være noenlunde definitivt for å aksepteres av selger. I rettspraksis foreligger det eksempler der bud ikke anses bindende. Dette kan for eksempel være ved bristende forutsetninger eller avtalefeil fra en av partene. Disse reglene stammer i hovedsak fra ulovfestede prinsipper om ugyldighet. Ved budgiving til eiendomsmegler i dag vil som regel megler sørge for at tilbyder bekrefter budet i form av bank-ID signatur eller tilsvarende gyldige alternativer og da er tilbud bindende jf. avtl. § 7, men det hender likevel at for eksempel et håndskrevet bud og aksept foreligger, og da må alle involverte parter være spesielt påpasselige i sine vurderinger og formuleringer i budet, ettersom slike kan forplikte selger ovenfor kjøper dersom en tolkning kan utlede aksept. Her ser vi på noen av de viktigste:

Heving på grunn av vesentlig kontraktsbrudd: Den vanligste måten å komme seg ut av et boligkjøp på, er å heve avtalen. Dette forutsetter imidlertid at det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd fra selgers side. Det følger av langvarig praksis og en rekke dommer og en vidtrekkende litteratur på området at dersom man kan dokumentere eller bevise svikt, svik eller mislighold av en eiendomsmeglers, takstmanns eller selgers opplysningsplikt vil dette kunne påvirke om man kan få en domstols kjennelse om å gå fra et boligkjøp, for eksempel etter avhl. § 3-8 eller bustadoppføringslova §§ 52 og 53. Det skal altså svært mye til å få gjennomslag hos domstoler i Norge om man har inngått en bindende avtale om boligkjøp med få og vage forbehold og plutselig ombestemmer seg. Man vil kunne måtte regne med å stå ansvarlig overfor selger etter avtalebruddsregler, med mindre man som kjøper inngår avtaler med utvidet rett til angrerett.
Avtalerevisjon etter avtaleloven § 36: Avtaleloven § 36 åpner for at en avtale kan endres eller settes til side dersom den vil virke urimelig eller er i strid med god forretningsskikk. Dette er en snever unntaksregel, men den kan tenkes anvendt i spesielle tilfeller, f.eks. der det har skjedd en ekstraordinær og uforutsett prisstigning på boliger generelt i det lokale markedet som gjør at avtalen er spesielt ufordelaktig for den ene parten sammenlignet med den opprinnelige.
Forutsetningssvikt: Dette er et ulovfestet prinsipp som kan gi grunnlag for å gå fra en avtale i spesielle tilfeller, hvis forutsetninger man la til grunn for å inngå en avtale må sies å være åpenbare både ved budgivningen og i tillegg kan påberopes å være urimelige hvis de skal følges. Lojalitets- og aktsomhetsplikt for partene er relevant i den sammenheng, men dette prinsippet fører sjelden til domfellelse for i norske domstoler og anses dermed sjeldent relevant som påskudd for å kunne gå fra en inngått avtale om boligkjøp i Norge, i dag.

Vilkår for å heve kjøpet

For å kunne heve et boligkjøp, må det foreligge et “vesentlig avtalebrudd”, jf. avhendingslova § 4-13. I praksis betyr dette at mangelen må være av en viss alvorlighetsgrad. Noen typiske momenter som inngår i denne vurderingen er:

Mangelens art: Hvilken type mangel dreier det seg om? Skjulte feil og mangler knyttet til for eksempel fukt, sopp, råte, ulovlige bygningsmessige installasjoner eller andre skjulte forhold, anses i mange saker om boligtvister å være berettiget grunnlag for heving og domfellelse. I praksis gjelder de samme mangelsreglene, med noe ulik bevisbyrde ved bruk av heving som rettslig virkemiddel. Se henvisning til HR-2022-1228-A og Rt-2010-710 for mer utdypende opplysninger og eksempel på hvilke bevisbyrde og vilkår for bevis og omfanget av dem som skal til for å vinne frem i retten med hevingskrav.
Utbedringskostnad: Hvor mye vil det koste å utbedre mangelen sett i forhold til boligens totale kjøpesum? En vesentlighetsvurdering må foretas, men praksis viser at rundt 5-6% kan være en veiledende grense jf. rettspraksis, for eksempel Rt. 1999 s. 408. Her kan omkostningene for utbedringer veie tungt.
Selgers skyld: Har selger opptrådt klanderverdig, for eksempel ved å bevisst holde tilbake informasjon, gitt uriktige opplysninger, forsømt opplysningsplikten etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 eller utvist grov uaktsomhet jf. HR-2022-1228-A og Rt-2010-710?
Tid: Har det gått lang tid siden overtakelsen, eller reklamerte kjøper raskt etter at mangelen ble oppdaget jf. avhl. § 4-19. Hvor raskt ble utbedringer gjort eller utbedringstilbud ansett som akseptable sett hen til prisen og omstendighetene ved handelen og forholdsmessigheten?
Andre misligholdsbeføyelser: Kan mangelen kompenseres på en tilfredsstillende måte gjennom retting, prisavslag eller erstatning jf. avhl. § 4-8 til § 4-15? Merk at utbedring av feil, prisavslag og erstatning og lignende prisjusterende rettsmidler bare i begrenset grad kan erstatte krav om heving, ettersom dette er subsidiære midler sammenlignet med kjøpers rett til heving. Selger har begrensede muligheter til å kreve prisavslag for å kompensere eller avverge hevingskrav fra kjøper jf. HR-2015-1543-A og Rt-2006-999.

“Angrerett” ved boligkjøp – en misforståelse

Det er viktig å understreke at det ikke finnes noen generell lovfestet angrerett ved kjøp av bolig, slik mange tror. Angrerettloven gjelder bare ved fjernsalg og salg utenfor fast utsalgssted, og da som regel varer og tjenester i medhold av denne jf. Angrerettloven § 1. Bestemmelsene i denne loven omfatter heller ikke tidspartbolig eller “timeshare”, hvilket faller inn under et eget regelverk. Merk at i de tilfeller selger har avtalefestet angrerett som del av sine salgsbetingelser kan og vil de være gyldige betingelser. Man har med andre ord ikke en 14-dagers angrerett, slik man har ved mange andre forbrukerkjøp. Unntak gjelder bare ved kjøp av nyoppført bolig som reguleres av bustadoppføringslova og forbrukerentreprise. Boligkjøp regulert etter avhl. § 1 omfattes ikke av angrerettlovens virkeområder. Avhendingsloven inneholder ingen bestemmelser om angrerett. Det finnes enkelte bestemmelser i andre lover, forskrifter og avtaler som kan påberopes i visse saker for å vinne frem med hevingskrav og/eller prisjusteringer i forbindelse med bolighandler jf. avtaleloven og en vidtrekkende samling med høyesterettsavgjørelser i relasjon til bolig og angrerett, heving og lignende spørsmål som gir noen rettigheter som omfatter:

Selgers forsinkelse som misligholder boligkjøpers behov eller spesifikke krav
Kontraktsbrudd jf. Norske Lov art. 5-1-2
Heving og avbestilling jf. bustadoppføringslova §§ 52 til 57
Ugyldighet som omfatter bristende forutsetninger i budgivning jf. rettspraksis

Praktiske steg hvis du vil gå fra et boligkjøp

Dersom du vurderer å gå fra et boligkjøp, er det viktig å handle raskt og riktig. Følg disse stegene:

Vurder handlingsrommet og din rettslige posisjon Kontakt en advokat som er spesialisert på eiendomsrett. Advokaten kan gi deg en konkret vurdering av saken din, og av om det foreligger grunnlag for heving, avtalerevisjon eller andre løsninger basert på en konkret vurdering av alle involverte parters grad av skyld, uaktsomhet, akt og forsett og tidslinjer ved handelen, samt øvrige opplysninger og feil som har oppstått underveis i salgsprosessen, se henvisninger til Rt. 2001 s. 369, Rt. 2002 s. 696, Rt. 2002 s. 1155 og Rt. 2003 s. 612 som gir innsyn i vurderinger av skyld i lignende saker og saker som omhandler kjøpers og selgers opplysningsplikt og forventet aktsomhet og i tillegg omfang av skyld.
Send et skriftlig varsel til selger umiddelbart Fremhev grunnlaget for at du ønsker å gå fra kjøpet, enten det er en mangel, en urimelig avtale eller andre omstendigheter. Gjør det klart at du vurderer å heve kjøpet, eventuelt kreve avtalen revidert, dersom forholdene og omstendighetene ved hevingen anses berettiget. Husk å forholde deg til krav om “innen rimelig tid”.
Dokumentasjon: Sørg for å sikre all relevant dokumentasjon. Dette kan være kommunikasjon med selger, takstrapporter, bilder av eventuelle mangler, og lignende som underbygger mangelskravet og din opplysningsplikt og aktsomhetsplikt jf. avhl. §§ 3-7, 3-8, 3-10 og 4-9.
Forhandlinger med selger: En minnelig løsning er alltid å foretrekke. Kanskje er selger villig til å akseptere at du trekker deg, mot å betale et vederlag som kompenserer for selgers utgifter, merarbeid og bryderi. Selger kan også tilby prisavslag, utbedring av mangler og retting av andre misligheter, hvilket ikke vil begrense retten til heving i like stor grad som andre tilfeller jf. HR-2015-1543-A. I noen tilfeller kan dekningssalg for selger være en løsning jf. avhl. § 5-3.
Forfølge saken rettslig: Dersom forhandlinger med selger ikke fører frem, og du mener at du har en god sak, kan du ta saken videre til domstolene, med mindre det er avtalefestet bruk av tvisteløsningsnemnd eller voldgiftsrett for å løse saken utenom rettssystemet forøvrig. Forliksrådet kan være et gunstig og raskt virkemiddel, og megling kan også fungere som virkemidler for å unngå langdryge rettssaker.
Konklusjon

Å gå fra et boligkjøp er ingen enkel affære. Du er i utgangspunktet bundet av avtalen, og skal det sterke grunner til for å komme seg ut av den. Heving på grunn av vesentlig kontraktsbrudd er den vanligste løsningen, men terskelen er høy. Det finnes ikke en lovfestet angrerett ved boligkjøp, så det gjelder andre prinsipper, men unntak gjelder ved kjøp regulert av bustadoppføringslova. Uriktige og mangelfulle opplysninger og forbehold, samt dokumentasjon på svikt i aktsomhetsplikt, profesjonalitet og håndtverksmessige og tekniske feil og vurderinger og dokumentasjon fra selgers side er i noen tilfeller nok til at du kan gå fra en bindende avtale om boligkjøp. Du vil imidlertid måtte forvente å føre bevis, vitnemål og dokumentasjon på den påståtte svikten fra selgers side, og veien frem til rettslig domfellelse for krav om heving kan være lang, vanskelig og kostbar om ikke bevisførsel, tidsaspektet og lignende er åpenbart fordelaktig for deg som kjøper i en slik prosess. Avtaleloven § 36 kan i sjeldne tilfeller gi grunnlag for avtalerevisjon, og det ulovfestede prinsippet om forutsetningssvikt kan unntaksvis føre frem. Hvis du vurderer å gå fra et boligkjøp, er det avgjørende at du søker juridisk rådgivning, varsler selger raskt og sikrer nødvendig dokumentasjon. Husk at en minnelig løsning ofte er den beste, men du må være forberedt på å forfølge saken rettslig om nødvendig.

Ansvarsfraskrivelse: Denne artikkelen gir en generell oversikt over rettsstillingen, og er ikke ment som juridisk rådgivning i enkeltsaker. Forfatteren fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle feil eller unøyaktigheter i artikkelen. For en konkret vurdering av din sak, bør du kontakte en spesialisert advokat.