Heve boligkjøp på grunn av mangler: Komplett guide 2024

Innledning

Å oppdage mangler ved boligen man nettopp har kjøpt er en frustrerende opplevelse. Heldigvis gir avhendingslova kjøpere visse rettigheter i slike situasjoner. I denne artikkelen ser vi nærmere på muligheten for å heve boligkjøpet når det foreligger mangler. Vi gir deg en komplett guide til gjeldende rett, med fokus på avhendingslova, relevant rettspraksis, og praktiske råd for deg som vurderer å kreve heving. Målet er å gi deg en grundig forståelse av dine rettigheter og muligheter, og hva som skal til for å vinne frem med et hevingskrav. Ved heving er rettsvirkningene at partene i avtalen skal stilles som om avtalen aldri fant sted, i motsetning til for eksempel ved retting av mangler og lignende erstatning eller prisavslag jf. avhl. § 4-12. Selger skal bære de nødvendige omkostninger ved heving. Unntak er hvis selger skal bære ansvar for mangler og skader og lignende tap kjøper har hatt i forbindelse med avtalen og/eller handelen jf. avhl. § 7-4 og 7-5. En eventuell fordel eller verdiøkning kjøper sitter igjen med må vurderes jf. avhl. § 7-6 og kjøpers utbedringsplikt jf. avhl. § 7-5.

Rettsgrunnlaget for heving ved mangler: Avhendingslova

Avhendingslova av 1992 er den sentrale loven som regulerer heving av boligkjøp på grunn av mangler. Den gjelder for salg av all fast eiendom, inkludert brukte boliger, og den oppstiller ufravikelige rettigheter for kjøper der selger har opptrådt i strid med bestemmelsene i loven. Forholdet mellom bustadoppføringslova og avhendingslova reguleres av bustadoppføringslova § 1a og kap. VIII og IX og er som regel avgjørende for når sistnevnte benyttes ved forbrukerentrepriser, i det reguleringer som spesifiserer at bestemmelsene i avhendingslova bare kan gjelde så lenge disse ikke kommer i strid med bestemmelser i bustadoppføringslova og reguleringer som utvider kjøpers rett til avbestilling og avbrudd gjelder på generelt grunnlag i forbrukerentreprise og nyoppføringer i utvidet grad i henhold til disse. Hevingsbestemmelsen i avhendingslova finner vi i § 4-13, som slår fast at: “Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.”

Hva utgjør en “vesentlig” mangel?
For å kunne heve kjøpet må altså mangelen være “vesentlig”. Dette er en rettslig standard som må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, ut fra en skjønnsmessig helhetsvurdering av en rekke momenter:

Mangelens art og omfang: Er det snakk om en bagatellmessig feil eller en alvorlig mangel som i stor grad påvirker boligens brukbarhet, funksjon og/eller verdi? Typiske mangler som potensielt kan utgjøre en hevegrunn er skjulte feil og mangler som selger var kjent med før handelen, uten at opplysningene fremgikk av tilstandsrapporter, prospekter eller andre fremstillinger av boligens tilstand som fukt- og råteskader, ulovlige konstruksjoner og elektriske installasjoner, setningsskader og alvorlige konstruksjonsfeil eller lignende graverende mangler ved boligen som kan forårsake store kostnader for kjøper jf. rettspraksis fra høyesterett de siste tiårene.
Utbedringskostnadene: Hva vil det koste å utbedre mangelen, sett i sammenheng med boligens totale kjøpesum? Her har rettspraksis antydet at en kostnad på rundt 5-6% av kjøpesummen kan utgjøre et utgangspunkt for vurderingen av en mangel jf. Rt-1999-408. Her foreligger det likevel ingen eksplisitte krav eller absolutter og andre dommer har vist at beløpets størrelse i seg selv ikke utelukker retten til heving. I en sak om ulovlig kjellerleilighet med tilhørende feil og mangler vedrørende godkjennelse av bolig fant høyesterett at mangelen kunne medføre hevningskrav til tross for at omkostninger for retting utgjorde ca. 35 % av boligens verdi. Her lå det inne i bevisvurderingen og premisser for hevingen et bevis på svikt hos selger som kjente til mangelen ved leiligheten uten å gi beskjed i tide og på en tilstrekkelig klar og entydig måte jf. Rt-2010-710 (HR-2010-967-A). Her må også kjøper forsikre seg om at krav om heving av boligkjøpet ikke har foreldelsesfrist jf. Rt-1999-408 som slo fast at en kjøper hadde ventet for lenge (ca. seks år) på å utøve hevingskrav av en mangel. I tillegg har ikke selger rett til å erstatte retten til heving med prisavslag med mindre kjøper aksepterer det. Retten til utbedring er altså subsidiær i forhold til heving i mange tilfeller i rettspraksis fra Norske domstoler de siste 20 årene, se for eksempel Rt-2006-999 og HR-2015-1543-A.
Mangelens betydning for kjøper: Hvilken konkret betydning har mangelen for kjøpers bruk og glede av boligen? Kan mangelen eksempelvis gjøre boligen vanskeligere å benytte, eller påvirke bruksverdien i nevneverdig grad, kan det ha innvirkning. I vurdering av dette punktet har rettspraksis i en rekke tilfeller konkludert at vesentlighet og betydningen av denne må bedømmes etter en helhetlig og objektiv vurdering. Momenter som må tas med i betraktningen og som kjøper kan kreve er om vedkommende hadde en berettiget forventning om å erverve en mangelfri bolig, om det er mulig å utbedre feilen i rimelig grad og tidsperiode, om kjøper har behov for rask innflytting i forbindelse med handelen, og om mangelen gir boligen lavere bruksverdi og lignende spørsmål, se henvisninger til for eksempel Rt-2010-710, Rt-2007-1587, og Rt-1998-774 for flere relevante vurderinger.
Tidsaspektet: Hvor lang tid tok det fra overtakelsen til kjøper reklamerte på mangelen? Her må krav om “rimelig tid” være ivaretatt jf. avhl. § 4-19, og hensynet til lojalitetsplikten i avtalen, samt kjøpers ansvar for raskt og effektiv saksbehandling i kravsaker vurderes inngående ved bevisvurderingen av tidslinjen fra salget til mangelskrav er stilt fra kjøpers side. Merk at ved berettiget forsinkelse må kjøper alltid anses for å ha reklamert i tide jf. avhl. § 4-4. Ved spørsmål om reklamasjonsplikt eller forsinket reklamasjonsfrist vil det kreves at kjøper reklamerte umiddelbart og innen “rimelig tid”, som aldri kan være lenger enn tre måneder fra oppdagelsen av mangelen ved boligen. Her er det altså lite slingringsmonn for kjøper jf. HR-2010-967-A.
Selgers skyld: Har selger opptrådt klanderverdig, for eksempel ved å holde tilbake informasjon, gi uriktige opplysninger jf. avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-10, eller utvist uaktsomhet? Selger kan i en rekke saker de siste 20-30 årene i høyesterett holdes ansvarlig i relasjon til skjulte feil og mangler i egenerklæringsskjema eller ved mislighold av krav til å rette opp i opplysninger eller gi korrekte opplysninger. Dette gjelder både i prospekt, markedsføring, i egenerklæringer eller i annonsering. Opplysningene skal være tilstrekkelig klare og entydige og kjøper har bevisbyrden, men dersom disse kan bevises uriktige og/eller villedende vil en kjøper i mange tilfeller få godkjent krav om å heve et boligkjøp, som regel kombinert med mangler av en viss alvorlighetsgrad.

Uriktige og tilbakeholdte opplysninger
I tillegg til de generelle momentene over, er det særlig to forhold som kan være relevante ved hevingsvurderingen: uriktige opplysninger og tilbakeholdte opplysninger, fra takstmenn, meglere og selger i tilknytning til handelen. Dette reguleres av avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Her følger noen kommentarer og eksempler fra høyesterettspraksis i relasjon til disse:

Selgers opplysningsplikt: Etter avhendingslova § 3-7 foreligger det en mangel dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt. Dette gjelder hvis selger kjente eller måtte kjenne til vesentlige forhold ved eiendommen som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen. Se Rt-2002-696 som behandler spørsmål om selgers ansvar i denne sammenheng.
Uriktige opplysninger: Etter avhendingslova § 3-8 foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som selger har gitt i markedsføring, tilstandsrapport eller på annen måte, og som antas å ha virket inn på avtalen. Dette gjelder likevel ikke hvis opplysningene er rettet i tide på en tydelig måte jf. avhl. § 3-8 (2), se henvisning til Rt-2001-369 som belyser og eksemplifiserer plikten selger har til å korrigere eventuelle feil i markedsføringsmateriell som selger er kjent med og har ansvar for.

I begge disse tilfellene er det et vilkår at opplysningene (eller mangelen på opplysninger) har hatt en viss innvirkning på avtalen, og det avgjørende ved denne typen mangelskrav er ofte hvem av partene i salget som kan anses ansvarlige og skyldige for at opplysningene er feilaktige, og hvorvidt korreksjon er gitt i rimelig tid, i tilstrekkelig grad og i et forståelig språk. Ved spørsmål om medhjelpere til selger er det en etablert rettspraksis de seneste tiår om at medhjelperes feil og forsømmelser skal medføre erstatningsansvar for eksempel i saker om takstmenn i HR-2022-1228-A og for byggekontrollør i Rt-1984-829.

Særlig om “som den er”-forbehold

Mange boliger selges med et “som den er”-forbehold, som tilsier at boligen i hovedsak skal være i den stand den er og som den ser ut på visning. Dette er en ansvarsfraskrivelse som begrenser selgers ansvar for skjulte feil og mangler. Likevel gjelder selgers opplysningsplikt som vanlig, og et slikt forbehold fritar ikke selger for ansvar ved tilbakeholdte eller uriktige opplysninger etter §§ 3-7 og 3-8. Et “som den er”-forbehold reduserer imidlertid kjøpers mulighet til å nå frem med et hevingskrav, men det utelukker det ikke. Avgjørende for heving også her blir om feilen og mangelen kan kategoriseres som vesentlig, sett i sammenheng med alminnelige krav til opplysning og opplysningsplikt, aktsomhet, skyld, uaktsomhet og akt.

Sentrale høyesterettsdommer

For å få en bedre forståelse av hvordan hevingsreglene praktiseres, kan vi se på noen sentrale høyesterettsdommer. Disse dommene gir eksempler på relevant bevisbyrde i saker om bolig og handel og salg og spørsmål og vilkår for å få gjennomslag for krav om heving:

Rt. 1998 s. 1510: Høyesterett uttalte at prisavslag som et utgangspunkt for mangler og tvister ved bolighandler kan være nok for å kompensere for virkningene ved en mangel. Det understrekes at i en mangelsvurdering må et krav om heving baseres på om de økonomiske virkningene kan utbedres eller rettes, som kan bety prisavslag eller annen kompensasjon. Hvorvidt denne typen kompensasjon er berettiget beror på en konkret helhetsvurdering, ifølge denne dommen. I etterfølgende dommer presiserer imidlertid Høyesterett at en rett til utbedring, retting, erstatning og prisavslag må anses som subsidiære i forhold til kjøpers rett til å heve en avtale jf. Rt-2006-999 og HR-2015-1543-A. Selgers rett til utbedring og retting må sees i lys av tid, omfang, risiko, ulemper og verdiforringelse ved en eventuell mangel jf. Rt-2006-1076 og Rt-1998-1510.
Rt. 2010 s. 710 (HR-2010-967-A): Selger ble ansett nærmest til å bære risiko for at en leilighet manglet godkjennelse fra Plan- og bygningsetaten, hvilket ga grunnlag for heving, på tross av at kostnader ved utbedring utgjorde kun 35% av boligens omsetningsverdi. Denne saken dreide seg om skjulte feil og mangler som var selger kjent, og sviktende opplysningsplikt og dokumentasjon fra selgers side ved markedsføring av en kjellerleilighet som viste seg å være ulovlig.
HR-2022-1228-A: Saken om Håkonshall. Her ble det avklart at en takstmanns uaktsomhet og forsømmelse av å oppdage feil ved en bygningsmasse kan føre til erstatningsplikt ovenfor selger av et bygg eller bolig, ettersom takstmann ble ansett å opptre på vegne av selger av boligen.
Rt. 2002 s. 696: Selger av en boligeiendom hadde opplysningsplikt om at han manglet kompetanse, hadde bygget på egen eiendom, at han ikke kjente til forskrifter, men antok at alt var i orden med hans eget arbeid på eiendommen. Høyesterett fant at selger hadde forsømt sin opplysningsplikt og la til grunn at selgers mangelfulle opplysninger ville kunne innvirke på avtalen jf. avhl. § 3-7 (1).**

Praktiske steg ved krav om heving

Hvis du oppdager en mangel ved boligen din som du mener gir grunnlag for heving, bør du følge disse trinnene:

Dokumentasjon: Sikre bevis for mangelen. Ta bilder, innhent uttalelser fra bygningssakkyndige og andre relevante fagpersoner, og samle skriftlig dokumentasjon (kontrakt, prospekt, tilstandsrapport, e-poster, etc.).
Reklamasjon: Gi skriftlig melding til selger så snart som mulig etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og husk å forholde deg til krav om reklamasjon “innen rimelig tid” i tråd med prinsippene for berettiget forsinkelse jf. avhl. § 4-4. Det er som regel lurt å alliere seg med en advokat eller annen juridisk rådgiver ved utforming av et slikt skriv til motpart.
Dialog med selger: Forsøk å komme til enighet med selger om en løsning, for eksempel utbedring av mangler eller prisjustering av kjøpesum. Som regel er ikke det mulig og heving og dekningssalg vil ofte være aktuelle og nærliggende rettsmidler.
Juridisk bistand: Kontakt en advokat som er spesialisert på eiendomsrett. En advokat kan vurdere saken din juridisk, bistå i dialogen med selger, og eventuelt fremme et formelt hevingskrav.
Hevingserklæring: Dersom vilkårene for heving er oppfylt, og selger ikke imøtekommer kravet, må du sende en skriftlig hevingserklæring til selger. Hevingserklæringen bør angi grunnlaget for hevingen, samt opplysninger om relevante omkostninger i forbindelse med handelen som har påløpt jf. avhl. §§ 7-4, 7-5 og 7-6.

Hva skjer ved heving?

Dersom et hevingskrav fører frem, skal avtalen i utgangspunktet reverseres. Dette innebærer at:

Kjøper skal levere boligen tilbake til selger
Selger skal betale tilbake kjøpesummen, med tillegg av påløpte renter jf. avhl. § 4-5 (3).
Tinglysninger: Tinglysninger om eierskap av eiendommen må reverseres
Fordeling av utgifter og omkostninger: Hvem av partene skal dekke kostnader til for eksempel forsikring, kommunale avgifter og lignende i perioden frem til boligen leveres tilbake til selger.
Erstatning: Kjøper kan i visse tilfeller kreve erstatning for tap som følge av mangelen.
Tilbakelevering og utbedringer: Hvordan eiendommen skal tilbakeføres, og hva som skjer med eventuelle oppgraderinger, påkostninger, og lignende ombygginger og oppgraderinger kjøper har gjort av boligen kan variere jf. avhl. §§ 7-5 og 7-6.

Oppsummering og konklusjon
Heving av boligkjøp på grunn av mangler er mulig, men det krever at mangelen utgjør et “vesentlig avtalebrot”. Vurderingen er sammensatt og beror på en konkret helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle. Det finnes en rekke momenter i mangels saker, der selgers forsømmelse av å opplyse om kjente feil, eller gi villedende og uriktige opplysninger ved salg og handel og/eller taksering og salgsfremstillinger ofte blir tillagt stor vekt av domstolene i saker om boligtvister. Rettspraksis viser at kjøpers rett til heving står sterkt i saker om svikt i disse rutinene fra selgers side, og at krav om erstatning og prisjustering i liten grad kan overstyre denne retten for kjøper. Det kan likevel i en rekke saker om tvister om heving bli stilt spørsmål om tid, bevisbyrde og omfanget av både mangler, utbedringskostnader og prisavslag som følge av skjulte feil, som til slutt avgjør om du som kjøper kan kreve å heve handelen. Ved tvil bør du alltid kontakte en spesialisert advokat for å få en grundig vurdering av saken din.

Ansvarsfraskrivelse: Denne artikkelen gir en generell oversikt over rettsstillingen ved heving av boligkjøp på grunn av mangler, og må ikke oppfattes som juridisk rådgivning i enkeltsaker. Forfatteren fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle feil eller unøyaktigheter i artikkelen. For en konkret vurdering av din sak, ta kontakt med en spesialisert advokat innen eiendomsrett.