Heving av boligkjøp før overtakelse: Komplett guide 2024

Innledning

Kan man heve et boligkjøp før man har overtatt boligen? Dette er et spørsmål mange boligkjøpere stiller seg, kanskje på grunn av at de angrer på kjøpet, har oppdaget alvorlige feil eller mangler, eller at forutsetningene for kjøpet har endret seg. Svaret er sammensatt, og avhenger av en rekke juridiske og praktiske forhold. Heving av boligkjøp før overtakelse skiller seg nemlig noe fra heving etter overtakelse, ettersom hevingsadgangen som et utgangspunkt gjelder for avtalebrudd, svik, uriktige og mangelfulle opplysninger, svikt i opplysningsplikten og skjulte feil og mangler, hvilket kan bety at den kan være mindre gunstig for kjøper, spesielt om lite tid har gått. Til gjengjeld er selgers og meglers plikter til å opplyse om feil og mangler ofte skjerpede jo nærmere tidspunktet for overtakelsen man befinner seg og før overtakelse foreligger kan det i praksis være vanskelig for kjøper å bevise sin eventuelle berettigede mistanke om at alvorlige og/eller omfattende skjulte feil foreligger, med unntak av tilfeller der forbehold er gjort fra selgers side. For eksempel der en selger oppgir feil og uriktige opplysninger, er det ofte både fordelaktig for kjøper og selger å benytte seg av retten til å endre slike opplysninger umiddelbart etter oppdagelsen, og har liten praktisk betydning og effekt for avtalebruddet jf. avhl. § 3-8. Ved alvorlige tilfeller av skjulte feil eller svikt i opplysningsplikten derimot kan dette være vanskelig jf. avhl. §§ 3-7, 3-9 og 3-10, jf. §§ 4-13 og 4-14. Omkostningene av et eventuelt mislykket hevingskrav før overtakelsen kan påføre kjøper erstatningsansvar jf. avhl. § 4-14. Selve overtakelsen defineres ofte ut i fra tidspunktet kjøper overtar nøkler og bruksrett og -tilgang til boligen. I denne artikkelen gir vi deg en komplett guide til heving av boligkjøp før overtakelse. Vi ser på de rettslige vilkårene, de praktiske konsekvensene, og gir deg råd om hvordan du bør gå frem dersom du vurderer å heve kjøpet. I tillegg redegjøres det for rettspraksis fra Høyesterett som er relevant for denne typen saker. Spørsmål om prisjustering, erstatning, utbedring og retting vil bare bli behandlet der det er relevant for selve hevingsspørsmålet. Heving av boligkjøp før overtakelse skiller seg noe fra bustadoppføringslovas bestemmelser om rett til å heve og gå fra avtaler i kap. VI. Her regulerer loven avbestilling av boligkjøp i §§ 52-54. Artikkelen er avgrenset til å omhandle saker om heving av boligkjøp før overtakelse regulert av avhendingslova, og det forutsettes i de følgende avsnitt at boligen er brukt og omsettes i tråd med vanlige salgsoppgaver og -betingelser for boliger flest, uten spesielle og uvanlige forbehold og/eller opplysninger. Det vil med andre ord ikke redegjøres for spesielle saker som berører kjøp av bolig under oppføring og lignende. Heving vil i praksis være det samme som en avbestilling av et boligkjøp før overtakelse og reguleres i hovedsak av avhendingslova kapittel 4 og 5 om henholdsvis mangler og forsinkelse.

Rettslig utgangspunkt: Avtaler er bindende

Før vi ser på mulighetene for heving, er det viktig å slå fast det klare utgangspunktet i norsk rett: Avtaler skal holdes. Dette gjelder også avtaler om kjøp av bolig, og ved overtakelse og eierskifte er det tidspunktet avtalen inngås som danner grunnlag for kontraktsforpliktelser og -brudd og eventuell regulering av erstatning. Når et bud er akseptert og avtalen inngått er bindende for begge parter jf. avtl. §§ 2, 3, 4 og 7 om tilbud, aksept og tilbakekallelse. Du kan altså ikke uten videre “angre” deg etter at du har inngått en avtale om å kjøpe en bolig og bundet deg til forpliktelsene som følger med, og ensidig trekke deg fra avtalen uten potensielt å bli erstatningsansvarlig ovenfor selger og/eller andre involverte parter i bolighandelen jf. Norske Lov 5-1-2 og Rt-2012-1904 som understreker at prinsippet om avtalefrihet og at avtaler skal holdes står sterkt i norsk rett, noe som tilsier at man ikke kan benytte hevingskrav for å for eksempel velge bort en dyrere bolig til fordel for en billigere i etterkant, som gjennomgås og eksemplifiseres nedenfor. Det skal normalt tungtveiende grunner til for at du kan heve, og følgelig bør du ha god kjennskap til gjeldende rett på området for både å vite om du har rett til å heve og eventuelt hvordan dette gjøres for å begrense omkostninger, søksmål og ulempe for både deg og motparten, samt profesjonelle involverte tredjeparter i saken.

Heving på grunn av vesentlig kontraktsbrudd fra selger

Den vanligste måten å heve et boligkjøp på, både før og etter overtakelse, er på grunn av vesentlig kontraktsbrudd fra selgers side jf. avhl. §§ 4-13 og 4-14, om henholdsvis kjøpers rett til heving av boligkjøp som følge av mislighold av avtalen og selgers rett til erstatning som følge av hevingen. Forsinkelser og mangler fra selgers side er også omstendigheter som kan medføre at en avtale om boligkjøp kan heves jf. kapittel 4 i avhendingslova. Forhold som kan danne grunnlag for heving av et boligkjøp og vanlige tvistesaker gjelder i hovedsak brudd på §§ 3-7, 3-8, 3-9 og 3-10 og omfatter feil ved eiendommens arealer, tomt og lignende, feil og mangler selger burde vært kjent med, mangler ved eiendomsrett og lignende, uriktige opplysninger fra selgers side og eventuelle avvik i eiendommens standard og utforming som strider mot offentligrettslige krav og forskrifter og standarder for eksempel tilknyttet tekniske krav og planløsninger, elektrisk anlegg, VVS, drenering, og fukt-, brannsikring og godkjennelse for beboelse. Ved overtakelse har en boligkjøper begrensede klagemuligheter med mindre kontrakten har egne og/eller spesifikke og avvikende bestemmelser, ettersom selger da har overdratt boligen til ny eier og de forbehold selger tar gjelder i utgangspunktet så lenge de er gyldige, ikke kommer i konflikt med bestemmelsene i loven eller på andre måter ugyldiggjør eller innskrenker avtalen og dens intensjoner og ordlyd. Hvorvidt det foreligger et kontraktsbrudd beror ofte på bevis og avtalevilkår gjort mellom kjøper og selger og/eller eiendomsmegler. En aksept som foreligger på et bud som er sendt megler, eller selger anses for eksempel som bindende. Ved boligkjøp og mislighold av opplysningsplikt har ofte megler et selvstendig ansvar for uriktige opplysninger. I de fleste tilfeller er det likevel et tolkningsspørsmål om hva selger kjente eller burde kjent til og opplysningenes betydning, og ofte er det også her en avveining mellom kjøpers undersøkelsesplikt, lojalitetsplikt, samt undersøkelsesplikt og megler/selgers ansvar for å gi korrekte opplysninger til kjøper i forbindelse med overtakelse. Selger skal gis anledning til å gi en aksept tilsvarende den vedkommende ville fått i forbindelse med bud og aksept, også ved for eksempel mangelskrav og heving, med andre ord innen rimelig tid. Se henvisning til gjeldende lovverk, forskrifter og dommer i relasjon til både forsinkelser, samt feil og mangler, både kjente og skjulte og hva disse kan ha for kontraktsbrudd fra henholdsvis kjøper og selgers side, og som kjøper burde eller ikke burde kjenne til ved overtakelse av en eiendom og/eller bolig. Avtaleloven (heretter: avtl.) kap. 1 og bestemmelser og alminnelige kontraktsrettslige prinsipper fra Norske Lov 5-1-1 og 5-1-2 regulerer og setter grensene for i hvilke tilfeller forsinkelse fra selgers side regnes som brudd på kontraktsvilkår eller ikke. Selger kan dermed holdes erstatningsansvarlig som følge av avtalebrudd fra kjøpers side, ettersom sistnevnte står fritt til å benytte hevingsadgang ved vesentlige kontraktsbrudd fra selgers side jf. avhl. § 4-14. Kjøpers rett til heving gjelder som et utgangspunkt også før overtakelse av boligen og i tilfeller der feil eller mangel blir avdekket og dokumentert eller sannsynliggjort, men hevingsadgang før overtakelse kan kreve mer omfattende dokumentasjon, nettopp fordi boligen ikke formelt er overtatt og kontraktsforholdets forpliktelser og rettigheter kan her ha begrenset praktisk virkning, ettersom et av formålene bak reglene om heving av boligkjøp er at kjøper og selger skal stilles som om avtalen aldri ble inngått. Det skal imidlertid ikke mye til for at en rett til heving og/eller avbestilling regnes som usaklig, eller “uten rimelig grunn”, for eksempel dersom kjøper plutselig angrer seg og velger å erverve en billigere bolig, uten videre, ettersom den opprinnelige handelen da regnes som misligholdt. Noen kontrakter om salg av boliger kan og ha egne bestemmelser for eventuell angrerett og avbestilling. Dette kan i så fall være en løsning, ettersom bruk av retten til heving har klare begrensninger, spesielt der partene ikke er enige i hevingen. Manglende betaling fra kjøpers side og eventuelle omkostninger ved forsinkelse og omgjørelse, vil i de aller fleste tilfeller dekkes av selger jf. avhl. § 5-3.

Hva utgjør et “vesentlig” kontraktsbrudd før overtakelse?
I juridisk forstand snakker vi gjerne om vesentlig avtalebrudd, men merk at bustadoppføringslovas kap. VI regulerer henholdsvis kjøpers og selgers rett til avbestilling. Herunder kan en forbruker kreve å avbestille bolig og dermed trekke seg fra et boligkjøp jf. § 52, uten videre, med mindre spesielt graverende omstendigheter foreligger jf. § 54. Etter avhendingslova er imidlertid vurderingen sammensatt, og det finnes ingen enkel fasit. Her er noen momenter som typisk vil være relevante:

Avvikets art og omfang: Hva slags kontraktsbrudd er det snakk om? Er det en forsinkelse i overtakelsen? Er det oppdaget fuktskader, skjulte feil, konstruksjonsfeil, eller andre feil og mangler? Er det gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dens verdi, omkostninger og lignende? Hvor alvorlig er avviket fra kontrakten? Hvilken betydning har feil og mangler og kan det påvirke eiendommens verdi eller brukbarhet i betydelig grad?
Mulighet for retting/utbedring: Kan kontraktsbruddet rettes eller kompenseres for på andre måter og av hvem av partene, for eksempel i form av prisjustering og/eller retting/utbedring av feil og mangler, for eksempel retting av arealsvikt jf. Rt-2003-387 eller retting og utbedring av ulovlig oppførte bygninger jf. HR-2010-967-A (Rt-2010-710) eller lignende tiltak. Kan den ansvarlige part reparere skaden innen rimelig tid? Er utbedring gjennomførbart og praktisk mulig å få gjort og hvem skal eventuelt bære ansvaret, kostnadene, for forsinkelser, skader, feil og mangler og utbedring av disse jf. Rt-2007-1587, jf. Rt-2006-999.
Betydningen for kjøper: Hvilken konkret betydning har kontraktsbruddet for kjøper? Gjør forsinkelsen eller manglene at boligen ikke kan brukes som forutsatt? Er de i strid med offentligrettslige krav som gjør at bruken av dem medfører risiko og er forbundet med fare jf. Rt-1998-774, jf. Rt-2007-1587. Husk at tidsaspektet her ofte vil være en utfordring ved heving før overtakelse, nettopp ettersom overtakelsen ikke har funnet sted og kan dermed ha begrenset verdi for kjøper, med unntak av grove mislighold og svikt fra selgers side. Det er sjelden at heving som følge av forsinkelser og force majeure-lignende hendelser er et aktuelt rettsmiddel, spesielt før overtakelse. Her må kjøper godta og finne seg i utsettelser innenfor rimelighetens grenser.
Selgers skyld og aktsomhet: Har selger opptrådt klanderverdig, for eksempel ved å bevisst holde tilbake informasjon om feil og mangler, eller gitt uriktige opplysninger jf. §§ 3-7, 3-8, 3-9 og 3-10 i avhendingslova. Dette vil som regel aldri ha betydning for heving før overtakelse og retten til dette, da det kan medføre at selger stilles erstatningsansvarlig uten skyld og partenes felles ansvar kan variere stort ut i fra forbehold og forutsetninger i forbindelse med handelen. Hvilken risiko selger skal bære varierer ofte ut i fra tidspunkt og sakens natur jf. HR-2022-1228-A (Håkonshall) og Rt-2010-710 og må ofte sees i lys av hva en selger med rimelighet skal forventes å oppdage og informere om. Her har Høyesterett kommet med en rekke avgjørelser i saker om net