1. Introduksjon: Presentasjon av avhendingsloven § 1-3 og § 2-3 og dens kontekst

Avhendingsloven § 1-3 regulerer formkravene ved avhending av fast eiendom, mens § 2-3 omhandler kjøpers rett til skjøte og overtakelse av eiendommen. Begge paragrafene er sentrale i avhendingsloven, som har til formål å skape klare og forutsigbare rammer for omsetning av fast eiendom i Norge. § 1-3 slår fast at avtaler om avhending av fast eiendom kan inngås både skriftlig og muntlig, men at det ved muntlige avtaler kan kreves at avtalen settes opp skriftlig. Dette sikrer bevis for avtalens innhold og bidrar til å forhindre tvister. § 2-3 regulerer kjøpers rett til å kreve skjøte og overtakelse av eiendommen når kjøper har oppfylt sine forpliktelser, noe som gir kjøper trygghet for at vedkommende faktisk får eiendomsretten og bruksretten til eiendommen. Disse bestemmelsene bidrar til en effektiv og forutsigbar omsetningsprosess, og styrker kjøpers rettsstilling.

2. En grundig gjennomgang av § 1-3s ordlyd

2.1 Avtale om avhending

2.1.1 Definisjon av “avhending”

“Avhending” omfatter alle former for frivillig overdragelse av eiendomsrett, herunder salg, gave og bytte.¹ Dette kan inkludere en overføring av eiendomsrett som kan sidestilles med et salg i et tilfelle hvor vederlaget er lavere enn for tilsvarende typer eiendom og/eller transaksjon, så fremt en rettslig forpliktelse ikke er avhengig av markedsverdi for rettmessig gjennomføring. For øvrig kan utledning av andre rettigheter falle under “avhending”, men omfattes av særlige unntak der eiendom kan overføres i tid ved testamente. Også sameie, eksempelvis en ordning med utleie av del av eller hele leiligheter over et gitt tidsrom; tidsavgrenset deling av et boligkompleks der bruksrett følger den delte oppstykkingen av bygningen (horisontal eller vertikal inndeling); sameier som fordeler eller tildeler eiendom basert på bruksrett eller tilsvarende former for særrettigheter eller interesser. Sistnevnte kan gjerne komme på spissen ved overganger til arvefølge og testamentariske handlinger i Norge, der en overføring ikke kan anerkjennes som avhending ved et generelt fravær av uttrykkelige avtaleforpliktelser/rettigheter som krever godtgjørelse med en omsetningsverdi, og omfatter i utgangspunktet ikke gaveoverføring til familiemedlemmer med mindre forholdene og lovens vilkår for slik transaksjon tilsier det motsatte. Ved fordelingen skal det ellers ikke legges vekt på skyld eller lignende mellom arveberettigede arvinger (hvorav livsarvinger inntar en særskilt posisjon ved odelsrett eller sedvanebestemt arv o.l., og det ved rettsmessige testamenter ikke kan kreves et økonomisk vederlag til andre rettsmessige mottagere i tråd med et gyldig testament; det presiseres også at slike forhold ikke berører andre livsarvingers krav og rettigheter etter Norges lover. Avtaleretten i norsk lov om arv baserer seg på objektive rettskrav/prinsipper og hensynet til å verne om samtlige berørte parter som er nevnt i testament. Det legges derfor vekt på at ingen favoriseres med henblikk på å beskytte arvelaters siste vilje og medføre en så korrekt og riktig utmåling av goder som mulig og rimelig til alle berørte mottagere og arveberettigede parter som er omtalt i nevnte testament. Utlevering/uttak må altså skje i samsvar med regelverket om legalpant.

2.1.2 Fast eiendom

“Fast eiendom” omfatter i denne sammenheng grunn og bygninger, samt andre innretninger som er varig forbundet med grunnen.² Dette omfatter tradisjonelle eiendommer (grunneiendom, bygninger), seksjonerte eierseksjoner, anleggseiendom og jordsameie.

2.2 Formkrav

2.2.1 Skriftlig eller muntlig

Paragrafen slår fast at avtale om avhending av fast eiendom kan gjøres “skriftleg eller munnleg”. Det er altså ikke et absolutt krav om skriftlighet, og muntlige avtaler er i prinsippet like bindende.

2.2.2 Krav om skriftlighet

Selv om muntlige avtaler er bindende, kan hver av partene kreve at en muntlig avtale “setjast opp skriftleg”. Dette sikrer bevis for avtalens innhold og forhindrer uklarhet og potensielle tvister på et senere tidspunkt. Skriftlighetskravet innebærer at det skriftlige avtaledokumentet også underskrives av samtlige involverte parter for rettmessig bekreftelse. Dette skal skje for å unngå at én part på et senere tidspunkt trekker seg fra et avtaleinngrep og med bakgrunn i feiltolkning og andre konflikter av ulik karakter som kan begrunne hvorfor avtaleinngrepet var uhjemlet. Derfor, for å unngå eksempelvis forsinkelser ved en muntlig avtale, skal altså begge/samtlige parter i kontrakten samtykke til underskrift.³

3. Formålet med § 1-3

3.1 Bevishensyn

Hovedformålet med § 1-3 er å ivareta bevishensyn. En skriftlig avtale gir et klart og entydig bevis for hva som er avtalt mellom partene, noe som er særlig viktig ved avhending av fast eiendom, der store verdier står på spill. Bevishensyn er særlig viktig å ivareta i de tilfeller der det foreligger avvik mellom avtalepartenes oppfatninger om gyldighet eller innhold av en rettslig forpliktelse dem imellom. Dersom kun én av partene var vitende til og har et rettsvern forankret i rettsstiftelse, så vil altså avtalen måtte settes til side og anses som ikke-eksisterende i sitt innhold mellom partene.

3.2 Klarhet og forutberegnelighet

Regelen bidrar til klarhet og forutberegnelighet i omsetningen av fast eiendom. Ved å ha muligheten til å kreve avtalen skriftlig, reduseres risikoen for misforståelser og tvister om avtalens innhold. Skriftlighet og formkrav må derfor ansees for å tjene partenes felles, objektive og rimelige interesser i de aller fleste tilfeller, f.eks. når avtalerettslige uoverensstemmelser om kontraktsbrudd kan knyttes til innhold, utforming, omstendigheter ved signering av bindende dokument, manglende felles samtykke, rettsoppfatninger m.m. i det partene hevder var gjeldende praksis da en skriftlig bekreftet avtale fant sted.

4. Anvendelsesområdet til § 1-3

4.1 Alle typer avhending

Paragrafen gjelder for alle typer avhending av fast eiendom, uavhengig av om det er snakk om salg, gave, bytte eller andre former for overdragelse. Den gjelder også uavhengig av om partene er privatpersoner eller næringsdrivende. Her kan nevnes at den har anvendelse i tvister der ulovmessig tilegnelse av eiendom er gjenstand for tvist. Omfanget strekker seg dermed videre til tilfeller av svindel og/eller bedrageri i forbindelse med et erverv.

4.2 Unntak

Det finnes visse lovbestemte unntak fra formkravene i § 1-3, for eksempel ved ekspropriasjon eller ved odelsløsning, der særskilte regler gjelder.⁴ Formkravene til slike typer eiendomsoverføring gjelder ikke i like streng grad i de tilfeller som omfatter utbygging/videreføring og endring av allerede eksisterende infrastruktur der en slik eiendomsendring er påkrevet og ansett som absolutt nødvendig. Slike krav gjelder ikke overdragelser ved tvang eller tvangsmessige forhold der overtagelse er påkrevd for å gjennomføre samfunnsmessige pålegg, tiltak og konstruksjoner til almennyttig formål som går utover vanlige kommersielle mål med et salg/kjøp. Dette er begrunnet ut fra hensynet om en rettmessig, effektiv og kostnadsmessig forsvarlig framgangsmåte for alle involverte parter. Formkrav vil heller ikke komme på spissen i rettsavgjørelser ved dom, eksempelvis dersom en avgjørelse fraviker skriftlig samtykke mellom arvinger. Dette gjelder dog kun de deler av arveoppgjøret der formkrav ikke har noen betydning for en domsavsigelse (her kan man tenke seg en tvist av en art som hindrer en videre inngåelse av muntlig eller skriftlig avtale på grunn av langvarige, fastlåste uoverensstemmelser som med rimelighet og tilstrekkelig grad har blitt forsøkt løst ved mekling og lignende rettsmidler, der arvingene og disses representanter samtykker om en endelig domsbehandling/rettssak med påfølgende bindende rettsavklaring). Domstolsbehandling i rettsinstanser, forhandlinger eller meklinger, rettslige bindende vedtak ved myndigheter, komiteer, og lignende utgjør ingen rettslig særskilte avgrensinger eller unntak med hensyn til utforming og innhold i et gyldig skriftlighetskrav i de saker og for de parter som omfattes av de til enhver tid gjeldende regler om offentlig og privat tvisteløsning vedrørende kjøp, salg og erverv av eiendom eller fast eiendom i henhold til den juridiske avgrensningen gitt innledningsvis her i tråd med §1-3s juridiske ordlyd, som beskrevet her med utdypning. En bindende avtale eller forliksavtale må inngås utenomrettslig i henhold til skriftlighetskrav for å ha rettslig virkning dersom en rettssak mellom partene har tatt til og blitt berammet, med unntak for de saker som avgjøres etter tvisteloven kap.9 for småkravprosesser o.l., der innholdet av forlik, rettsavgjørelser o.l. begrenses til et økonomisk utbytte, erstatning eller godtgjørelse oppad begrenset til maks kr.250.000 ekskl. renter og saksomkostninger i tråd med tvisteloven §10-1 andre ledd pkt.c, og der en tvistesak ikke tillates fremmet på nytt mellom partene dersom ingen av partene motsetter seg dette eller inngir begjæring om å fortsette saksbehandlingen for domstolen etter en anke til lagmannsretten (jf. § 10-3) o.l. Rettsavgjørelser kan ankes inn for lagmannsrett eller Høyesterett i Norge i tråd med det juridiske regelverket som beskriver i hvilke tilfeller en sak kan ankes videre for behandling hos landets øverste rettsinnstans.

5. Unntak fra § 1-3s anvendelsesområde

5.1 Avtalelovens ugyldighetsregler

Selv om en avtale oppfyller formkravene i § 1-3, kan den likevel være ugyldig etter avtalelovens alminnelige ugyldighetsregler, for eksempel ved tvang, svik eller utnyttelse av nødstilstand.⁵ Dette kan særlig forekomme dersom tidsintervallet og graden av forvanskning eller urimelig kontraktsutbytte utelukker muligheter til utbedring for den part som anfører seg utsatt for mislighold ved kontraktsutformingen. I Rt.2010 s.1164, som gjaldt overdragelse av et forretningsbygg fra et aksjeselskap til en av aksjeeierne som deretter innløste de øvrige aksjonærers aksjer i selskapet, kom retten til at en avtale må anses som bindende på tross av et avvik fra markedsverdi og opplysningsplikt etter lovens bestemmelser om lojalitetsprinsippet i kontraktsretten. Her kan unntak gjøres dersom en urimelig klar overvekt i styrkeforholdet taler mot kontraktsinngåelse ved fritt samtykke, f.eks. om utpressing og uakseptabel og utilbørlig handlemåte eller atferd avviker sterkt fra vanlige forretningsnormer og standarder for inngåelse og oppfølgning av lignende typer avtale, eksempelvis for forhandlinger med bakgrunn i lov om offentlige anskaffelser og tvister av slik art ved en ulovmessig direkte anskaffelse foretatt i strid med kravene til konkurransegrunnlag m.m. jfr. klagenemnda for offentlige anskaffelsers praksis om tildelingskriteriers lovmessighet eller ved innlevering av ufullstendig dokumentasjon med sikte på tildeling av urettmessig vederlag/godtgjørelse for levering av produkter og/eller tjenester.

5.2 Særskilte lovbestemmelser

Som nevnt over, kan det finnes særskilte lovbestemmelser som gjør unntak fra formkravene i § 1-3. Dette gjelder for eksempel ved tvangsauksjon eller ved overføring av eiendom mellom ektefeller i forbindelse med skilsmisse.

6. Rettsvirkninger

6.1 Rettsvirkninger ved oppfyllelse

Dersom avtalen oppfylles i samsvar med § 1-3, enten ved at den inngås skriftlig eller ved at en muntlig avtale senere formaliseres skriftlig på anmodning fra en av partene, vil avtalen være bindende for begge parter. Eiendomsovergangen vil være gyldig, og kjøper vil ha rett til å kreve skjøte og overtakelse av eiendommen i henhold til § 2-3.

6.2 Rettsvirkninger ved brudd

6.2.1 Muntlig avtale uten skriftlig bekreftelse

Dersom en muntlig avtale om avhending av fast eiendom ikke blir satt opp skriftlig etter anmodning fra en av partene, vil avtalen fortsatt være bindende, men det kan oppstå bevismessige utfordringer. Bevisbyrden for at en avtale er inngått, og for avtalens innhold, vil ligge hos den som påberoper seg avtalen.⁶ Beviskravet må anses oppfylt dersom det foreligger tilstrekkelig klar overvekt som taler for at et krav kan begrunnes med henvisning til at begge parter ved en felles oppfatning samtykket til en muntlig kontrakt, og begge deretter hadde likelydende oppfatning av og innrettet seg i samsvar med hva de mente var innhold og videre oppfølgning i den gitte muntlige kontrakten/forhandlingen eller enighet mellom partene i rettsmøter, f.eks. mekling i regi av et forliksråd e.l., og at den andre parten/motparten dermed har forsømt seg med å oppfylle et skriftlighetskrav utferdiget i samråd mellom de to.

6.2.2 Ugyldighet

En avtale som ikke oppfyller formkravene i § 1-3, og som heller ikke omfattes av unntakene, kan kjennes ugyldig av domstolene. Dette kan medføre at eiendomsovergangen må reverseres, og at partene må stilles som om avtalen aldri ble inngått. Dersom avtalen er i strid med ufravikelige lovkrav, kan ikke avtalen opprettholdes, og resultatet kan innebære en nullitet/tilbakeføring til et tidligere rettmessig forhold/tilstand mellom partene, men med et særskilt unntak ved lang tids avstand fra en avtale som er blitt innrettet av partene med samtlige parters fulle samtykke over tid. Den vil måtte anses for å ha utløst de tiltenkte og intenderte rettsvirkninger av en bindende avtale mellom de involverte partene ved inngåelsen og dermed kan avtalen av naturlige grunner vanskelig tilsidesettes uten en altfor omfattende omvending av en sammensatt rekke inngåtte og langvarige rettsforhold i samtid eller påfølgende rekke og der eiendom har vært omsatt og meddelt til og fra parter ved skjøter/overføring i samsvar med tinglysningsreglene, arv m.m., i tråd med det vern kjøper/eier eller retthaver i god tro og er gitt ved ervervet og ved de alminnelige ekstinksjonsreglene/prinsippet i godtroervervloven §2 og tinglysingsloven §27 med flere lover og tilhørende forarbeider og juridiske presiseringer ved forskrifter, veiledninger m.m., tilgjengeliggjort på Lovdata o.l. Dette kan få konsekvenser i forbindelse med ekspropriasjonssak der klage fremsettes på erstatningssummer/tilbakeføring m.m. som en privat part da vil måtte gi avkall på å følge videre.

7. En grundig gjennomgang av § 2-3s ordlyd

7.1 Vilkår for å kreve skjøte og overtakelse

7.1.1 Oppfylte skyldnader

Paragrafen slår fast at kjøper kan kreve “skøyte av seljaren” når kjøper har “oppfylt sine skyldnader etter avtala”. Dette innebærer at kjøper må ha betalt kjøpesummen og eventuelt oppfylt andre forpliktelser som følger av avtalen.

7.1.2 Samme vilkår for overtakelse

På “same vilkår” kan kjøper kreve å “overta bruken av eigedomen”. Dette betyr at retten til å overta bruken av eiendommen er betinget av at kjøper har oppfylt sine forpliktelser på samme måte som ved krav om skjøte. For overtakelsen kan det være særlig grunn til å avtale andre frister som bedre tilpasser overtakelsen av en fast eiendom; dette er dog ingen absolutt skranke ettersom en frist kun kan endres dersom kjøper ikke anser tidsrammen i en overtakelse som særlig byrdefull. Partene plikter derfor å innrette seg lojalt etter dette med utgangspunkt i å innfri intensjonen i et rimelig oppgjør med tidfesting.

7.2 Tidsfrist for overtakelse

7.2.1 Tredje månedsskifte

Kjøper kan kreve å overta bruken av eiendommen “ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande”. Dette innebærer at overtakelse kan kreves fra og med den første dagen i den tredje måneden etter at bindende avtale ble inngått. Overtakelsen kan kun kreves framskyndet eller utsatt i samsvar med den praksis og de normer som ellers gjelder mellom næringsdrivende og privatpersoner i avtaleforhold undergitt lov om avhending av fast eiendom o.l. Ved tvister knyttet til manglende utflytting fra selgers side i tråd med et rettmessig tidskrav fastsatt i avtale, vil rettsapparatet kunne gi pålegg og eventuelt tvangsmessige midler tilgjengelig for å utføre selve overtakelsen dersom andre meklings- eller rettsmidler ikke har medført at selger frivillig har flyttet fra en gitt eiendom.

8. Formålet med § 2-3

8.1 Sikre kjøpers rett til eiendommen

Hovedformålet med § 2-3 er å sikre at kjøper faktisk får den eiendomsretten og bruksretten til eiendommen som vedkommende har krav på etter avtalen. Når kjøpesum og lignende rettmessig og rettidig er utbetalt til selger/kreditorer, kan eiendomsovertakelsen gjennomføres. Selger skal da utstede et skjøte i samsvar med reglene om dokumentutforming som til enhver tid er gjeldende og sikrer partenes interesser i tråd med aktsomhetskrav og tilhørende retningslinjer i kontraktsrett, skatterett m.m.

8.2 Forhindre at selger trenerer overføringen

Paragrafen forhindrer at selger trenerer overføringen av eiendomsretten og bruksretten til eiendommen etter at kjøper har oppfylt sine forpliktelser. Slik trening kan ha sin bakgrunn i f.eks. usikkerhet i eiendomsmarkedet, manglende avklaring med kreditorer, osv., og selger og tilhørende parter som har interesser knyttet til boligen skal avstå fra handlinger og unnlatelser som skader kjøpers mulighet til å ta over fast eiendom som avtalt. Dette er fastslått i § 2-3.

9. Anvendelsesområdet til § 2-3

9.1 Alle typer avhending

§ 2-3 gjelder for alle typer avhending av fast eiendom, på samme måte som § 1-3. I likhet med bestemmelser beskrevet innledningsvis, omfatter ikke paragraf 2-3 særskilte overføringer eller erverv av eiendom.

9.2 Unntak

Det kan avtales unntak fra utgangspunktet om overtakelse ved tredje månedsskifte. For eksempel kan det avtales at overtakelse skal skje på et bestemt senere tidspunkt, for eksempel ved ferdigstillelse av en ny bolig. I slike tilfeller gjelder unntaket som avtalt og tidfestet i et bindende kontraktsforhold med de rettigheter og forpliktelser dette innebærer.

10. Rettsvirkninger av § 2-3

10.1 Rettsvirkninger ved oppfyllelse

Dersom kjøper oppfyller sine forpliktelser og krever skjøte og overtakelse i henhold til § 2-3, vil selger være forpliktet til å utstede skjøte og overlevere bruken av eiendommen innen den fastsatte fristen. Kjøper vil da få den fulle eiendomsretten og bruksretten til eiendommen. Ved skjøte og tinglysning overføres rettsvernet og gir i tillegg rettmessige grunner for å foreta en overtakelse med en bekreftelse/underskrift fra utsteder/kreditor for derved å unngå bevisproblemer, f.eks. dersom overdragelse av skjøte til kjøper medfører en krenkelse av en tredjeparts rettsstilling eller lignende rettmessig anførsel, protest, motsegn eller et forhold med grunnlag i uaktsomhet, misbruk av vollmakt og rettmessige beføyelser, brudd på formelle prosedyrer i tråd med gjeldende regelverk for rettsutøvelse m.m., dersom slike mangler og skader eller feil ellers må og kan henføres og tilbakeføres til kreditors mangelfulle handlemåte/utforming eller forståelse/tolkning i kraft av kontraktsmedhjelper etter lovfestede prinsipper som til enhver tid gjelder, som eksempelvis i avhendingsloven § 4-16 med forskrifter, henvisninger og forarbeider, samt utfyllende bemerkninger og tolkninger utgitt av Juristforbundets utvalg eller tilhørende underutvalg. Ved tvist kan kjøper, innenfor visse tidsmessige avgrensninger, kreve erstatning dersom vedkommende må fraflytte som følge av for eksempel manglende heftelse i andel i borettslag (se avhl. § 4-17 (2), der den øvre grense går ved skjøteutlevering; dette inkluderer både skjulte og ikke-skjulte feil og mangler som først blir avdekket etter overtakelse eller som burde vært oppdaget av en gjennomsnittlig person som besitter vanlig juridisk kompetanse ved eiendomsoverdragelser og avtaletolkninger knyttet til et salg. Til eksempel må og kan selger også trekkes inn i saker der overtakelsen trekker ut, og som ikke knytter seg til mangelfulle betalingsopplysninger på en kontrakt, da eksempelvis med støtte i §2-10, som tilsier at ved fravær av en annen løsning så skal “ytelsene utveksles der selger har kontor eller, om selgeren ikke har kontor knyttet til kontraktsforholdet, på selgerens bosted”, altså til forskjell fra eksempelvis en betaling via nettbank/bankterminal e.l. Ved tilfeller som omhandler manglende gyldige eller forsvarlige kontrakter (se eksempelvis prinsipp og standard for gyldighetsprøving som gjennomført i dom med saksnummer HR-2017-1782-A, om et mislighold med opphav i selgers opplysningsplikt og/eller selgers kontraktsmedhjelpers brudd på handlings- og informasjonsnorm, for så vidt det beror på en viss grov uaktsomhet som går ut over den normale grad av skjødesløshet, eller uriktige/feilaktige kontraktopplysninger; her henstilles det særlig til forsvarlig gjennomgang av meglerprospekt med salgsoppgaver og den rettspraksis som ellers gjelder og skal gjelde i lignende tvistesaker, i samsvar med domsinstansers faglige skjønn/vurdering i enkeltsaker i tillegg til mer almene retningslinjer i landets øverste domstol, Høyesterett, med forarbeider og praksis som anvendt i rettsutøvelse, -oppfatninger og rettsavklaringer ellers hos dommere/lagmannsretter. Ved tvil kan f.eks. uttalelser i Juristforbundets lovspeil i det konkrete tilfellet bidra med nyttige anførsler/tolkninger om en aktsomhetsnorm som kan forsvares med henblikk på fastlagte prinsipper, lovens formål og bakgrunn m.m., slik disse kommer frem i høyesterettspraksis/rettsavgjørelser om kontraktsforhold av liknende art; her skal en dom gjengi klart de vurderinger, beregninger og begrunnelser/premisser som er blitt tillagt saken under en domsavsigelse og det påfølgende utfall om et salgsavslag e.l. I vurdering av om et kontraktsforhold eller en utforming kan forsvares med hensyn til prinsipper, lov, og rettslige beføyelser m.m. tas hensyn til: tid for når en handling/samtykke e.l. fant sted, forhold som ellers knyttet seg til utføring og praksis av en viss type (for å avklare eksempelvis i hvilken grad kontraktsinngåelse er påvirket og begrenset til partenes fordel/ulempe av urimelige, mangelfulle, eller uklare standardvilkår, uklarheter knyttet til et rettmessig erstatningsoppgjør e.l., i tillegg til et eventuelt ansvar hos kontraktsutformer for et erstatningsansvar dersom denne ikke på en troverdig og overbevisende måte kan frasi seg skyld/ansvar og for så vidt vedkommende ellers anses som den nærmeste part for å foreta et prisavslag og påta seg hele eller deler av en regning for skade på eiendom, eiendeler og person som ledd i å etterleve lovens §4-5, femte ledd bokstav b med forskrifter og utfyllende bemerkninger med kommentarer/avveielser tilgjengelig for en alminnelig borger/konsument).

10.2 Rettsvirkninger ved brudd

Dersom selger nekter å utstede skjøte eller å overlevere bruken av eiendommen til tross for at kjøper har oppfylt sine forpliktelser og fremsatt krav i henhold til § 2-3, vil dette utgjøre et kontraktsbrudd. Kjøper kan da ha krav på erstatning for eventuelt økonomisk tap som følge av forsinkelsen.⁷ I mer alvorlige tilfeller kan kjøper også ha rett til å heve avtalen. I tvister av en særlig inngripende karakter (typisk langvarige forsinkelser, nekting å betale et vederlag m.m. som avtalt eller med utgangspunkt i en lov eller sedvane eller andre bindende kontrakter som i dette tilfellet går foran alminnelige erstatningsbetingelser), der selger eller tredjepart (f.eks. utleiemegler, mellommann med salgsfullmakt el.) beviselig forsøker å omgå en juridisk bindende avgjørelse fattet av nemnd, forliksråd e.l. Ved tvist og eventuell sanksjon overfor selger, eksempelvis ved at gjenstand/eiendom beslaglegges av myndigheter og tilfaller et bo i et omfang og en verdi begrenset oppad til maksimalt utlegg, vil kostnader påløpt over tid og frem til punkt for endelig opphør og tvangsmessig gjennomføring og opphør, i helhet kunne rettes mot kreditor og tilhørende part(er) med skyld og ansvar knyttet til en tvist som er forsøkt unndratt rettsmessig gjennomføring eller et rettmessig utfall av saken(e) og forhold(ene) som er blitt berørt under behandling av saksforhold/kompleks med berøringspunkt til juridiske bestemmelser for gyldige erverv og tvangsvedtak utøvet av offentlige myndigheter ved politi, rettsapparat m.m., herunder lovens særbestemmelse med pålegg som kan utføres utenfor Norge og som følge av landets lover og overenskomster/samarbeid inngått med fremmede stater og internasjonale organisasjoner der Den Norske Stat ved regjering, departement eller Storting o.l. anser at særskilte rettergangsskritt bør gjennomføres i tråd med til enhver tid gjeldende regler og prosedyrer for rettsutøvelse mellom parter i Norge. Eksempelvis kan nektelse av utlevering fra en utenlandsk selgers side eller lignende begrunnes i forhold ved selger, megler eller en rettsinnstans sitt rettsgrunnlag (herunder manglende godkjenning av en norsk rettsavgjørelse eller fravær av rettslige standarder som anses tilstrekkelig klare for gjennomføring og i samsvar med det rettsvern i salg/kjøp o.l. som skal sikres begge parter og eventuelle andre med særskilt interesse i salget; f.eks. dersom en kjøpers overtakelse også involverer et rettmessig utfall og utfall/vilkår og erstatningsutbetalinger for øvrige involverte som ledd i en overtakelse i tråd med kravene som utledes av § 2-3 og dermed også er av en viss avhengighet av at øvrige tredjeparter mottar deler av den sum, verdi, e.l. som er rettmessig avklart i f.eks. et tvangsvedtak o.l. fattet i en bindende rettsavgjørelse underlagt rettsuøvelse i et gitt land som i slike tilfeller har jurisdiksjon over de berørte partene i henhold til samarbeid som følge av regelmessige overenskomster av en slik art i regi av internasjonale institusjoner, overenskomster med en eller flere stater og sammenslutninger eller sedvaner og praksis for en rettslig behandling og påfølgende godkjenning og fulle anerkjennelse av utenlandske borgeres fulle rettsvern og interesser, så langt landets regelverk tillater dette). Eksempelvis ved en midlertidig forføyning o.l., der eiendom må utleveres, inntas, eller beslaglegges m.m., vil rettsvern og økonomisk sikkerhet som hovedregel gå foran og forut for en kreditors ønske og/eller behov om å utsette en overtakelse av eiendom til en ny kjøper. Et salg og et kjøp av en eiendom er undergitt reglene og kravene for en midlertidig forføyning. En overtakelse er også omfattet av en plikt for långiver (typisk bankforbindelse o.l. i et kredittinstitutt) til å bidra til en gjennomføring av et slikt vedtak i de tilfeller selger selv mangler ressurser og kompetanse til å etterfølge et rettmessig krav og med bakgrunn i at selger har misligholdt eller misbrukt sitt spillerom og sine rettslige muligheter innenfor rammen av alminnelig erstatningsrett o.l. Her skal kredittyter kun yte slik hjelp/bistand så fremt selgers behov ikke knytter seg til selgers eller kjøpers behov for å gjennomføre eller innrette seg etter forretningsmessige, strategiske eller praktiske behov i strid med de krav som påhviler vedkommende part i tvisten etter norsk