Innledning: Presentasjon av paragrafen og dens kontekst

Avhendingsloven § 2-9 gir kjøper en panterett i eiendommen til sikkerhet for kjøpers krav på tilbakeføring av betalt kjøpesum. Bestemmelsen gjelder i de tilfeller hvor kjøper har betalt hele eller deler av kjøpesummen, men ikke fått hjemmel til eiendommen eller overtatt bruken av den. Formålet med bestemmelsen er å gi kjøper en sikkerhet for sitt krav dersom selger ikke kan eller vil oppfylle sin del av avtalen. Panteretten gir kjøper en fortrinnsrett til dekning av sitt krav i eiendommen, foran andre kreditorer. Paragrafen må sees i sammenheng med de alminnelige reglene om panterett i panteloven, og kjøpers øvrige rettigheter etter avhendingsloven.

Vilkår for panterett

Betaling av kjøpesum

Det første vilkåret for at kjøper skal ha panterett etter § 2-9 er at kjøper har “betalt heile eller delar av kjøpesummen”. Dette innebærer at kjøper må ha ytt et vederlag til selger i henhold til kjøpekontrakten. Det er ikke et krav at hele kjøpesummen er betalt, det er tilstrekkelig at deler av den er betalt.

“Heile eller delar av kjøpesummen”

Uttrykket “heile eller delar av kjøpesummen” omfatter alle former for betaling som er ytt i henhold til kjøpekontrakten. Dette kan være kontant betaling, bankoverføring, eller andre former for betaling som er avtalt mellom partene.

Manglende hjemmelsoverføring eller bruksovertakelse

Det andre vilkåret for panterett er at kjøper ikke har “fått heimel til eigedomen eller overteke bruken av han”. Dette innebærer at panteretten bare gjelder i de tilfeller hvor selger ikke har oppfylt sin del av avtalen ved å overføre eiendomsretten eller gi kjøper bruksrett til eiendommen.

“Fått heimel”

Uttrykket “fått heimel” refererer til den formelle overføringen av eiendomsretten til eiendommen. Dette skjer normalt ved tinglysing av skjøte eller annet hjemmelsdokument.

“Overteke bruken”

Uttrykket “overteke bruken” refererer til den faktiske overtakelsen av eiendommen, der kjøper gis tilgang til og råderett over eiendommen. Dette skjer normalt ved en overtakelsesforretning der nøkler overleveres og kjøper gis adgang til eiendommen.

Panterettens omfang og innhold

Sikring av krav på tilbakeføring

Panteretten etter § 2-9 sikrer kjøpers “kravet om tilbakeføring av ytt vederlag”. Dette innebærer at panteretten bare omfatter det beløp som kjøper har betalt til selger, og ikke eventuelle andre krav som kjøper måtte ha mot selger, for eksempel erstatning for tap som følge av forsinket levering.

“Kravet om tilbakeføring”

Uttrykket “kravet om tilbakeføring” referer til kjøpers krav på å få tilbakebetalt det beløp som er ytt til selger. Dette kravet kan oppstå dersom avtalen heves, eller dersom selger av andre grunner ikke kan eller vil oppfylle sin del av avtalen.

Panterettens prioritet og rettsvern

Avhendingsloven § 2-9 andre punktum henviser til panteloven § 6-1 fjerde ledd når det gjelder panterettens rettsvern og tinglysing. Dette innebærer at panteretten får rettsvern ved tinglysing, og at den har prioritet foran andre panteretter som stiftes senere.

Rettsvern ved tinglysing

For at panteretten skal ha rettsvern overfor selgers kreditorer og godtroende tredjepersoner, må den tinglyses i grunnboken. Tinglysingen gir panteretten prioritet foran andre rettigheter som stiftes i eiendommen på et senere tidspunkt.

Prioritet foran senere stiftede panteretter

Panteretten etter § 2-9 har prioritet foran andre panteretter som stiftes i eiendommen etter at panteretten er tinglyst. Dette innebærer at kjøpers krav på tilbakebetaling av kjøpesummen vil bli dekket før andre panthaveres krav ved et eventuelt tvangssalg av eiendommen.

Forholdet til andre lovbestemmelser

Avhendingsloven § 2-9 må sees i sammenheng med de alminnelige reglene om panterett i panteloven. Bestemmelsen gir kjøper en lovbestemt panterett i eiendommen, og utfyller de alminnelige reglene om stiftelse og innhold av panterett. Bestemmelsen må også sees i sammenheng med kjøpers øvrige rettigheter etter avhendingsloven, herunder retten til å heve kjøpet ved vesentlig kontraktsbrudd fra selgers side.

Praktiske eksempler

• Eksempel 1: Kjøper har betalt et forskudd på kjøpesummen, men selger går konkurs før eiendommen er overlevert. Kjøper har da panterett i eiendommen for sitt krav på tilbakebetaling av forskuddet.
• Eksempel 2: Kjøper har betalt hele kjøpesummen, men selger nekter å utstede skjøte og overføre eiendomsretten. Kjøper har da panterett i eiendommen for sitt krav på tilbakebetaling av kjøpesummen.
• Eksempel 3: Kjøper oppdager at eiendommen har en vesentlig mangel som selger ikke kan eller vil utbedre. Kjøper hever kjøpet, men selger nekter å tilbakebetale kjøpesummen. Kjøper kan da gjøre sin panterett gjeldende for å sikre sitt krav på tilbakebetaling.
• Eksempel 4: Kjøper har betalt halve kjøpesummen for en eiendom. Selger utsteder skjøte, men nekter å la kjøper overta bruken av eiendommen. Kjøper vil i dette tilfellet ikke ha panterett i eiendommen, siden vedkommende har fått hjemmel til den.

Konklusjon

Avhendingsloven § 2-9 gir kjøper en panterett i eiendommen til sikkerhet for kjøpers krav på tilbakeføring av betalt kjøpesum. Panteretten gjelder i de tilfeller hvor kjøper har betalt hele eller deler av kjøpesummen, men ikke fått hjemmel til eiendommen eller overtatt bruken av den. Panteretten gir kjøper en fortrinnsrett til dekning av sitt krav i eiendommen, foran andre kreditorer. Bestemmelsen gir kjøper en viktig sikkerhet for sitt krav, og bidrar til en rimelig fordeling av risikoen mellom partene i de tilfeller hvor selger ikke kan eller vil oppfylle sin del av avtalen. Det er likevel fremdeles noen uavklarte tolkningsspørsmål knyttet til bestemmelsen.