Innledning

Avhendingsloven § 3-1 er en grunnleggende bestemmelse som definerer hva som regnes som en mangel ved en eiendom. Denne definisjonen er avgjørende for å avgjøre om kjøper har krav mot selger etter et eiendomskjøp. Bestemmelsen fastslår også tidspunktet for mangelsvurderingen, selgers ansvar for senere oppståtte mangler og en egenandel for kjøper. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 3-1, inkludert formål, omfang og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 3-1 er delt inn i fire ledd:

§ 3-1 (1): Definisjon av mangel

“Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt.”

Dette leddet etablerer den grunnleggende definisjonen av en mangel: avvik fra avtalen. Hvis eiendommen ikke samsvarer med det som er avtalt mellom kjøper og selger, foreligger det en mangel. Dette kan gjelde avvik i:

• Kvalitet: For eksempel materialvalg, håndverksmessig utførelse eller teknisk tilstand.
• Utrusting: For eksempel manglende hvitevarer, sanitærutstyr eller andre installasjoner som er avtalt.
• Annet: Alle andre forhold som er spesifisert i avtalen, for eksempel areal, antall rom eller spesifikke egenskaper ved eiendommen.

Setningen “§§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt” understreker avtalefriheten. Bestemmelsene i §§ 3-2 til 3-6 om konkrete mangelstilfeller gjelder kun dersom partene ikke har avtalt noe annet.

§ 3-1 (2): Tidspunkt for mangelsvurderingen

“Ved vurderinga av om eigedomen har ein mangel, skal ein leggje til grunn tidspunktet då vågnaden etter § 2-4 andre ledd eller etter avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare.”

Dette leddet fastslår at mangelsvurderingen skal foretas på det tidspunktet da risikoen for eiendommen gikk over på kjøperen. Dette er normalt ved overtakelsen, jf. § 2-4 andre ledd. Det er likevel viktig å merke seg at en feil som først viser seg etter overtakelsen, likevel kan utgjøre en mangel dersom den var tilstede på overtakelsestidspunktet. Dette kan for eksempel være skjulte feil eller mangler som ikke var synlige ved en vanlig befaring.

§ 3-1 (3): Selgers ansvar for senere oppståtte mangler

“Seljaren svarer og for ein mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt.”

Dette leddet utvider selgers ansvar til å omfatte visse mangler som oppstår etter overtakelsen:

• Avtalebrot frå seljaren: Selger er ansvarlig dersom mangelen skyldes et kontraktsbrudd fra selgers side, for eksempel manglende utførelse av avtalt arbeid.
• Garanti eller anna ansvar: Selger er også ansvarlig dersom han har gitt en garanti eller på annen måte påtatt seg ansvar for visse egenskaper ved eiendommen frem til et senere tidspunkt. Dette kan for eksempel være en garanti for at taket skal holde tett i et visst antall år.

§ 3-1 (4): Egenandel for kjøper

“Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny. Departementet kan i forskrift justere beløpet i fyrste punktum ved vesentlege endringar i pengeverdien”

Dette leddet introduserer en egenandel for kjøper ved mangler. Kjøper må selv dekke kostnader opp til 10 000 kroner, med mindre noe annet er bestemt i loven. Dette gjelder ikke ved salg av ny bolig. Formålet er å unngå at selger blir belastet for bagatellmessige mangler. Departementet kan justere beløpet ved vesentlige endringer i pengeverdien (inflasjon).

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 3-1 er å gi en klar og overordnet definisjon av hva som utgjør en mangel ved en eiendom, fastsette tidspunktet for mangelsvurderingen, regulere selgers ansvar for senere oppståtte mangler og innføre en egenandel for kjøper. Dette bidrar til å skape forutsigbarhet og rettferdighet i eiendomshandler.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari kjøper en bolig av Ola. I kjøpekontrakten er det spesifisert at boligen skal ha parkett i alle rom. Etter overtakelsen oppdager Kari at det er laminat i stuen. Dette er en mangel i henhold til § 3-1 (1), da eiendommen ikke samsvarer med avtalen.

Eksempel 2: Per kjøper en bolig av Lise. Etter overtakelsen oppdager Per fukt i kjelleren. En fuktanalyse viser at fukten var tilstede allerede på overtakelsestidspunktet, men at den ikke var synlig ved en vanlig befaring. Dette er en mangel i henhold til § 3-1 (2).

Eksempel 3: Hans kjøper en bolig av Grete. Grete garanterer at taket skal være tett i fem år. Etter tre år oppstår det lekkasje. Dette er en mangel som Grete er ansvarlig for i henhold til § 3-1 (3), da hun har gitt en garanti.

Eksempel 4: Lars kjøper en bruktbolig av Siri. Etter overtakelsen oppdager Lars en liten lekkasje fra en kran. Reparasjonen koster 5 000 kroner. I henhold til § 3-1 (4) må Lars dekke disse kostnadene selv, da de er under egenandelen på 10 000 kroner. Hadde det derimot vært snakk om en nyoppført bolig, ville ikke egenandelen kommet til anvendelse.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 3-1 må sees i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i kapittel 3 om mangler, særlig §§ 3-2 til 3-10, samt § 2-4 om risikoens overgang.

Konklusjon

Avhendingsloven § 3-1 er en sentral bestemmelse som definerer hva som utgjør en mangel ved en eiendom og regulerer ansvarsforholdene mellom kjøper og selger. Det er viktig for begge parter å være klar over bestemmelsens innhold og konsekvenser.