Avhendingsloven § 3-9 omhandler adgangen til å selge eiendom “som den er” eller med lignende generelle forbehold, også kjent som ansvarsfraskrivelser. Slike forbehold er svært vanlige i eiendomshandelen, særlig ved salg av brukte boliger, og de har som hovedformål å begrense selgers ansvar for skjulte feil og mangler som måtte vise seg etter overtakelsen. Imidlertid setter § 3-9 viktige skranker for hvor langt et slikt forbehold kan rekke. Denne artikkelen gir en grundig og omfattende gjennomgang av § 3-9, med fokus på bestemmelsens formål, omfang, vilkår, unntak, praktiske konsekvenser og samspill med andre relevante lovbestemmelser.

Gjennomgang av lovteksten: En todelt regulering

§ 3-9 er strukturert i to ledd som regulerer ulike aspekter ved “som den er”-forbehold. La oss se nærmere på hvert av dem:

§ 3-9 (1): Hovedregelen – Begrenset rekkevidde av ansvarsfraskrivelse

“Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen ein mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også ein mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.”

Dette leddet fastslår hovedregelen om at et “som den er”-forbehold ikke er en total ansvarsfraskrivelse for selger. Selv med et slikt forbehold kan det likevel foreligge en mangel i to hovedtilfeller:

1. Mangler som følge av brudd på opplysningsplikten (§§ 3-7 og 3-8)

Selgers opplysningsplikt gjelder uavhengig av om eiendommen er solgt “som den er”. Dette betyr at selger fortsatt plikter å gi korrekte og fullstendige opplysninger om eiendommen. Dersom selger:

• Forsømmer sin opplysningsplikt etter § 3-7: Unnlater å opplyse om omstendigheter ved eiendommen som han kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og unnlatelsen kan antas å ha virket inn på avtalen, foreligger det en mangel.
• Gir uriktige opplysninger etter § 3-8: Gir uriktige opplysninger om eiendommen som kan antas å ha virket inn på avtalen, foreligger det en mangel. Dette gjelder selv om selger var i god tro.

I slike tilfeller kan kjøper gjøre gjeldende mangelskrav, som for eksempel prisavslag eller heving, til tross for “som den er”-forbeholdet.

2. “Vesentleg ringare stand” – Den sikkerhetsventilen

Selv om selger har oppfylt sin opplysningsplikt, oppstiller § 3-9 (1) andre punktum en viktig sikkerhetsventil: Eiendommen kan likevel ha en mangel dersom den er i “vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles”. Dette er en helhetlig og skjønnsmessig vurdering, der en rekke momenter spiller inn:

• Kjøpesummen: En lav kjøpesum kan tilsi at kjøper må akseptere en lavere standard. Dersom kjøpesummen reflekterer at eiendommen har visse feil eller mangler, vil terskelen for “vesentleg ringare stand” være høyere.
• Eiendoms alder og type: Forventningene til standarden vil naturlig variere avhengig av eiendommens alder og type. En eldre, brukt bolig vil normalt ha mer slitasje og flere feil enn en ny bolig.
• Synlige tegn på slitasje og skader: Dersom det var synlige tegn på slitasje, skader eller vedlikeholdsbehov ved besiktigelsen, må kjøper i større grad ta høyde for dette i sin forventning til eiendommens stand.
• Takstrapport og annen dokumentasjon: En bygningskyndigs vurdering, for eksempel i en tilstandsrapport, vil være et viktig moment i vurderingen. Dersom rapporten avdekker feil eller mangler, vil dette påvirke kjøpers berettigede forventninger.
• Opplysninger gitt av selger: Selgers opplysninger om eiendommens tilstand, både muntlige og skriftlige, vil også være relevante i vurderingen.
• Omfanget og kostnadene ved utbedring: Jo mer omfattende og kostbare utbedringstiltak som kreves, desto mer taler det for at eiendommen er i “vesentleg ringare stand”.

Det er viktig å understreke at terskelen for “vesentleg ringare stand” er høy. Det kreves et betydelig avvik fra den standard kjøperen med rimelighet kunne forvente. Mindre feil og mangler, eller normal slit og elde, vil ikke være tilstrekkelig.

§ 3-9 (2): Unntak – Når “som den er”-forbehold er uten virkning

“Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.”

Dette leddet oppstiller to viktige unntak fra hovedregelen om at “som den er”-forbehold kan begrense selgers ansvar:

1. Forbrukerkjøp: Fullt selgeransvar

I forbrukerkjøp, definert i § 1-2 tredje ledd som kjøp der selger opptrer i næringsvirksomhet og kjøper er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, har “som den er”-forbehold og lignende generelle forbehold ingen virkning. Dette innebærer at selger i slike tilfeller er fullt ut ansvarlig for mangler etter avhendingslovens alminnelige regler, uavhengig av om det er tatt forbehold.

• Begrunnelse: Forbrukervernet er sterkt i norsk rett, og denne bestemmelsen skal hindre at profesjonelle selgere fraskriver seg ansvar overfor forbrukere ved bruk av standardiserte forbehold. Forbrukere antas å ha et svakere forhandlingsgrunnlag og mindre kunnskap om eiendomshandel enn profesjonelle selgere.
• Eksempel: En utbygger som selger en nyoppført leilighet til en forbruker, kan ikke begrense sitt mangelsansvar ved å ta et “som den er”-forbehold. Utbygger vil være ansvarlig for eventuelle mangler etter avhendingslovens alminnelige regler.

2. Uspesifiserte forbehold: Krav til klarhet

Forbehold som ikke er “spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen”, har heller ingen virkning. Dette innebærer at forbeholdet må være tilstrekkelig klart og tydelig til at kjøper forstår rekkevidden av det. Vage og generelle forbehold, som for eksempel “selges i den stand den er besiktiget” eller “selges med forbehold om skjulte feil og mangler”, vil normalt ikke oppfylle dette kravet.

• Begrunnelse: Bestemmelsen skal sikre at kjøper får tilstrekkelig informasjon til å vurdere risikoen ved kjøpet. Uklare og generelle forbehold kan villede kjøper og hindre en informert beslutning.
• Eksempel: Et forbehold om at “eiendommen selges med forbehold om fukt i kjeller” vil være mer spesifisert og dermed ha større sjanse for å bli ansett som gyldig enn et generelt forbehold om at “eiendommen selges med forbehold om skjulte feil”.

Formålet med § 3-9: En finstemt balanse

Formålet med § 3-9 er å finne en rimelig balanse mellom hensynet til avtalefrihet og hensynet til kjøpers beskyttelse. På den ene siden gir bestemmelsen selger mulighet til å begrense sitt ansvar ved å ta forbehold, noe som kan være særlig relevant ved salg av eldre og brukte eiendommer. På den andre siden setter bestemmelsen klare grenser for hvor langt slike forbehold kan rekke, og sikrer at kjøper ikke blir sittende igjen med en eiendom som er i vesentlig dårligere stand enn forventet, eller at selger kan unndra seg ansvar ved å gi mangelfulle eller uriktige opplysninger. Videre er det et viktig formål å beskytte forbrukere mot urimelige ansvarsfraskrivelser fra profesjonelle selgere.

Praktiske eksempler utdypet

Eksempel 1: Brudd på opplysningsplikten

• Scenario: En bolig selges “som den er”. Selger unnlater å opplyse om at det er alvorlige og gjentagende problemer med fukt og sopp i kjelleren, noe han er kjent med. Kjøper oppdager dette etter overtakelsen.
• Vurdering: Til tross for “som den er”-forbeholdet, har selger brutt sin opplysningsplikt etter § 3-7. Unnlatelsen av å gi opplysninger om kjente, vesentlige forhold utgjør en mangel, og kjøper kan gjøre gjeldende mangelsbeføyelser, for eksempel kreve prisavslag eller heving.

Eksempel 2: Vesentlig ringere stand

• Scenario: En eldre enebolig selges “som den er” til en relativt lav pris. Det er synlige tegn på slitasje og oppussingsbehov. Etter overtakelsen oppdager kjøper at takkonstruksjonen er angrepet av råte, noe som krever omfattende utbedringsarbeider. Takstmannen konkluderer med at dette ikke var å forvente ut ifra boligens alder, pris og øvrige tilstand.
• Vurdering: Selv om boligen ble solgt “som den er”, og kjøper måtte påregne en viss grad av slitasje, kan råteskadene i taket medføre at boligen er i “vesentlig ringare stand” enn det kjøper hadde grunn til å regne med. Dette vil bero på en helhetsvurdering, der omfanget av skadene, utbedringskostnadene, og boligens pris og alder vil være sentrale momenter.

Eksempel 3: Forbrukerkjøp

• Scenario: En utbygger selger en nyoppført leilighet til en forbruker. I kontrakten er det tatt et “som den er”-forbehold. Etter innflytting oppdager kjøper at det er sprekker i flisene på badet og at parketten knirker.
• Vurdering: I dette tilfellet er “som den er”-forbeholdet uten virkning, da dette er et forbrukerkjøp. Utbygger er fullt ut ansvarlig for manglene etter avhendingslovens alminnelige regler. Kjøper kan for eksempel kreve retting av manglene eller prisavslag.

Eksempel 4: Uspesifisert forbehold

• Scenario: En selger selger en eldre hytte “i den stand den er besiktiget”. Kjøper besiktiger hytta, men oppdager ikke at det er setningsskader i grunnmuren.
• Vurdering: Forbeholdet er trolig for uspesifisert til å ha noen virkning. Det gir ikke kjøper tilstrekkelig informasjon om hvilke konkrete forhold selger fraskriver seg ansvar for. Kjøper kan derfor trolig gjøre gjeldende mangelskrav på grunn av setningsskadene.

Konsekvenser av mangler tross “som den er”-forbehold: Kjøpers rettigheter

Dersom det foreligger en mangel etter § 3-9, til tross for at eiendommen er solgt “som den er”, kan kjøper ha krav på en eller flere av følgende mangelsbeføyelser:

• Prisavslag: Kjøper kan kreve et forholdsmessig prisavslag som kompenserer for mangelen. Prisavslaget skal tilsvare den verdireduksjonen som mangelen representerer.
• Heving: Dersom mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, kan kjøper ha rett til å heve kjøpet. Heving innebærer at avtalen oppheves, og at partene skal tilbakeføre de ytelser som er mottatt. Terskelen for heving er høy, og det kreves at mangelen har en betydelig innvirkning på eiendommens bruksverdi eller markedsverdi.
• Erstatning: I tillegg til prisavslag eller heving, kan kjøper i visse tilfeller kreve erstatning for sitt økonomiske tap som følge av mangelen. Dette kan for eksempel omfatte utgifter til sakkyndig bistand, utbedringskostnader, eller tap som følge av forsinket innflytting.
• Retting: I noen tilfeller kan kjøper kreve at selger utbedrer mangelen. Dette gjelder særlig ved forbrukerkjøp.

Forholdet til andre lovbestemmelser: Et samspill

§ 3-9 må sees i sammenheng med en rekke andre bestemmelser i avhendingsloven:

• § 3-1: Den generelle mangelsdefinisjonen: § 3-9 presiserer og utfyller den generelle mangelsregelen i § 3-1, som fastslår at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller som kjøperen hadde grunn til å regne med.
• §§ 3-7 og 3-8: Opplysningsplikt: Som nevnt gjelder selgers opplysningsplikt etter §§ 3-7 og 3-8 uavhengig av “som den er”-forbehold.
• § 3-10: Undersøkelsesplikt: Kjøpers undersøkelsesplikt etter § 3-10 kan påvirke vurderingen av hva kjøper hadde grunn til å regne med etter § 3-9 (1). Dersom kjøper har forsømt sin undersøkelsesplikt, kan dette begrense selgers ansvar.
• Kapittel 4: Mangelsbeføyelser: Kapittel 4 i avhendingsloven regulerer kjøpers rettigheter ved mangler, herunder prisavslag, heving, erstatning og retting.
• § 4-19: Reklamasjonsfrist: Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, ellers taper han retten til å gjøre mangelen gjeldende.

Konklusjon: En nøkkelbestemmelse i eiendomshandelen

Avhendingsloven § 3-9 er en sentral bestemmelse i eiendomshandelen, som regulerer adgangen til å begrense selgers ansvar ved bruk av “som den er”-forbehold og lignende ansvarsfraskrivelser. Bestemmelsen utgjør en finstemt balanse mellom hensynet til avtalefrihet og behovet for å beskytte kjøper, særlig forbrukere, mot urimelige forbehold.

Selv om “som den er”-forbehold er tillatt og utbredt, gir § 3-9 viktige begrensninger i rekkevidden av slike forbehold. Selger kan ikke fraskrive seg ansvar for mangler som skyldes brudd på opplysningsplikten, eller for tilfeller der eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. I forbrukerkjøp er slike forbehold helt uten virkning.

For både kjøpere og selgere er det avgjørende å ha en grundig forståelse av § 3-9 og dens konsekvenser. Kjøpere bør være oppmerksomme på at et “som den er”-forbehold innebærer en økt risiko, og bør derfor foreta grundige undersøkelser av eiendommen før kjøpet. Selgere bør på sin side sørge for å oppfylle sin opplysningsplikt og være varsomme med bruken av generelle forbehold, særlig ved salg til forbrukere.

§ 3-9 er en kompleks bestemmelse som reiser en rekke tolkningsspørsmål, og det finnes en omfattende rettspraksis knyttet til bestemmelsen. Ved tvist om rekkevidden av et “som den er”-forbehold, vil det alltid måtte foretas en konkret og helhetlig vurdering