Innledning

Avhendingsloven § 3-10 omhandler kjøpers undersøkelsesplikt og betydningen av tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter. Bestemmelsen er viktig for å avgjøre om kjøper kan påberope seg en mangel ved eiendommen, og den avklarer fordelingen av ansvar mellom kjøper og selger når det gjelder informasjon om eiendommens tilstand. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 3-10, inkludert formål, omfang, vilkår og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 3-10 er delt inn i tre ledd:

§ 3-10 (1): Kunnskap og tilgjengelig informasjon

“Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.”

Dette leddet fastslår at kjøper ikke kan påberope seg som mangel det han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Dette omfatter:

• Faktisk kunnskap: Det kjøper faktisk visste om eiendommens tilstand.
• Kunnskap som kjøper måtte kjenne til: Dette omfatter forhold som er åpenbare ved en normal besiktigelse, eller som fremgår tydelig av tilgjengelige dokumenter.

Spesielt viktig er betydningen av tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter: Kjøper anses å kjenne til forhold som tydelig fremgår av slike dokumenter, forutsatt at kjøper har hatt mulighet til å sette seg inn i dem. Dette understreker viktigheten av å lese slike dokumenter nøye før avtaleinngåelse.

Departementet har hjemmel til å gi forskrifter om kravene til tilstandsrapporter, inkludert krav til takstmenn og innholdet i rapportene. Dette er gjort i forskrift om tilstandsrapporter ved salg av bolig.

§ 3-10 (2): Undersøkelsesplikt

“Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.”

Dette leddet fastslår kjøpers undersøkelsesplikt. Dersom kjøper har undersøkt eiendommen før avtaleinngåelsen, eller uten rimelig grunn har unnlatt å følge en oppfordring fra selger om å undersøke eiendommen, kan kjøper ikke påberope seg som mangel det han burde ha oppdaget ved en slik undersøkelse.

Kjøpers undersøkelsesplikt er imidlertid ikke ubegrenset. Den gjelder kun for forhold som er mulig å oppdage ved en vanlig besiktigelse. Kjøper har normalt ikke plikt til å foreta inngående tekniske undersøkelser, med mindre det er konkrete holdepunkter for at det kan foreligge skjulte feil eller mangler.

Unntaket i leddet presiserer at kjøpers undersøkelsesplikt ikke gjelder dersom selger har handlet grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom selger har forsøkt å skjule mangler eller gitt uriktige opplysninger for å hindre at kjøper oppdager dem.

§ 3-10 (3): Forholdet til § 3-7 om manglende opplysninger

“Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen”

Dette leddet presiserer at § 3-10 ikke begrenser selgers ansvar etter § 3-7 om manglende opplysninger. Selv om kjøper har undersøkt eiendommen eller har fått tilgang til salgsdokumenter, fritar ikke dette selger fra plikten til å opplyse om vesentlige forhold ved eiendommen som han kjente eller måtte kjenne til.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 3-10 er å balansere ansvaret mellom kjøper og selger ved eiendomsoverdragelser. Bestemmelsen skal motivere kjøpere til å undersøke eiendommen nøye før kjøp, samtidig som den skal beskytte kjøpere mot selgere som bevisst tilbakeholder eller gir uriktige opplysninger.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari kjøper en bolig og mottar en tilstandsrapport før kjøpet. Rapporten påpeker fukt i kjelleren. Kari kan ikke senere påberope seg fukten som en mangel, da hun måtte kjenne til dette fra rapporten, jf. § 3-10 (1).

Eksempel 2: Per kjøper en bolig uten å undersøke den selv, selv om selger oppfordret ham til å gjøre det. Etter overtakelsen oppdager Per råteskader i taket som lett kunne vært oppdaget ved en enkel besiktigelse. Per kan normalt ikke påberope seg råteskadene som en mangel, jf. § 3-10 (2).

Eksempel 3: Lise kjøper en bolig. Selger har bevisst malt over en stor fuktskade på en vegg for å skjule den. Selv om Lise har undersøkt boligen, kan hun påberope seg fuktskaden som en mangel, da selger har handlet i strid med god tro, jf. § 3-10 (2).

Eksempel 4: Hans kjøper en bolig. Selger unnlater å opplyse om en planlagt utbygging i nabolaget som vil redusere utsikten fra boligen. Hans kan påberope seg dette som en mangel etter § 3-7, selv om han har undersøkt eiendommen, jf. § 3-10 (3).

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 3-10 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig § 3-7 om manglende opplysninger, § 3-1 om den generelle mangelsdefinisjonen, og § 3-8 om uriktige opplysninger.

Viktige presiseringer

• Omfanget av undersøkelsesplikten: Omfanget av kjøpers undersøkelsesplikt vil variere avhengig av eiendommens type, alder og synlige tilstand.
• Betydningen av tilstandsrapport: En grundig tilstandsrapport utarbeidet av en kvalifisert takstmann vil normalt redusere kjøpers undersøkelsesplikt.
• Selgers opplysningsplikt: Selgers opplysningsplikt etter § 3-7 går foran kjøpers undersøkelsesplikt etter § 3-10.

Konklusjon

Avhendingsloven § 3-10 er en viktig bestemmelse som regulerer forholdet mellom kjøpers undersøkelsesplikt og selgers opplysningsplikt. Bestemmelsen understreker viktigheten av grundige forundersøkelser fra kjøpers side, samtidig som den beskytter kjøpere mot selgere som bevisst tilbakeholder eller gir uriktige opplysninger. Både kjøpere og selgere bør være klar over bestemmelsens innhold og konsekvenser.