Innledning

Avhendingsloven § 4-19 omhandler kjøpers plikt til å reklamere over mangler ved eiendommen. Reklamasjon er en melding fra kjøper til selger om at det foreligger et avtalebrudd (vanligvis en mangel) og at kjøper vil gjøre krav gjeldende som følge av dette. Overholdelse av reklamasjonsfristene er avgjørende for at kjøper skal beholde sine rettigheter. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 4-19, inkludert formål, omfang, vilkår og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 4-19 er delt inn i fire ledd:

§ 4-19 (1): Den relative reklamasjonsfristen

“Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.”

Dette leddet fastslår den relative reklamasjonsfristen. Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

• “Oppdaget”: Dette refererer til det tidspunktet da kjøper faktisk ble klar over mangelen.
• “Burde ha oppdaget”: Dette refererer til det tidspunktet da en aktsom kjøper burde ha oppdaget mangelen. Dette knyttes gjerne til kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelse, jf. § 4-9.

Hva som er “rimelig tid” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Faktorer som spiller inn er:

• Mangelens art og omfang: En alvorlig og kompleks mangel kan gi grunnlag for en noe lengre reklamasjonsfrist enn en bagatellmessig mangel.
• Kjøpers behov for å innhente sakkyndig bistand: Dersom kjøper må engasjere fagfolk for å undersøke mangelen, vil dette normalt gi en noe lengre frist.
• Selgers eventuelle opptreden: Dersom selger har forsøkt å skjule mangelen, kan dette tale for en lengre frist.

Det er viktig å merke seg at “rimelig tid” normalt er relativt kort. I rettspraksis har det ofte blitt lagt til grunn at reklamasjon bør skje innen 2-3 måneder etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. I noen tilfeller kan fristen være enda kortere.

Reklamasjonen må inneholde en nøytral reklamasjon. Dette betyr at kjøper må informere selger om at det foreligger en mangel og hva slags mangel det er. Kjøper trenger ikke å spesifisere hvilke krav han vil gjøre gjeldende (f.eks. retting, prisavslag eller erstatning) på dette tidspunktet.

§ 4-19 (2): Den absolutte reklamasjonsfristen

“Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.”

Dette leddet fastslår den absolutte reklamasjonsfristen. Uansett når kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, kan reklamasjon senest skje 5 år etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen.

Dette er en preklusiv frist, som betyr at kjøper mister retten til å gjøre krav gjeldende dersom han ikke har reklamert innen denne fristen.

Unntak: Dersom selger har gitt en garanti eller det er inngått en avtale om lengre ansvarstid, gjelder den lengre fristen.

§ 4-19 (3): Unntak ved grov uaktsomhet, uærlighet eller uredelighet

“Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.”

Dette leddet inneholder et unntak fra reklamasjonsfristene. Selger kan ikke påberope seg for sen reklamasjon dersom han selv har handlet grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom selger bevisst har skjult en mangel.

§ 4-19 (4): Forholdet til foreldelsesloven

“Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.”

Dette leddet presiserer at i tillegg til reklamasjonsfristene i avhendingsloven, kan krav også tapes etter reglene om forelding i foreldelsesloven. Foreldelsesfristen er normalt 3 år fra det tidspunktet kjøper fikk eller burde ha fått kunnskap om kravet, men det finnes unntak. Det er viktig å være oppmerksom på at foreldelsesfristen løper parallelt med reklamasjonsfristene.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 4-19 er å sikre en rask avklaring av eventuelle mangler ved eiendommen. Bestemmelsen balanserer hensynet til kjøper som skal ha mulighet til å påberope seg mangler, med hensynet til selger som ikke skal holdes ansvarlig for mangler i ubestemt tid.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari oppdager en fuktskade på badet to måneder etter overtakelsen. Hun reklamerer umiddelbart til selger. Dette er normalt innenfor “rimelig tid”.

Eksempel 2: Per oppdager en lekkasje på taket ett år etter overtakelsen. Han burde ha oppdaget lekkasjen tidligere ved en vanlig undersøkelse. Han risikerer å ha reklamert for sent.

Eksempel 3: Lise oppdager en alvorlig setningsskade fem år og to måneder etter overtakelsen. Hun har reklamert for sent i henhold til den absolutte reklamasjonsfristen, med mindre selger har gitt en garanti for lengre tid.

Eksempel 4: Hans kjøper en bolig der selger bevisst har skjult en råteskade. Selv om Hans reklamerer sent, kan selger ikke påberope seg for sen reklamasjon på grunn av sin uredelige opptreden.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 4-19 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig § 4-9 om kjøpers undersøkelsesplikt, og med foreldelsesloven.

Viktige presiseringer

• Skriftlig reklamasjon: Det anbefales sterkt å reklamere skriftlig for å ha dokumentasjon på at reklamasjon har funnet sted innen fristen.
• Nøytral reklamasjon: Reklamasjonen må informere om at det foreligger en mangel og hva slags mangel det er.
• “Burde ha oppdaget”: Dette er en objektiv vurdering. Det er ikke avgjørende om kjøper faktisk har oppdaget mangelen, men om en aktsom kjøper burde ha gjort det.
• Sammenheng med foreldelse: Husk at kravet i tillegg til reklamasjonsfristene også kan foreldes etter foreldelsesloven.

Konklusjon

Avhendingsloven § 4-19 fastsetter viktige frister for reklamasjon ved mangler på fast eiendom. Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, og senest innen 5 år etter overtakelsen. Overholdelse av disse fristene er avgjørende for å beholde retten til å gjøre krav gjeldende mot selger. Både kjøpere og selgere bør være godt kjent med bestemmelsens innhold og konsekvenser.