Innledning

Avhendingsloven § 5-2 omhandler selgers rett til å kreve oppfyllelse av kjøpekontrakten, nærmere bestemt kjøpers plikt til å betale kjøpesummen. Dette er en fundamental bestemmelse i kontraktsretten som bygger på prinsippet om at avtaler skal holdes (pacta sunt servanda). Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 5-2, inkludert formål, omfang, vilkår og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 5-2 er delt inn i to ledd:

§ 5-2 (1): Selgers krav om betaling av kjøpesummen

“Seljaren kan halde fast ved avtala og krevje at kjøparen betaler kjøpesummen. Dette gjeld likevel ikkje så lenge betaling vert hindra av stans i betalingsformidlinga eller andre omstende utanfor kjøparens kontroll og som kjøparen ikkje kan overvinne. Har seljaren ikkje gitt skøyte eller overlate bruken av eigedomen til kjøparen, taper seljaren retten til å krevje oppfylling om seljaren ventar urimeleg lenge med å setje fram kravet.”

Dette leddet fastslår selgers rett til å kreve at kjøper betaler kjøpesummen i henhold til avtalen. Dette er selgers viktigste krav ved et salg av fast eiendom.

• “Seljaren kan halde fast ved avtala og krevje at kjøparen betaler kjøpesummen”: Dette uttrykker prinsippet om at avtaler skal holdes. Selger har rett til å kreve at kjøper oppfyller sin del av avtalen, som i all hovedsak er å betale avtalt kjøpesum til avtalt tid.

• Unntak ved hindringer utenfor kjøpers kontroll: Det finnes imidlertid et viktig unntak. Selger kan ikke kreve betaling dersom betalingen hindres av:

  • Stans i betalingsformidlingen: Dette kan for eksempel være problemer med bankoverføringer, betalingssystemer eller lignende.
  • Andre omstendigheter utenfor kjøpers kontroll og som kjøperen ikke kan overvinne: Dette kan for eksempel være force majeure-lignende situasjoner som naturkatastrofer, krig, eller andre ekstraordinære hendelser som gjør det umulig for kjøper å betale. Det er viktig at hindringen er utenfor kjøpers kontroll og at kjøper ikke kan overvinne hindringen med rimelige tiltak.

• Taps av krav ved urimelig lang venting: Dersom selger ikke har gitt skjøte eller overlatt bruken av eiendommen til kjøper, og selger venter urimelig lenge med å fremme kravet om betaling, kan selger tape retten til å kreve oppfyllelse. Hva som er “urimelig lenge” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, men det handler om å unngå at selger passiviserer saken og lar det gå lang tid uten å gjøre noe.

§ 5-2 (2): Oppfyllelse av andre skyldnader

“Om seljarens rett til å krevje at kjøparen oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, gjeld § 4-2 tilsvarande.”

Dette leddet henviser til § 4-2 for selgers rett til å kreve oppfyllelse av andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen. § 4-2 omhandler kjøpers rett til å kreve oppfyllelse ved forsinkelse fra selgers side. Ved denne analogien kan selger kreve at kjøper oppfyller andre plikter enn betaling av kjøpesummen, for eksempel å overta eiendommen til avtalt tid, eller å bidra til nødvendig dokumentasjonsoverføring.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 5-2 er å sikre at selger får betalt for eiendommen i henhold til avtalen. Samtidig ivaretar bestemmelsen kjøpers interesser ved å unnta situasjoner der betaling hindres av forhold utenfor kjøpers kontroll.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari selger en bolig til Per. Per betaler ikke kjøpesummen til avtalt tid. Kari kan da kreve at Per betaler kjøpesummen i henhold til § 5-2 (1).

Eksempel 2: Lise selger en hytte til Hans. Hans kan ikke betale kjøpesummen fordi det er en midlertidig stans i bankenes betalingssystemer. Lise kan da ikke kreve betaling før betalingssystemene er oppe igjen, jf. § 5-2 (1).

Eksempel 3: Ola selger en leilighet til Nina. Ola har ikke overlevert skjøte eller gitt Nina tilgang til leiligheten. Ola venter i seks måneder uten å kreve betaling. Ola risikerer å ha tapt retten til å kreve oppfyllelse på grunn av urimelig lang venting, jf. § 5-2 (1).

Eksempel 4: Pål selger en tomt til Siri. I avtalen er det avtalt at Siri skal bekoste oppmåling av tomten. Pål kan kreve at Siri oppfyller denne forpliktelsen i henhold til § 5-2 (2) jf. § 4-2.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 5-2 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig § 1-2 om lovens anvendelsesområde, § 5-1 om selgers misligholdsbeføyelser generelt, og § 4-2 om kjøpers krav ved forsinkelse fra selgers side. Den må også sees i sammenheng med alminnelige kontraktsrettslige prinsipper om oppfyllelse og mislighold.

Viktige presiseringer

• Betalingshindringer: Det er viktig at betalingshindringen er reell og utenfor kjøpers kontroll. Kjøper kan ikke spekulere i å unnlate betaling ved å påberope seg ubegrunnede hindringer.
• Skriftlig krav: Det anbefales at selger fremsetter krav om betaling skriftlig for å ha dokumentasjon.
• Rimelig tid: Hva som er “rimelig tid” for å fremme krav må vurderes konkret. Selger bør ikke passivisere saken unødvendig.

Konklusjon

Avhendingsloven § 5-2 gir selger en grunnleggende rett til å kreve betaling av kjøpesummen. Samtidig ivaretar bestemmelsen kjøpers interesser ved å unnta situasjoner der betaling hindres av forhold utenfor kjøpers kontroll. Bestemmelsen er sentral for forståelsen av partenes rettigheter og plikter ved salg av fast eiendom.