Kostnader ved heving av boligkjøp: Komplett guide 2024

Innledning

Å heve et boligkjøp er en inngripende handling med potensielt store økonomiske konsekvenser for både kjøper og selger. Det er derfor avgjørende å ha en klar forståelse av hvilke kostnader som kan påløpe dersom man velger å gå til dette skrittet. Ansvaret for de ulike kostnadene ved bolighandelen er avhengig av en rekke forhold. Blant annet er det relevant å avklare tidspunktet hevingen gjøres, og både før og etter overtakelse kan det medføre særskilte omkostninger for henholdsvis kjøper og selger, jf. reguleringene i avhendingslova §§ 7-4, 7-5 og 7-6. Hovedregelen i de fleste boligkjøp regulert av avhendingslova er at der et boligkjøp heves, og ikke partene imellom har andre spesifikke forbehold, skal både kjøper og selger stilles som om avtalen aldri fant sted. I denne guiden gir vi deg en grundig oversikt over de ulike kostnadspostene som kan være involvert, hvem som typisk må dekke dem, og hvordan du kan beregne de totale kostnadene ved heving av et boligkjøp. Vi ser både på kostnadene for kjøper og selger, og belyser temaet med eksempler fra rettspraksis. Ved heving av boligkjøp regulert etter bustadoppføringslova gjelder i utgangspunktet egne bestemmelser, og denne artikkelen vil derfor bare se hen til relevant rettspraksis der det foreligger en berettiget sammenligning eller parallell til gjeldende rett for øvrig i saker om heving av boligkjøp. Ved kjøp regulert etter bustadoppføringslova og kjøp av nyoppførte boliger vil kjøpers rett til avbestilling for eksempel variere fra tilsvarende regulering i avhendingslova og kjøpsloven. Der kjøper står ansvarlig for forsinkelser, og har urimelige eller ugyldige grunner for å heve kjøpet eller gå fra avtalen om salg, er denne som regel erstatningspliktig. Selger står da fritt til å kreve inn omkostninger til for eksempel å dekke tap, erstatning og kostnader ved et nytt salg og/eller meglerbistand i forbindelse med å få solgt eiendommen på nytt jf. avhl. § 5-3 og kap. 7, for øvrig. I de tilfeller der selger står ansvarlig som følge av forsinkelser, mangler, feil og andre mislighold som følge av opplysningssvikt og skjulte feil vil ofte utgifter kjøper har hatt måtte dekkes av selger, men i de fleste tilfeller begrenses selgers ansvar ved lang tid etter overtakelse, for sen reklamasjon og/eller foreldelse av krav jf. rettspraksis og lovforarbeider. En god regel ved erstatningskrav og prisavslag er at det i erstatningsrett generelt gjelder at den skadelidte part har bevisbyrden. Der det foreligger feil og/eller mangler ved salg av brukt bolig er hovedregelen at risiko og dermed det økonomiske ansvaret, i hovedsak faller på selger inntil overtakelse har funnet sted, med noen få unntak jf. avhl. § 7-5 og 7-6 om henholdsvis hvem av partene som står ansvarlig for bevis, utredning og omkostninger i forbindelse med undersøkelse av eiendom ved et eventuelt hevingskrav og om erstatningsansvar for utbedring av skader. Se også henvisninger til gjeldende lover, forskrifter og domsavsigelser og øvrige tolkninger og presiseringer av reguleringer i forbindelse med partenes ansvar i erstatningskrav og krav om heving i tidligere artikler, blant annet Rt-1998-1510, Rt-2010-710 (HR-2010-967-A), HR-2022-1228-A, Rt-1999-408, Rt-2002-696, Rt-2003-612, Rt-2002-1155, Rt-2006-999 og Rt-2006-1076 for utfyllende opplysninger. Ved heving av et boligkjøp, skal som nevnt over både kjøper og selger i utgangspunktet stilles som om avtalen aldri ble inngått. Hvilken skyld og ansvar og dermed erstatningsplikt og hvem av partene som må bære omkostningene vil i all hovedsak måtte baseres på en helhetsvurdering av sakens realiteter, men en tommelfingerregel for å vurdere kostnader, er å regne ut verdien på eventuelle feil og mangler og kostnadene de påfører partene. I tilfeller der disse utgjør om lag 5% av boligens verdi og/eller kjøpesum kan disse medføre grunn til erstatning, samt at heving av boligkjøpet dermed er en aktuell og berettiget reaksjon. Husk at Høyesterett i en rekke saker har fastslått at en selgers rett til prisavslag, erstatning, retting og utbedring aldri må gå foran en kjøpers rett til å heve en bindende avtale. Dette begrunnes ofte i kjøpers behov og helse jf. Rt-2010-710, jf. Rt-1998-774 og Rt-2007-1587 om berettigede forventninger for boligens standard. Ved urimelige forbehold er også avtalelovens bestemmelser i §§ 33 og 36 aktuelle å benytte. Uriktige og mangelfulle opplysninger kan føre til erstatningsansvar både for selgere og meglere. Det samme gjelder takstmenn som utarbeider tilstandsrapporter og profesjonelle tredjeparter involvert i saken. Se for øvrig dommer og regulering av dette i henholdsvis Rt-1984-829 om bygningskontrollør, HR-2022-1228-A og takstmann, Rt-2011-1768 om håndverkere og Rt-2016-675 om entreprenører og utbyggere i tilknytning til eiendomsoppgjør og/eller tvist.

Kostnader for kjøper

Som kjøper er det i utgangspunktet du som bærer den største risikoen ved å heve et boligkjøp, i hvert fall hvis hevingen viser seg å være uberettiget. Her er de mest sentrale kostnadspostene for kjøper:

Erstatning til selger: Hever du uten at det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd fra selgers side, kan selger kreve erstatning for sitt økonomiske tap som følge av hevingen. Erstatningsansvaret følger av avhendingslova § 4-14 og kap. 7 og kan for eksempel omfatte dekning av selgers utgifter til nytt salg, herunder kostnader til takstmann og eiendomsmegler og markedsføring jf. avhl. § 5-3. Kostnadene ved forsinkelser med salg av eiendom reguleres i § 7-1, jf. kapittel 5 og omfatter vanlige erstatningsposter. Husk at i de tilfeller selger selger boligen på nytt kan og vil ofte dette omtales som et dekningssalg og omfatter selgers rett til å selge eiendommen på nytt for å begrense kjøpers eventuelle ansvar jf. avhl. § 7-3. Som et utgangspunkt kan selgers erstatningskrav begrenses, avhengig av om salgssummen er høyere enn opprinnelig handel. Hvis dekningssalget gir en høyere pris, kan kjøpers ansvar reduseres jf. avhl. § 5-4 (4), jf. §§ 7-2 og 7-3. Husk at selgers tapsbegrensningsplikt i utgangspunktet bare begrenser seg til plikten til å selge boligen på nytt til markedspris jf. avhl. § 7-3. Mellomlegg for rente og avkastning skal også dekkes jf. avhl. § 7-2 (3). Erstatningen beregnes i henhold til partenes ansvar og plikter for øvrig og kostnader deles mellom dem jf. avhl. § 7-2 (4). Se for øvrig reguleringer og dommer vedrørende heving av boligkjøp i relasjon til erstatning for utgifter selger og/eller tredjeparter involvert i saken har hatt jf. ovennevnte rettspraksis fra høyesterett.
Kostnader til egen bolig: Heving av et boligkjøp kan føre til at du plutselig står uten bolig, eller må sitte på to boliger inntil videre. Begge deler kan medføre store kostnader i forbindelse med ervervelse av ny bolig og/eller eventuelle kostnader for mellomfinansiering og tilsvarende lån, eller boutgifter. Du kan for eksempel bli nødt til å leie midlertidig, eller dekke doble boutgifter, med alle kostnader dette innebærer, herunder renter, avdrag og lignende. Forsikringer, kommunale avgifter og omkostninger tilknyttet oppussing, vedlikehold, reparasjoner og lignende kostnader som er påløpt etter at handel fant sted og eventuelle forbedringer i den forbindelse må medberegnes jf. avhl. §§ 7-5 og 7-6, samt gjeldende rettspraksis for øvrig. I tillegg kommer verditap eller verdiøkning i denne perioden. Omkostninger ved salgsprosess og flytting, flyttevask, lagring, tinglysning, renter og lignende utgifter kan og må beregnes og deles på partene i henhold til ansvar.
Juridisk bistand: For å håndtere hevingssaken vil du sannsynligvis ha behov for juridisk bistand. Advokatutgifter er en betydelig kostnadspost. Kostnader tilknyttet å innhente tilstrekkelig bevisbyrde, kan komme til å påfalle deg, men i de fleste tilfeller der selger kan bebreides og står ansvarlig for feil og mangler kan disse kostnadene dekkes av selger i en erstatningsutmåling jf. avhl. § 7-4. En god advokat er likevel alltid fornuftig og kan utgjøre en god investering og medføre raskere saksbehandling og begrense eventuell tvist med selger av boligen du vil heve handelen med jf. avhl. § 4-15 og 5-6, samt avtl. kap. 1.
Rettssaksomkostninger: Dersom saken ender i rettsapparatet, kan du risikere å måtte dekke både egne og motpartens sakskostnader hvis du taper og/eller motparten helt eller delvis får medhold i sitt syn jf. tvisteloven (heretter: tvl.) kapittel 20 om sakskostnader og de til enhver tids gjeldende reguleringene og bestemmelsene her. Husk at du uansett er erstatningsansvarlig dersom du velger å benytte retten til heving og dette er usaklig og/eller uten rimelig grunn og du har et selvstendig ansvar for å begrense kostnader jf. tvl. §§ 1-2 og 6-12, og avhl. §§ 5-1, 5-4 (4) og 7-2. Dette gjelder også der domstolene anser at du kunne fått medhold, men har opptrådt uaktsomt jf. tvl. § 20-2. Husk at tvl. §§ 6-12, 6-13 og 20-2 og kap. 20 for øvrig omfatter et vidt spekter av kostnader i saker der feil og mangler, forsinkelser og heving av boligkjøp er et tema og som du kan komme til å måtte dekke dersom et søksmål reises. Hvem som ender opp med å dekke omkostninger til en takstmann, håndverker, tredjepart, m.m. reguleres og av tvl. §§ 16-5, 21-4, 22-8 og 25-5 om sakkyndige, vitner og bevis. Merk at ved erstatningskrav gjelder som et utgangspunkt i erstatningsrett generelt at skadelidte, som oftest selger ved en heving, har bevisbyrden og dermed et særlig ansvar for å dokumentere og sannsynliggjøre omfang, verdi og lignende knyttet til skaden. En dyktig advokat kan imidlertid raskt og kostnadseffektivt veilede i slike prosesser og redusere den totale summen ved tvister og tvistesaker i relasjon til fast eiendom jf. ovennevnte rettspraksis og tilhørende lovbestemmelser i relasjon til de profesjonelle aktørene ved slike saker. I saker som tas til domstolen har forliksrådet en funksjon som beskrevet i tvl. § 6-1, med begrensede funksjoner. Her vil nemlig tvisteløsningsnemnda ha begrenset funksjon jf. tvl. § 6-1 (3) og nemndas funksjoner er videre regulert i § 1-3 og kap. 6. I tillegg vil en advokat kunne megle og bidra til forlik, og er regulert i tvl. kap. 7 om mekling og kap. 8 og rettsmekling. Rettshjelp og mekling fra advokat og juridisk rådgiver er en kostnadseffektiv måte å løse tvister på, som ofte både er rimeligere, og tar vesentlig mindre tid enn ordinær saksbehandling jf. tvl. §§ 8-3 og 8-4, men merk at profesjonell bistand til taksering og lignende dokumentasjon som oftest må betales uavhengig av hvem av partene som vinner frem i saken jf. ovennevnte lovtekst. Husk at bevis fra tredjepart kan vektlegges forskjellig av retten jf. tvl. kap. 26 og at bevisumiddelbarhetsprinsippet og -regelen kan føre til at skriftlig bevisførsel i en rekke tilfeller vil ha begrenset virkning.

Kostnader for selger

Også for selger kan heving av boligkjøpet medføre betydelige kostnader. De mest sentrale er:

Tilbakebetaling av kjøpesum: Ved heving må selger som et utgangspunkt betale tilbake hele kjøpesummen til kjøper og alle parter skal som et utgangspunkt stilles som om avtalen aldri ble inngått. I de fleste tilfeller vil derfor salgssum, med eventuelle tillegg for omkostninger og renter måtte betales i sin helhet til kjøper.
Dekning av kjøpers utgifter: I visse tilfeller kan selger bli erstatningsansvarlig for nødvendige utgifter kjøper har hatt i forbindelse med boligkjøpet, herunder kostnader kjøper har hatt til finansiering, lån, forsikring og eventuelle flytteomkostninger. Dette gjelder i utgangspunktet kun hvis hevingen skyldes kontraktsbrudd fra selgers side, for eksempel i de tilfeller der det er mangelfull eller villedende informasjon jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8. Om selger må dekke utgifter beror også på kjøpers adferd og hvorvidt kjøper har opptrådt i tråd med alminnelige krav til aktsomhet og/eller forsømt sine plikter jf. avhl. § 4-9. Har kjøper handlet i strid med redelighet og god tro kan retten også komme til at selger har begrenset erstatningsansvar overfor kjøper, jf. avhl. § 7-2 (2). Kjøpers rolle ved undersøkelse av boligen er også et relevant moment jf. avhl. § 3-10 (1). Selger kan bare holdes ansvarlig for kjøpers eventuelle medvirkning og uaktsomhet i de tilfeller hvor det med rimelighet kunne forventes at selger skulle opplyse om feil, mangler og lignende, og/eller kjente til, burde kjenne til uriktige opplysninger om boligen og dens beskaffenhet ved overtakelse, og i etterkant av handelen, for eksempel ved svikt i opplysningsplikten i salgsøyeblikk, der det i ettertid kommer for en dag at selger burde kjent til skjulte feil, eller dersom han holdt tilbake vesentlig informasjon, og dette i tillegg utgjør et vesentlig avvik fra avtalen og handelen.
Verditap på boligen: Etter en heving kan det ta tid å få solgt boligen på nytt. I mellomtiden kan prisene i boligmarkedet ha falt, slik at selger lider et tap.
Renter: Det kan og komme tilfeller der kjøper må betale renter for et eventuelt tap og utgifter kjøper har hatt i forbindelse med handelen og utgiftene påløpt etter handelen fant sted og at de skal betales i tråd med reglene i avhl. kapittel 7, §§ 7-1 til 7-6 om erstatning, solidaransvar og lemping, og i noen tilfeller fordelt på selger, kjøper, samt profesjonelle involverte parter som takstmenn og entreprenører og meglere. Her har domstolene en mulighet til å vektlegge skyld og medvirkning ulikt og selger kan holdes solidarisk ansvarlig ovenfor kjøper for tredjeparts feil. Det samme gjelder for håndverkere. For øvrig kan partene lempes erstatningskravet jf. avhl. § 7-2 (2) dersom det anses som urimelig for noen av dem. Se for øvrig henvisning til gjeldende rettsavgjørelser ovenfor.

Beregning av kostnadene ved heving

For å få et realistisk bilde av de potensielle kostnadene ved heving, er det viktig å gjøre grundige beregninger. Her er noen tips:

Innhent verdivurderinger: Få en oppdatert verdivurdering av boligen fra en eiendomsmegler eller takstmann. Dette gir deg en pekepinn på hva boligen er verdt i dagens marked, og hva et eventuelt verditap kan beløpe seg til.
Gå gjennom alle kvitteringer og avtaler: Finn frem alle dokumenter knyttet til boligkjøpet, inkludert kjøpekontrakt, forsikringer, lånedokumenter, kvitteringer for oppgraderinger, utbedringskostnader, etc. og kostnader i forbindelse med ervervelsen og kontrakten med selger. Dette gir deg oversikt over hvilke utgifter som kan være aktuelle å kreve dekket. Her er det verdt å merke seg at domstolene ofte legger til grunn at forbehold som er vage, eller lite konkrete ofte ikke tillegges vekt. Forbehold må for det andre ikke være i strid med redelighet og god tro jf. avtl. §§ 33 og 36, samt Norske Lov 5-1-1 og 5-1-2, jf. Rt-2012-1904. Se for øvrig henvisning til rettspraksis fra de siste 30 årene og avhendingslovas bestemmelser §§ 3-7, 3-8 og 3-9 i tidligere artikler om lignende tema.
Bruk en advokat med erfaring fra eiendomssaker: En spesialisert advokat kan hjelpe deg med å vurdere saken juridisk, beregne de potensielle kostnadene, og forhandle med motparten.

Eksempler fra rettspraksis

Flere rettsavgjørelser illustrerer hvordan kostnadsspørsmålet håndteres i praksis. Her er et par sentrale avgjørelser fra Høyesterett:

Rt-2015-321: Kjøper hadde pusset opp boligen for ca. 800.000 kroner. Etter hevingen krevde han erstatning for oppussingskostnadene. Høyesterett kom til at kjøper bare hadde krav på erstatning for den verdien som oppussingen representerte for selger, som ble anslått til 200.000 kroner. Saken er et eksempel på hvordan man beregner utgifter og hvem av partene som står ansvarlig ved heving, men prinsippet kan overføres til øvrige kostnadsspørsmål ved erstatningsutmåling jf. avhl. § 4-14. Se for øvrig erstatningsreguleringene i §§ 5-4 til 5-7.
HR-2019-1476-A: Kjøper hadde endret og påkostet innredning i boligen og krevde kostnader erstattet jf. avhl. § 7-5 og 7-6, og utvidet i medhold av Rt-2015-321. Herunder har både kjøper og selger ansvar for forringelser, skader og lignende, og utbedringsplikt jf. ovennevnte rettsavgjørelser. Kjøper står i et slikt tilfelle ansvarlig for verdiforringelse som ikke kan føres tilbake til boligens mangler og feil. Dommen er relevant for å belyse nettopp ansvaret partene imellom i erstatningskrav ved heving.

Konklusjon

Heving av boligkjøp kan medføre betydelige kostnader for begge parter, både direkte og indirekte. For kjøper er erstatningsansvaret overfor selger den største risikofaktoren, i tillegg til kostnader man har hatt i forbindelse med salg, avtaler, avvik fra disse og/eller forpliktelser i relasjon til handelen. For selger er tilbakebetaling av kjøpesummen, dekning av kjøpers utgifter og et potensielt verditap på boligen de mest sentrale kostnadspostene. For å få oversikt over de potensielle kostnadene, er det viktig å gjøre grundige beregninger, og vurdere jussen i samarbeid med en spesialisert advokat. Husk at heving av et boligkjøp er en stor avgjørelse med økonomiske konsekvenser for begge parter, og at penger til juridisk rådgivning og bistand ved megling kan spare deg og motparten for unødvendige kostnader og tap i lang tid etter salget fant sted. I tillegg bør du være oppmerksom på om salget faller innunder reklamasjonskrav og foreldelsesfrister regulert av reklamasjonslov og foreldelseslov og husk at bevisbyrde og opplysningsplikt kan ha utslagsgivende effekt på rettsanvendelsen, med bakgrunn i bestemmelsene i avhl. § 7-4. Jo raskere en handel heves, jo mindre vil ofte omkostningene være for deg som kjøper, både før og etter overtakelse. Rettspraksis har for øvrig de siste 20-30 år beveget seg mot at kjøpers rett til å heve et boligkjøp står sterkere enn selgers rett til erstatning, prisavslag, utbedring og retting, samt at uriktige, mangelfulle opplysninger, samt skjulte feil og mangler i økende grad kan medføre at selger og dennes medhjelpere holdes ansvarlige for feil de burde oppdaget før handelen fant sted jf. Rt-2010-710 og HR-2022-1228-A og lovforarbeidene. En grundig juridisk og økonomisk vurdering er derfor helt avgjørende før man eventuelt går til det skritt å heve et boligkjøp.

Ansvarsfraskrivelse: Denne artikkelen gir en generell oversikt over rettsstillingen, og må ikke anses som juridisk rådgivning i enkeltsaker. Forfatteren fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle feil eller unøyaktigheter i teksten. For en konkret vurdering av din sak og dine rettigheter, ta kontakt med en spesialisert advokat innen eiendomsrett.