Avslag i husleie: En veiledning for leietakere

1. Introduksjon

Husleieforholdet er et sentralt element i det norske boligmarkedet, og reguleres av husleieloven av 26. mars 1999 nr. 17 (husll.). Loven skal balansere interessene til både utleier og leietaker, og sikre et velfungerende leiemarked. En viktig del av dette er leietakers rett til å kreve avslag i husleien dersom husrommet ikke oppfyller de avtalte standarder. Denne artikkelen gir en grundig oversikt over leietakers rettigheter i slike tilfeller.

1.1 Hva er husleie?

Husleie er det vederlaget leietaker betaler til utleier for bruksretten til et husrom. Husleien skal normalt dekke alle kostnader forbundet med leieforholdet, inkludert utleiers utgifter til drift og vedlikehold av eiendommen. Det kan likevel avtales at leietaker skal dekke visse utgifter i tillegg til husleien, for eksempel forbruk av strøm, brensel, vann og avløp (husll. § 3-1).

1.2 Hvorfor er husleieloven viktig?

Husleieloven er viktig fordi den beskytter både utleier og leietaker. Den gir leietaker trygghet for at de ikke blir kastet ut uten grunn, og at husleien ikke økes urimelig. Samtidig gir loven utleier sikkerhet for at leietaker betaler husleie til avtalt tid, og behandler husrommet på en forsvarlig måte. Loven inneholder et omfattende regelsett som regulerer forholdet mellom partene, og skal bidra til et velfungerende leiemarked.

1.3 Hvem gjelder husleieloven for?

Husleieloven gjelder for avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag (husll. § 1-1). Med husrom menes både bolig og lokale.

1.3.1 Bolig

Bolig defineres som husrom som skal brukes til beboelse (husll. § 1-1 femte ledd). Det kan være alt fra en hybel til en enebolig. Det avgjørende er at formålet med leieforholdet er å skaffe leietaker et sted å bo.

1.3.2 Lokale

Lokale defineres som annet husrom enn bolig (husll. § 1-1 femte ledd). Det kan være forretningslokaler, kontorlokaler, lagerlokaler, verksteder og lignende. Det avgjørende er at formålet med leieforholdet ikke er å skaffe leietaker et sted å bo.

1.4 Når kan man kreve avslag i husleien?

Leietaker kan kreve avslag i husleien dersom det foreligger en mangel ved husrommet. Dette innebærer at husrommet avviker fra det som er avtalt mellom partene, eller fra de krav som følger av loven. For eksempel kan det foreligge en mangel dersom:

• Husrommet er i dårligere stand enn avtalt: For eksempel dersom det er fuktskader, råte eller andre skader som ikke er beskrevet i leiekontrakten.

• Utleier har gitt uriktige opplysninger om husrommet: For eksempel dersom utleier har opplyst at boligen har en balkong, men dette ikke stemmer.

• Utleier har unnlatt å gi opplysninger om forhold ved husrommet som leietaker hadde grunn til å regne med å få: For eksempel dersom utleier visste at det var planlagt støyende byggearbeider i nabolaget, men ikke opplyste leietaker om dette.

Det er viktig å merke seg at leietaker ikke kan kreve avslag for mangler som leietaker kjente til, eller burde ha kjent til, da leieavtalen ble inngått (husll. § 2-6). For eksempel dersom leietaker under en visning så at det var en sprekk i en vindusrute, men ikke påpekte dette overfor utleier.

Avslag i leien er en av flere misligholdsbeføyelser som leietaker kan gjøre gjeldende ved mangler ved husrommet. Andre misligholdsbeføyelser er:

• Retting: Leietaker kan kreve at utleier retter mangelen for egen regning (husll. § 2-10).

• Heving: Leietaker kan heve leieavtalen dersom mangelen er vesentlig (husll. § 2-12).

• Erstatning: Leietaker kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av mangelen (husll. §§ 2-13 og 2-14).

I de følgende kapitlene vil vi se nærmere på vilkårene for å kreve avslag i leien, og hvordan et slikt krav fremsettes.

2. Mangler ved husrommet

Et av de viktigste temaene i husleieretten er spørsmålet om mangler ved husrommet. En mangel foreligger når husrommet ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller når det ikke oppfyller de krav som loven stiller. Mangler kan gi leietaker rett til en rekke misligholdsbeføyelser, herunder retting, avslag i leie, heving og erstatning.

2.1 Hva er en mangel?

Husleieloven inneholder en rekke bestemmelser som definerer hva som utgjør en mangel ved et husrom. Utgangspunktet er at husrommet skal være i samsvar med det som er avtalt i leieavtalen (husll. § 2-2). I tillegg har loven en rekke supplerende regler som presiserer hvilke krav leietaker kan stille til husrommets tilstand og egenskaper, selv om dette ikke er uttrykkelig nevnt i leieavtalen. Disse reglene er utformet for å beskytte leietaker og sikre at denne får et husrom som er egnet til beboelse eller den avtalte bruk.

2.1.1 Avvik fra avtalen (husll. § 2-2)

Første ledd i husll. § 2-2 slår fast at husrommet skal være i samsvar med det som følger av leieavtalen. Dette betyr at leietaker kan kreve at husrommet oppfyller alle de krav som er fastsatt i leieavtalen, enten dette er avtalt muntlig eller skriftlig. Dersom leieavtalen er detaljert og konkret i beskrivelsen av husrommets tilstand, vil det være forholdsvis enkelt å avgjøre om det foreligger en mangel.

Eksempel: I leieavtalen er det spesifisert at boligen skal ha et nytt kjøkken med integrerte hvitevarer. Ved overtakelse oppdager leietaker at kjøkkenet ikke er nytt, men gammelt og slitt, og at det mangler oppvaskmaskin. Dette er et klart avvik fra avtalen, og det foreligger en mangel.

I mange tilfeller vil leieavtalen være mer generell i sin beskrivelse av husrommet. I slike tilfeller må leieavtalen tolkes og utfylles med lovens bestemmelser. Andre ledd i husll. § 2-2 slår fast at dersom ikke annet er avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Eksempel: I leieavtalen står det at leieobjektet skal være en “hybel i god stand”. Ved overtakelse oppdager leietaker at hybelen er skitten og rotete, og at det er muggsopp på badet. Selv om leieavtalen ikke er konkret, vil dette kunne anses som et avvik fra avtalen, da det ikke er i samsvar med hva som kan forventes av en hybel i “god stand”. I tillegg er ikke husrommet ryddet og rengjort, og det er dermed i strid med lovens krav.

Tredje ledd i husll. § 2-2 stiller ytterligere krav til husrommets formålstjenlighet.

Eksempel: Leietaker leier et lokale som skal brukes til bakeri. I leieavtalen er det ikke spesifisert hvilke krav som stilles til lokalet, men det fremgår at det skal brukes til næringsvirksomhet. Ved overtakelse oppdager leietaker at det elektriske anlegget er for svakt til å drive de nødvendige bakeovnene. Selv om dette ikke er uttrykkelig avtalt, vil det kunne anses som en mangel, da lokalet ikke er egnet til det formålet leietaker skal bruke det til.

Det er viktig å merke seg at husll. § 2-2 tredje ledd bokstav b ikke kommer til anvendelse dersom leieren ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Eksempel: En erfaren snekker leier et lokale som skal brukes til snekkerverksted. I leieavtalen er det ikke spesifisert hvilke krav som stilles til lokalets konstruksjon. Ved overtakelse oppdager snekkeren at takhøyden er for lav til å kunne bruke en spesiell heisekran. I dette tilfellet vil det neppe foreligge en mangel, da snekkeren selv burde ha undersøkt takhøyden og vurdert om den var tilstrekkelig.

2.1.2 Uriktige opplysninger (husll. § 2-3)

Husleieloven § 2-3 slår fast at det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne.

Eksempel: I en boligannonse står det at leiligheten har “fantastisk utsikt”. Ved visning ser leietaker at utsikten er blokkert av et nybygg. Dette er en uriktig opplysning, og det foreligger dermed en mangel.

Det er ikke et krav at utleieren har gitt de uriktige opplysningene forsettlig. Utleieren har et objektivt ansvar for å gi riktige opplysninger om husrommet. Det er heller ikke avgjørende om opplysningene er gitt muntlig eller skriftlig.

2.1.3 Manglende opplysninger (husll. § 2-4)

Husleieloven § 2-4 slår fast at det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysninger om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Bestemmelsen innebærer at utleieren har en plikt til å gi leietaker relevante opplysninger om husrommet, selv om leietaker ikke har spurt om dette.

Eksempel: Utleieren vet at det er planlagt et større veiarbeid rett utenfor boligen, som vil medføre støy og støv i en lengre periode. Utleieren unnlater å opplyse om dette til leietaker. Dette er en mangel, da leietaker hadde grunn til å regne med å få opplysninger om et så vesentlig forhold.

Det er et vilkår at det kan antas at de manglende opplysningene har virket inn på avtalen.

2.1.4 “Som den er” klausuler (husll. § 2-5)

Det er ikke uvanlig at husrom leies ut “som det er” eller med lignende generelle forbehold. Husleieloven § 2-5 begrenser rekkevidden av slike klausuler. Bestemmelsen slår fast at selv om husrommet er leid ut “som det er”, foreligger det likevel en mangel dersom utleieren har gitt uriktige opplysninger eller unnlatt å gi opplysninger som leietaker hadde grunn til å regne med å få. Husrommet har også en mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å regne med ut fra leiens størrelse og forholdene ellers.

Eksempel: En leilighet leies ut “som den er” til en lav pris. I boligannonsen står det at leiligheten er “sjarmerende og retro”. Ved overtakelse oppdager leietaker at det er store råteskader i gulvet, og at det elektriske anlegget er brannfarlig. Selv om leiligheten er leid ut “som den er”, vil dette kunne anses som mangler. Råteskadene og det brannfarlige elektriske anlegget er i vesentlig dårligere stand enn det leietaker kunne forvente, og det er tvilsomt om “sjarmerende og retro” kan sies å dekke slike alvorlige mangler.

2.2 Leiers undersøkelsesplikt (husll. § 2-6)

Selv om utleieren har et ansvar for å gi riktige opplysninger om husrommet, har leietaker også en plikt til å undersøke husrommet før inngåelse av leieavtalen.

2.2.1 Hva må leietaker undersøke før inngåelse av leieavtalen?

Husleieloven § 2-6 slår fast at dersom leietaker før avtaleinngåelsen har undersøkt husrommet, kan leietaker ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder dersom leietaker uten rimelig grunn har unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke husrommet.

2.2.2 Hvilken betydning har leietakers kunnskap om mangelen?

Første ledd i husll. § 2-6 slår fast at leietaker ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold som leietaker kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Dette innebærer at dersom leietaker var klar over mangelen før leieavtalen ble inngått, kan ikke leietaker påberope seg dette som en mangel i ettertid.

Eksempel: Leietaker er på visning i en bolig og ser at det er sprekker i taket. Leietaker inngår likevel leieavtale uten å nevne dette for utleier. Leietaker kan i ettertid ikke kreve retting eller avslag i leien på grunn av sprekkene i taket.

Det er ikke et krav at leietaker positivt har undersøkt husrommet for at denne regelen skal komme til anvendelse. Dersom leietaker kjente eller måtte kjenne til mangelen, kan leietaker ikke gjøre den gjeldende. Unntaket er dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, for eksempel ved bevisst å skjule en mangel for leietaker.

Husleieloven § 2-6 tredje ledd slår fast at bestemmelsene i første og annet ledd ikke gjør noen innskrenking i § 2-4. Dette betyr at utleiers plikt til å gi opplysninger om forhold leietaker har grunn til å regne med å få, gjelder uavhengig av leietakers undersøkelsesplikt.

Eksempel: Leietaker leier en leilighet uten å ha vært på visning. Utleieren vet at det er problemer med fukt i kjelleren, men unnlater å opplyse om dette til leietaker. Selv om leietaker ikke har undersøkt leiligheten, vil fuktproblemene i kjelleren kunne anses som en mangel.

Bestemmelsene om leietakers undersøkelsesplikt er utformet for å balansere utleiers og leietakers interesser. Utleieren har et ansvar for å gi riktige opplysninger, mens leietaker har en plikt til å undersøke husrommet på en forsvarlig måte før leieavtalen inngås.

2.3. Tidspunktet for mangelsvurderingen (husll. § 2-7)

Husleieloven § 2-7 fastslår hvilket tidspunkt som skal legges til grunn når man skal vurdere om det foreligger en mangel ved husrommet. Denne bestemmelsen er sentral for å avklare partenes rettigheter og plikter, og for å gi en forutsigbar ramme for leieforholdet.

2.3.1. Når skal mangelen vurderes?

Hovedregelen i husll. § 2-7 er at mangelsvurderingen skal skje ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen. Med overlevering menes det tidspunktet hvor leieren har fått nøkler og uhindret adgang til husrommet, jf. husll. § 2-1 annet ledd.

Dette innebærer at utleier er ansvarlig for å utbedre alle mangler som forelå før leier overtok husrommet. Praktiske eksempler kan være:

• En lekkasje i taket som var tilstede før overlevering, men som først ble synlig etter at leier flyttet inn.

• Et ødelagt vindu som utleier ikke har reparert før overlevering.

• Muggsopp i kjelleren som utleier ikke har fjernet før overlevering.

Dersom mangelen oppstår etter at leier har overtatt husrommet, er det som hovedregel leier som er ansvarlig for å utbedre den, med mindre mangelen skyldes forhold på utleiers side, for eksempel manglende vedlikehold.

2.3.2. Hva skjer dersom overleveringen er forsinket?

Dersom overleveringen av husrommet blir forsinket, og forsinkelsen skyldes forhold på leierens side, skal mangelsvurderingen likevel skje ut fra det tidspunktet leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet.

Eksempel:

Utleier og leier avtaler at leier skal overta husrommet den 1. januar. Leier blir imidlertid forsinket med å flytte ut av sin tidligere bolig, og kan først overta det nye husrommet den 15. januar. I mellomtiden oppstår det en vannlekkasje i det nye husrommet.

I dette tilfellet skal mangelen vurderes ut fra forholdene den 1. januar, da leier kunne ha overtatt husrommet. Siden lekkasjen oppstod etter dette tidspunktet, er det utleier som er ansvarlig for å utbedre den, selv om leier ikke fysisk hadde overtatt husrommet.

Dersom forsinkelsen derimot skyldes forhold på utleiers side, skal mangelsvurderingen skje på grunnlag av de faktiske forholdene på det tidspunktet leieren får overtatt bruken av husrommet.

Eksempel:

Utleier og leier avtaler at leier skal overta husrommet 1. januar. Utleier blir imidlertid forsinket med å pusse opp, og kan først overlevere husrommet den 15. januar. Den 10. januar oppstår det en vannlekkasje.

I dette tilfellet skal mangelen vurderes ut fra forholdene den 15. januar, da leier faktisk overtar husrommet. Siden lekkasjen oppstod før dette tidspunktet, er det utleier som er ansvarlig for å utbedre den.

Det er viktig å merke seg at husll. § 2-7 kun regulerer tidspunktet for mangelsvurderingen. Selv om utleier etter denne bestemmelsen er fritatt for å utbedre en mangel som oppstod etter overleveringen, kan leieren likevel ha krav på erstatning dersom mangelen skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side, for eksempel manglende vedlikehold, jf. husll. § 2-13.

Bestemmelsen i husll. § 2-7 er et sentralt element for å sikre en rettferdig fordeling av risikoen mellom utleier og leier. Ved å legge tidspunktet for overleveringen til grunn for mangelsvurderingen, sikrer loven at utleier er ansvarlig for å levere et husrom i kontraktsmessig stand. Samtidig sikrer regelen om at leier bærer risikoen for mangler som oppstår etter overleveringen, at utleier ikke blir ansvarlig for skader som leier selv forårsaker.

2.3.2. Hva skjer dersom overleveringen er forsinket?

Som nevnt i forrige avsnitt, kan overleveringen av husrommet bli forsinket. Husleieloven § 2-7 annet ledd regulerer hvordan man skal vurdere mangler i slike tilfeller.

To sentrale spørsmål må avklares:

1. Hvem har skylden for forsinkelsen? Er det utleier eller leier som er ansvarlig for at overleveringen ikke skjer til avtalt tid?

2. Når kunne leieren ha fått overtatt bruken av husrommet? Dette tidspunktet er avgjørende for å vurdere mangler som oppstår i perioden mellom avtalt overleveringstidspunkt og faktisk overtakelse.

Dersom forsinkelsen skyldes leieren:

I dette tilfellet skal mangelen vurderes ut fra forholdene på det tidspunktet leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet.

Eksempel 1:

Leier skulle overta en leilighet 1. mars, men på grunn av sykdom kunne leieren ikke flytte inn før 1. april. Den 15. mars oppstår det en vannlekkasje i leiligheten.

Siden forsinkelsen skyldes leieren, skal mangelen (vannlekkasjen) vurderes ut fra forholdene 1. mars, da leieren kunne ha overtatt leiligheten. Utleier er derfor ansvarlig for å utbedre lekkasjen.

Eksempel 2:

Leier skulle overta et lokale 1. juni, men ombestemte seg og utsatte innflyttingen til 1. august. Den 15. juli blir en rute i lokalet knust av uvedkommende.

Siden forsinkelsen skyldes leieren, skal mangelen (den knuste ruten) vurderes ut fra forholdene 1. juni, da leieren kunne ha overtatt lokalet. Utleier er derfor ansvarlig for å reparere ruten.

Dersom forsinkelsen skyldes utleieren:

I dette tilfellet skal mangelsvurderingen skje ut fra de faktiske forholdene på det tidspunktet leieren får overtatt bruken av husrommet.

Eksempel 1:

Utleier skulle overlevere en hybel 1. september, men var forsinket med oppussingen. Leier kunne først flytte inn 1. oktober. Den 15. september oppstår det en brann i hybelen.

Siden forsinkelsen skyldes utleier, skal mangelen (skadene etter brannen) vurderes ut fra forholdene 1. oktober, da leier faktisk overtar hybelen. Utleier er derfor ikke ansvarlig for å utbedre brannskadene.

Eksempel 2:

Utleier skulle overlevere et lager 1. november, men manglet fortsatt nøkkel. Leier fikk først tilgang til lageret 1. desember. Den 15. november blir en vegg i lageret skadet under en storm.

Siden forsinkelsen skyldes utleier, skal mangelen (skaden på veggen) vurderes ut fra forholdene 1. desember, da leier faktisk overtar lageret. Utleier er derfor ikke ansvarlig for å reparere veggen.

Det er viktig å huske at selv om utleier etter husll. § 2-7 annet ledd ikke er ansvarlig for å utbedre en mangel som oppstod under en forsinkelse som skyldtes utleier selv, kan leieren likevel ha krav på erstatning dersom mangelen skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side, jf. husll. § 2-13. For eksempel dersom brannen i hybelen oppstod fordi utleier hadde glemt å skru av en kokeplate under oppussingen.

Reglene i husll. § 2-7 annet ledd er viktige for å sikre en balansert fordeling av risiko i tilfeller hvor overleveringen av husrommet blir forsinket. Ved å avklare hvem som har skylden for forsinkelsen, og ved å fastsette et klart tidspunkt for mangelsvurderingen, bidrar bestemmelsen til å gi en forutsigbar og rettferdig løsning for begge parter.

3. Reklamasjon

3.1 Hvorfor er det viktig å reklamere?

I et leieforhold er det, som i alle kontraktsforhold, en grunnleggende forutsetning at begge parter oppfyller sine forpliktelser. Utleier skal stille et kontraktsmessig husrom til leietakers disposisjon, jf. husll. § 2-1, mens leietaker skal betale leie og overholde sine øvrige plikter etter avtalen.

Dersom det viser seg at husrommet ikke er i den stand leietaker har krav på etter leieavtalen, eller at utleier på annen måte misligholder avtalen, er det viktig at leietaker gir melding om dette til utleier. En slik melding kalles en reklamasjon.

Reklamasjon er et sentralt begrep i kontraktsretten, og reguleres av ulovfestede prinsipper, foruten en rekke lovbestemte regler i den enkelte kontraktstype.

Reklamasjon har flere funksjoner:

• Sikre bevis: En reklamasjon kan tjene som bevis for at leietaker har reagert på misligholdet. Dette kan være avgjørende i en eventuell tvist om hvorvidt det foreligger en mangel, og når leietaker ble oppmerksom på den.

• Gi utleier mulighet til å rette: Ved å reklamere gir leietaker utleier mulighet til å rette opp i misligholdet.

• Unngå passivitet: Ved å reklamere unngår leietaker å forholde seg passiv, noe som i seg selv kan lede til tap av rettigheter.

Ved leie av husrom er reklamasjonsreglene lovfestet i husll. §§ 2-8 til 2-17, og reglene er ufravikelige i boligleieforhold, jf. husll. § 1-2. Dette innebærer at partene ikke kan avtale dårligere vilkår for leietaker. Ved leie av lokale kan reglene derimot fravikes, med unntak av enkelte sentrale bestemmelser som reguleres av husll. §§ 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4, samt kapittel 13.

3.2. Reklamasjonsfrist (husll. § 2-8)

For at en reklamasjon skal ha rettslig virkning må den fremsettes innenfor den fristen loven oppstiller. I husleieloven er denne fristen regulert i § 2-8, som lyder:

«Leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.»

3.2.1 “Innen rimelig tid”

Som det fremgår av lovteksten, er reklamasjonsfristen i husleieloven relativ; leietaker må reklamere “innen rimelig tid”. Dette innebærer at det ikke er en fast frist på for eksempel 14 dager, slik som etter den tidligere husleieloven. I stedet må det foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle for å avgjøre hva som er “rimelig tid”.

Ved denne vurderingen vil en rekke momenter være relevante, blant annet:

• Mangelens art: Er mangelen åpenbar, eller er den skjult? En skjult mangel vil det ta lengre tid å oppdage, og følgelig vil “rimelig tid” kunne være lengre.

• Leietakers kunnskap: Når burde leietaker oppdaget mangelen? Det legges her vekt på en aktsomhetsnorm; når burde leietaker ha oppdaget mangelen, ut fra en alminnelig forsvarlig handlemåte?

• Undersøkelsesbehov: Krever det tid å klargjøre mangelens art og omfang? Dersom leietaker må innhente sakkyndige uttalelser, eller foreta andre undersøkelser, vil “rimelig tid” være lengre.

I forarbeidene til den nye husleieloven uttales det at “det er liten grunn til å pålegge leieren noen reklamasjonsplikt før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt”, jf. Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 199. Det er leietaker som har risikoen for at reklamasjonen blir fremsatt i tide.

I rettspraksis er det lagt til grunn at en frist på 2-3 måneder som regel vil overstige “rimelig tid”. Se for eksempel RG 2000 s. 1085 (to måneder for sent) og LB-2012-35783 (tre måneder for sent). Imidlertid er det også eksempler på at lengre frister er blitt akseptert. Se for eksempel RG 1996 s. 1186 (nesten ett år). Det er derfor viktig at leietaker reklamerer så raskt som mulig, dersom denne oppdager en mangel.

Praktisk eksempel:

En leietaker oppdager fukt i en vegg kort tid etter innflytting. Leietaker tror først at det skyldes kondens, men etter at problemet vedvarer i flere uker, tilkaller leietaker en takstmann. Takstmannen konkluderer med at det foreligger en lekkasje i taket. Leietaker reklamerer skriftlig til utleier én uke etter å ha mottatt takstmannens rapport. Reklamasjonen vil her være fremsatt innen rimelig tid, da leietaker først måtte avklare årsaken til fuktskadene.

3.2.2. Hva skjer dersom man reklamerer for sent?

Dersom leietaker reklamerer for sent, vil denne tape sin rett til å gjøre mangelen gjeldende. Dette innebærer at leietaker ikke lenger kan gjøre bruk av noen av de misligholdsbeføyelsene som følger av husleieloven.

Leietaker vil da ikke kunne:

• Kreve retting av mangelen (husll. § 2-10)

• Kreve avslag i leien (husll. § 2-11)

• Heve leieavtalen (husll. § 2-12)

• Kreve erstatning for økonomisk tap (husll. § 2-13)

Imidlertid er det viktig å presisere at en for sen reklamasjon ikke automatisk fritar utleier for ansvar. Dersom utleier positivt kjente til mangelen, eller burde ha kjent til den, vil leietaker fortsatt kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Det er også et unntak fra reklamasjonsfristen dersom utleier har opptrådt “grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro”, jf. husll. § 2-8 annet punktum. I slike tilfeller er det ikke en frist for å reklamere.

3.3. Hvordan reklamere?

For at en reklamasjon skal være gyldig må den oppfylle de krav loven stiller til innhold og form. Dette er for å sikre at utleier får tydelig beskjed om at leietaker påberoper seg en mangel, og for å lette bevisbyrden i en eventuell tvist.

3.3.1 Krav til innhold og form

Det stilles ikke noen formelle krav til reklamasjon i husleieloven. Reklamasjonen kan være både skriftlig og muntlig. Imidlertid uttales det i forarbeidene at “av hensyn til sikring av bevis bør den allikevel utformes skriftlig”, jf. Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 199. En skriftlig reklamasjon vil være det beste beviset for at leietaker har reagert innen rimelig tid, og for hva denne har reagert på.

Når det gjelder innholdet i reklamasjonen, er det et krav om at denne gir utleier tilstrekkelig informasjon til å forstå at det påberopes en mangel. Dette innebærer at reklamasjonen:

• Må identifisere leieavtalen.

• Må angi hvilken mangel leietaker påberoper seg.

• Må gi en beskrivelse av mangelen, som er tilstrekkelig detaljert for at utleier kan vurdere den.

Det er ikke et krav at leietaker spesifiserer hvilke misligholdsbeføyelser denne vil gjøre gjeldende. Dette kan leietaker komme tilbake til senere, etter at utleier har fått mulighet til å vurdere reklamasjonen.

Praktisk eksempel:

En leietaker sender en e-post til utleier med følgende innhold:

«Hei! Jeg skriver til deg angående leiligheten i [adresse]. Jeg har oppdaget en lekkasje i kjøkkentaket, som har ført til vannskader. Lekkasjen er synlig over kjøkkenbenken, og det drypper vann ned på gulvet. Jeg har tatt bilder av skadene, som jeg kan sende deg.»

Denne e-posten vil her oppfylle kravene til reklamasjon, da den identifiserer leieavtalen, angir hvilken mangel som påberopes, og gir en beskrivelse av denne.

4. Utleiers plikt til å rette mangler

I dette avsnittet skal vi se nærmere på utleiers plikt til å rette mangler som leietaker påberoper seg, herunder vilkårene for rettingsplikt, frist for retting og leietakers rettigheter dersom utleier ikke oppfyller sin plikt.

4.1 Rettingsplikt (husll. § 2-10)

Husleieloven § 2-10 slår fast at leietaker kan kreve at utleier retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret “dersom dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.” Dette innebærer at utleier har en grunnleggende plikt til å utbedre mangler som leietaker påpeker, men at det eksisterer unntak fra denne plikten.

4.1.1. Når kan utleier nekte å rette mangelen?

Som nevnt kan utleier nekte å rette mangelen dersom dette vil påføre ham “urimelig kostnad eller ulempe.” Begge disse begrepene er relative og må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.

“Urimelig kostnad”

Ved vurderingen av om kostnaden for retting er urimelig, skal det blant annet legges vekt på:

• Forholdene mellom kostnadene og leieforholdets art og varighet: Det skal mer til for å anse kostnadene som urimelige i et langvarig leieforhold enn i et kortvarig leieforhold.

• Forholdene mellom kostnadene og den avtalte leien: Jo høyere leien er, desto mer skal det til for å anse kostnadene for retting som urimelige.

• Forholdene mellom kostnadene og verdistigningen på eiendommen: Dersom retting av mangelen vil føre til en betydelig verdistigning på utleiers eiendom, skal det mer til for å anse kostnadene for urimelige.

• Om leietaker tilbyr å dekke deler av kostnadene: Dersom leietaker er villig til å dekke deler av kostnadene ved retting, skal det mer til for å anse kostnadene for urimelige for utleier.

“Urimelig ulempe”

Ved vurderingen av om retting vil medføre “urimelig ulempe” for utleier, skal det blant annet legges vekt på:

• Omfanget av arbeidet: Skal det foretas omfattende arbeider over lang tid, skal det mer til for å anse ulempen som urimelig for utleier.

• Tidspunktet for arbeidet: Skal arbeidet gjennomføres på et tidspunkt som er spesielt ubeleilig for utleier, skal det mer til for å anse ulempen som urimelig.

• Om utleier driver utleie i næring: For profesjonelle utleiere skal det mer til for å anse ulempen som urimelig, sammenlignet med en ikke-profesjonell utleier.

Eksempler

• I et langvarig leieforhold av en enebolig oppdager leietaker en mindre lekkasje i taket. Kostnadene for å utbedre lekkasjen er forholdsvis lave, og arbeidet kan gjennomføres raskt og uten vesentlig forstyrrelse for utleier. I et slikt tilfelle vil det være vanskelig for utleier å nekte å rette mangelen.

• I et kortvarig leieforhold av en hybel oppdager leietaker at det elektriske anlegget er gammelt og potensielt brannfarlig. Det vil være kostbart og tidkrevende å bytte ut hele det elektriske anlegget, og arbeidet vil medføre betydelig ulempe for utleier. I et slikt tilfelle vil det være lettere for utleier å nekte å rette mangelen.

4.1.2 Utleiers rett til å rette

Selv om utgangspunktet er at leietaker kan velge hvilke mangelsbeføyelser han vil gjøre gjeldende, gir husll. § 2-10 annet ledd utleier en rett til å rette mangelen dersom leietaker ønsker å gjøre den gjeldende: “Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.”

Dette innebærer at utleier har fortrinnsrett til å utbedre mangelen fremfor å gi leietaker avslag i leien, heve leieavtalen eller kreve erstatning. Utleier har en økonomisk interesse av å beholde leieforholdet og unngå å bli holdt økonomisk ansvarlig for mangelen.

Unntak fra utleiers rett til å rette

Leietaker kan likevel motsette seg retting og heller kreve andre mangelsbeføyelser dersom:

• Retting vil medføre vesentlig ulempe for leietaker: For eksempel dersom leietaker må flytte ut av boligen mens rettingen pågår, eller dersom rettingen vil ta svært lang tid.

• Leietaker har en annen særlig grunn til å motsette seg retting: For eksempel dersom leietaker har mistet tillit til utleiers evne til å utbedre mangelen på en tilfredsstillende måte.

4.2. Frist for retting (husll. § 2-10)

Husleieloven § 2-10 tredje ledd slår fast at retting av mangler skal skje “innen rimelig tid etter at det er fremsatt krav om det.” Også her er “rimelig tid” et relativt begrep som må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

4.2.1 “Innen rimelig tid”

Ved vurderingen av hva som er “rimelig tid”, skal det blant annet legges vekt på:

• Mangelens art: Er det en alvorlig mangel som krever umiddelbar handling, vil “rimelig tid” være kortere enn for en mindre alvorlig mangel.

• Omfanget av arbeidet: Er det et omfattende arbeid som vil ta lang tid å utbedre, vil “rimelig tid” være lengre enn for et mindre arbeid.

• Utleiers forhold: Har utleier handlet raskt og effektivt for å finne en løsning på mangelen, skal det mer til for å anse fristen som oversittet.

4.2.2 Leiers rett til å sette frist

Husleieloven åpner for at leietaker kan sette en konkret frist for utleier til å rette mangelen. Dersom utleier ikke overholder den fristen som leietaker har satt, kan leietaker gjøre andre mangelsbeføyelser gjeldende, for eksempel heve leieavtalen, kreve avslag i leien eller utbedre mangelen selv og kreve erstatning for utgiftene.

For at leietaker skal kunne sette en bindende frist, må den være “rimelig”. Vurderingen av om fristen er rimelig, følger de samme retningslinjene som for vurderingen av “rimelig tid” generelt.

4.3. Hva hvis utleier ikke retter mangelen?

Dersom utleier ikke retter mangelen innen rimelig tid eller innen den fristen leietaker har satt, har leietaker flere rettigheter:

4.3.1 Leiers rett til å utbedre mangelen selv (husll. § 2-10)

Husleieloven § 2-10 fjerde ledd gir leietaker rett til å utbedre mangelen selv og kreve erstatning fra utleier for utgiftene: “Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.”

4.3.2 Krav på erstatning for utgifter

Leietaker kan kreve erstattet sine “forsvarlige utgifter” ved å få mangelen rettet. Dette innebærer at leietaker ikke kan velge en urimelig kostbar løsning. Utgiftene må stå i et rimelig forhold til mangelens art og omfang. Dersom leietaker har utbedret mangelen selv, kan han også kreve en “rimelig godtgjørelse” for det arbeidet han har utført.

5. Avslag i leien

Dersom utleier misligholder sine forpliktelser, kan leietaker ha krav på avslag i leien. Dette er en av flere misligholdsbeføyelser som leietaker kan gjøre gjeldende. Avslag i leien innebærer en reduksjon av det avtalte leiebeløpet for en viss periode, og er ment å kompensere for den reduserte nytten leietaker har av husrommet som følge av utleiers mislighold.

5.1. Avslagets størrelse (husll. § 2-11)

Husleieloven § 2-11 slår fast at avslaget i leien skal være forholdsmessig. Dette innebærer at leien skal settes ned i samme forhold som mangelen eller forsinkelsen reduserer husrommets leieverdi.

5.1.1. Forholdsmessig avslag

Prinsippet om forholdsmessig avslag er et sentralt element i husleieretten. Det innebærer at leietaker ikke skal betale for den delen av husrommet som ikke er kontraktsmessig. Størrelsen på avslaget skal altså reflektere den reelle verdireduksjonen som mangelen eller forsinkelsen medfører.

5.1.2. Beregning av avslaget

For å beregne avslagets størrelse må man først vurdere hva som er husrommets leieverdi i kontraktsmessig stand. Deretter må man vurdere hvor mye denne verdien er redusert som følge av mangelen eller forsinkelsen. Forholdet mellom disse to verdiene vil da angi hvor stor andel av leien som skal reduseres.

Eksempel:

Dersom en leilighet med en leieverdi på 10.000 kroner per måned har en mangel som reduserer leieverdien med 2.000 kroner, skal leien reduseres med 20%. Leietaker skal da betale 8.000 kroner per måned inntil mangelen er rettet.

I praksis kan det være vanskelig å fastsette den eksakte verdireduksjonen som en mangel eller forsinkelse medfører. I slike tilfeller må man foreta en skjønnsmessig vurdering, og det kan være hensiktsmessig å innhente takst fra en sakkyndig.

5.2. Når kan man kreve avslag?

Leietaker kan kreve avslag i leien både ved forsinkelse og ved mangler.

5.2.1. Ved forsinkelse

Dersom utleier ikke stiller husrommet til disposisjon til avtalt tid, foreligger det en forsinkelse. Leietaker kan da kreve avslag i leien for den perioden forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, for eksempel et rom i en leilighet, kan leietaker kreve et forholdsmessig avslag i leien for denne delen.

5.2.2. Ved mangler

Dersom husrommet ikke er i kontraktsmessig stand ved overleveringen, eller dersom det oppstår mangler i leietiden, kan leietaker kreve et forholdsmessig avslag i leien. Dette forutsetter at mangelen reduserer husrommets leieverdi. Avslaget kan kreves for den perioden mangelen varer.

5.3. Avslag i leien og andre misligholdsbeføyelser

Leietakers krav på avslag i leien må sees i sammenheng med de øvrige misligholdsbeføyelsene som loven gir adgang til.

5.3.1. Forholdet til retting

Avslag i leien er ikke til hinder for at leietaker også kan kreve at utleier retter mangelen, jf. husll. § 2-10. Leietaker kan velge om han vil kreve retting, avslag i leien, eller begge deler. Vil utleier på sin side unngå å måtte gi avslag i leien, må han som hovedregel rette mangelen, jf. husll. § 2-10 annet ledd.

Eksempel:

Dersom det oppstår en lekkasje i taket i leietakerens leilighet, kan leietaker både kreve at utleier reparerer lekkasjen og at utleier gir avslag i leien inntil lekkasjen er utbedret.

5.3.2. Forholdet til heving

Avslag i leien er heller ikke til hinder for at leietaker kan heve leieavtalen, dersom misligholdet er vesentlig, jf. husll. § 2-12. Leietaker kan da velge om han vil kreve heving, avslag i leien, eller begge deler.

Eksempel:

Dersom utleier ikke sørger for forsvarlig oppvarming av leiligheten, og dette medfører en vesentlig ulempe for leietaker, kan leietaker velge å heve leieavtalen. Leietaker kan i tillegg kreve avslag i leien for den perioden han har bodd i leiligheten med manglende oppvarming.

Det er viktig å være klar over at avslag i leien bare gir leietaker en økonomisk kompensasjon for den reduserte nytten av husrommet. Avslag i leien er derfor ikke et tilstrekkelig virkemiddel i alle tilfeller, og leietaker kan ha behov for å gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser, som retting eller heving.

6. Særlige tilfeller

I tillegg til de vanlige manglene som er beskrevet i kapittel 2, finnes det to spesielle tilfeller som kan gi leietaker rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende: rettsmangler og offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger.

6.1. Rettsmangler (husll. § 2-16)

6.1.1. Hva er en rettsmangel?

En rettsmangel foreligger dersom tredjemanns rett er til hinder for leietakers avtalte bruk av husrommet. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom en annen person har en gyldig leieavtale for samme husrom i samme periode, eller dersom det hviler en servitutt på eiendommen som begrenser leietakers bruksrett.

Eksempel:

Utleier leier ut en leilighet til leietaker, men unnlater å opplyse om at hans tidligere samboer har en rettslig bruksrett til leiligheten. Dette vil være en rettsmangel, da tredjemanns rett er til hinder for leietakers eksklusive bruk av leiligheten.

6.1.2. Hvilke rettigheter har leietaker ved rettsmangler?

Ved rettsmangler får husll. § 2-16 anvendelse. Bestemmelsen slår fast at reglene om mangler gjelder tilsvarende for rettsmangler. Leietaker kan dermed gjøre gjeldende de samme misligholdsbeføyelsene som ved vanlige mangler, som retting, avslag i leien, heving og erstatning.

I tillegg slår husll. § 2-16 annet ledd fast at leietaker alltid kan kreve erstatning for tap som følge av en rettsmangel som forelå ved inngåelsen av leieavtalen, og som leietaker ikke kjente eller burde kjent til. Dette innebærer at utleier har et objektivt ansvar for slike rettsmangler.

6.2. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger (husll. § 2-17)

6.2.1. Hva er en offentligrettslig rådighetsinnskrenkning?

En offentligrettslig rådighetsinnskrenkning foreligger dersom den avtalte bruken av husrommet hindres av bestemmelser i lovgivningen eller i offentlig vedtak. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom kommunen vedtar en reguleringsplan som begrenser leietakers bruksrett, eller dersom det gis pålegg om utbedringer av eiendommen som medfører ulempe for leietaker.

Eksempel:

Utleier leier ut et lokale til leietaker som skal drive restaurant. Kommunen vedtar deretter en ny reguleringsplan som forbyr servering av alkohol i området. Dette vil være en offentligrettslig rådighetsinnskrenkning, da leietakers avtalte bruk av lokalet er hindret av et offentligrettslig vedtak.

6.2.2. Hvilke rettigheter har leietaker ved offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger?

Ved offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger kommer husll. § 2-17 til anvendelse. Bestemmelsen slår fast at reglene om mangler gjelder tilsvarende. Leietaker kan dermed gjøre gjeldende de samme misligholdsbeføyelsene som ved vanlige mangler, som retting, avslag i leien, heving og erstatning.

7. Tvister om avslag i leien

Det kan oppstå uenighet mellom utleier og leietaker om hvorvidt leietaker har krav på avslag i leien, og i tilfelle hvor stort avslaget skal være.

7.1. Hvordan løse uenigheter?

Det er alltid best å forsøke å løse uenigheter i minnelighet. Ofte kan en åpen dialog og gjensidig forståelse føre til en løsning som begge parter kan akseptere. Dersom partene ikke kommer til enighet på egen hånd, finnes det to alternative fremgangsmåter: mekling i Husleietvistutvalget eller søksmål for tingretten.

7.2. Mekling i Husleietvistutvalget (husll. § 12-5)

Husleietvistutvalget er et tvisteløsningsorgan som behandler tvister etter husleieloven, jf. husll. § 12-5. Utvalget er partssammensatt, og skal bidra til å løse tvister på en rask og effektiv måte.

I tvister om leie av bolig må saken behandles av Husleietvistutvalget før den kan bringes inn for tingretten, jf. husll. § 12-5 fjerde ledd. Forliksrådet kan ikke behandle slike tvister.

7.3. Søksmål for tingretten

Dersom mekling i Husleietvistutvalget ikke fører frem, eller dersom det gjelder tvist om leie av lokale, kan partene bringe saken inn for tingretten.

7.3.1. Bevisbyrde

I en rettssak om avslag i leien er det leietaker som har bevisbyrden for at det foreligger en mangel eller forsinkelse som gir rett til avslag. Leietaker må også sannsynliggjøre hvor stort avslaget bør være.

8. Avslutning

8.1 Oppsummering av sentrale punkter

Avslag i leien er en viktig misligholdsbeføyelse som leietaker kan gjøre gjeldende dersom utleier ikke oppfyller sine forpliktelser etter leieavtalen. Størrelsen på avslaget skal være forholdsmessig, og skal reflektere den reelle verdireduksjonen som mangelen eller forsinkelsen medfører.

8.2. Hvor finner man mer informasjon?

For mer informasjon om husleieretten og leietakers rettigheter, se:

• Lov om husleieavtaler (husleieloven): Lovdata.no

• Forbrukerrådet: Forbrukerradet.no