Husleieloven § 1-1: Hvem loven beskytter og hva den regulerer
§ 1-1. Lovens virkeområde m.v.
Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.
Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger.
Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.
Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig.
Innledning til husleieloven § 1-1:
Husleieloven § 1-1 er en hjørnestein i norsk leierett, da den definerer lovens virkeområde og avklarer hvilke avtaler som faller inn under lovens beskyttelse. Denne paragrafen er av avgjørende betydning for både utleiere og leiere, da den fastsetter rammene for deres rettigheter og plikter i leieforholdet. I denne artikkelen vil vi foreta en grundig analyse av husleieloven § 1-1, med fokus på dens sentrale elementer, praktiske implikasjoner og relevante rettspraksis.
Forholdet til andre paragrafer:
-
Paragraf 1-1 definerer lovens virkeområde og gir grunnleggende definisjoner av sentrale begreper som “bolig” og “lokale”. Disse definisjonene er viktige for å forstå hvilke avtaler som er omfattet av loven, og dermed hvilke rettigheter og plikter partene har.
-
Paragraf 1-2 fastsetter at loven er ufravikelig i boligleieforhold, noe som betyr at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av loven. Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av visse bestemmelser.
Avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag
Husleieloven § 1-1 fastslår at loven gjelder “avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag”. Dette innebærer at loven regulerer avtaler der en person (leieren) får rett til å bruke et husrom som tilhører en annen person (utleieren) mot betaling. Betalingen, eller vederlaget, kan være i form av penger, men loven åpner også for at vederlaget kan bestå av andre ytelser, for eksempel arbeid eller naturalytelser.
Husrom
Begrepet “husrom” er ikke definert i loven, men det er alminnelig antatt at det omfatter ethvert rom som er egnet til varig opphold for mennesker. Dette inkluderer boliger, hybler, leiligheter, rom i bofellesskap, samt lokaler som forretningslokaler, kontorlokaler, lagerlokaler og verksteder.
Vederlag
Vederlaget for bruksretten kan, som nevnt, bestå av penger eller andre ytelser. Det er viktig å merke seg at vederlaget må ha en reell verdi. En symbolsk sum, eller en ytelse uten økonomisk verdi, vil ikke være tilstrekkelig for å etablere et leieforhold som omfattes av husleieloven.
Bolig og lokale
Husleieloven § 1-1 skiller mellom “bolig” og “lokale”. Med bolig menes husrom som skal brukes til beboelse, enten fullt ut eller for en ikke ubetydelig del. Med lokale menes annet husrom enn bolig. Denne sondringen er viktig fordi loven gir leiere av bolig et sterkere vern enn leiere av lokale.
Eksempler på avtaler som omfattes av loven
-
Leie av leilighet til boligformål
-
Leie av hybel til student
-
Leie av rom i bofellesskap
-
Leie av forretningslokale til butikkdrift
-
Leie av kontorlokale til advokatvirksomhet
-
Leie av lagerlokale til oppbevaring av varer
-
Leie av verksted til bilreparasjon
Bruksrett til bolig med grunnlag i arbeidsavtale
Husleieloven § 1-1 annet ledd fastslår at loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Dette innebærer at tjenesteboliger, det vil si boliger som leies ut til arbeidstakere som en del av deres arbeidsforhold, også omfattes av lovens bestemmelser.
Avtaler som ikke omfattes av loven
Husleieloven § 1-1 fjerde ledd angir visse avtaler som faller utenfor lovens virkeområde. Dette gjelder:
-
Avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester.
-
Avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.
Hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder
Avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester er ikke omfattet av husleieloven. Dette skyldes at slike avtaler har en annen karakter enn vanlige leieforhold. For eksempel er opphold på hoteller og pensjonater vanligvis av kort varighet, og det er ikke meningen at gjestene skal etablere et permanent hjem der.
Ferie- og fritidsbruk
Avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk er heller ikke omfattet av husleieloven. Dette gjelder for eksempel leie av hytter, sommerhus og leiligheter til bruk i ferier eller helger. Bakgrunnen for dette unntaket er at slike leieforhold ofte er av kort varighet, og at partene vanligvis ikke har behov for det samme vernet som ved langvarige leieforhold.
Grensetilfeller
I noen tilfeller kan det være vanskelig å avgjøre om en avtale om bruksrett til husrom faller inn under husleieloven eller ikke. For eksempel kan det være tvil om et rom i et bofellesskap skal regnes som en “bolig” eller et “lokale”. I slike tilfeller må det foretas en konkret vurdering av avtalens formål og innhold.
Relevante rettsavgjørelser
Høyesterett har i flere avgjørelser tatt stilling til spørsmålet om husleielovens virkeområde. I Rt-1999-1579 ble det for eksempel avgjort at et rom i et bofellesskap skulle regnes som en “bolig” fordi leieren hadde eksklusiv bruksrett til rommet og brukte det som sitt faste hjem. I Rt-2003-1124 ble det derimot avgjort at et rom i et bofellesskap skulle regnes som et “lokale” fordi leieren delte kjøkken og bad med andre beboere og ikke brukte rommet som sitt faste hjem.
Oppsummering av husleieloven § 1-1
Husleieloven § 1-1 er en viktig bestemmelse som definerer lovens virkeområde og avklarer hvilke avtaler som faller inn under lovens beskyttelse. Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, og den omfatter både boliger og lokaler. Tjenesteboliger er også omfattet av loven. Avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester, samt avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, faller derimot utenfor lovens virkeområde. I grensetilfeller må det foretas en konkret vurdering av avtalens formål og innhold.