Husleieloven § 1-2: Ufravikelighet – Leierens rettslige vern og avtalefrihet i lokalleie
§ 1-2. Ufravikelighet
Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.
Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13.
Innledning til husleieloven § 1-2
Husleieloven § 1-2 fastslår et grunnleggende prinsipp i norsk husleierett: ufravikelighet til gunst for leieren. Dette innebærer at avtalte vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av husleieloven, ikke er gyldige. Bestemmelsen er et viktig vern for leiere, særlig i boligleieforhold, og sikrer en minimumsstandard for leieforhold.
Paragrafen skiller imidlertid mellom leie av bolig og leie av lokale. Ved leie av lokale er det større avtalefrihet, og partene kan i stor grad fravike lovens bestemmelser. Det er likevel visse unntak fra denne avtalefriheten, som vi skal se nærmere på i denne artikkelen.
Forholdet mellom husleieloven og leieavtalen
Husleieloven er en preseptorisk lov. Dette betyr at loven setter rammer for hva som kan avtales i et leieforhold, og at avtalte vilkår som strider mot loven, ikke er gyldige. Husleieloven er ment å beskytte den svakere part i leieforholdet, som i de fleste tilfeller er leieren.
Leieavtalen er en avtale mellom utleier og leier som regulerer de nærmere vilkårene for leieforholdet. Leieavtalen kan inneholde bestemmelser om leiepris, leietid, leierens og utleiers plikter, oppsigelse og andre forhold av betydning for leieforholdet.
Når det oppstår konflikt mellom husleieloven og leieavtalen, er det husleieloven som går foran. Dette følger av prinsippet om preseptorisk ufravikelighet.
Ufravikelighet i boligleieforhold
Første ledd i husleieloven § 1-2 fastslår at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven. Dette innebærer at leieren ikke kan fraskrive seg rettigheter som loven gir ham, verken gjennom avtale eller gjennom passivitet.
Eksempler på ufravikelige bestemmelser i husleieloven:
-
Oppsigelsesvern: Utleieren kan bare si opp en tidsubestemt leieavtale om bolig dersom det foreligger en saklig grunn, jf. husleieloven § 9-5.
-
Leieprisvern: Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom, jf. husleieloven § 4-1.
-
Rett til retting av mangler: Leieren kan kreve at utleieren retter mangler ved husrommet, jf. husleieloven § 2-10.
Avtalefrihet i lokalleieforhold
Annet ledd i husleieloven § 1-2 fastslår at ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale. Dette betyr at partene i et lokalleieforhold i stor grad kan avtale vilkår som avviker fra husleieloven.
Begrunnelse for avtalefrihet i lokalleieforhold:
-
Næringsdrivende parter: Leie av lokale skjer ofte mellom næringsdrivende parter som forutsettes å være jevnbyrdige og i stand til å ivareta sine egne interesser.
-
Behov for fleksibilitet: Ved leie av lokale kan det være behov for større fleksibilitet og individuell tilpasning av avtalevilkårene enn ved leie av bolig.
Unntak fra avtalefriheten i lokalleieforhold
Selv om det er stor avtalefrihet i lokalleieforhold, er det visse unntak fra denne avtalefriheten. Disse unntakene er listet opp i annet ledd i husleieloven § 1-2.
Unntak fra avtalefriheten i lokalleieforhold:
-
§§ 1-1 til 1-4: Bestemmelsene om lovens virkeområde, ufravikelighet, standardvilkår og avtaleform.
-
§ 4-1: Bestemmelsen om det alminnelige leieprisvern.
-
§ 4-4: Bestemmelsen om tilbakebetaling av ulovlig leie.
-
§ 4-6: Bestemmelsen om Kongens adgang til å gi forskrifter om leiestopp og maksimalsatser for leie.
-
§§ 9-7, 9-8, 9-10: Bestemmelsene om formkrav til utleiers oppsigelse, tilsidesettelse av oppsigelse og utleiers og dødsbos rett til å si opp leieavtalen ved leierens død.
-
§§ 12-3 og 12-4: Bestemmelsene om midlertidig bruksrett og foregrepet tvangskraft.
-
Kapittel 13: Bestemmelsene om ikrafttredelse og overgangsregler.
Nærmere om de ufravikelige bestemmelsene i lokalleieforhold
§§ 1-1 til 1-4: Disse bestemmelsene er grunnleggende for lovens anvendelse og den enkelte leieavtalens utforming, og kan derfor ikke fravikes.
§ 4-1: Bestemmelsen om det alminnelige leieprisvern er et viktig vern for leiere av lokale, og sikrer at leien ikke blir urimelig høy.
§ 4-4: Bestemmelsen om tilbakebetaling av ulovlig leie sikrer at leieren får tilbakebetalt leie som er betalt i strid med loven.
§ 4-6: Bestemmelsen om Kongens adgang til å gi forskrifter om leiestopp og maksimalsatser for leie er et viktig virkemiddel for å regulere leiemarkedet i ekstraordinære situasjoner.
§§ 9-7, 9-8, 9-10: Disse bestemmelsene sikrer leierens rettssikkerhet i forbindelse med oppsigelse av leieavtalen.
§§ 12-3 og 12-4: Disse bestemmelsene gir retten adgang til å treffe midlertidige avgjørelser i leieforhold, og er viktige for å sikre en smidig og effektiv saksbehandling.
Kapittel 13: Bestemmelsene om ikrafttredelse og overgangsregler er nødvendige for å regulere forholdet mellom den nye loven og tidligere inngåtte leieavtaler.
Relevans av Høyesterettspraksis
Høyesterett har i flere avgjørelser tatt stilling til spørsmålet om ufravikelighet i husleieforhold. I Rt-2002-313 uttalte Høyesterett at vilkåret “åpenbart” i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d, som gir hjemmel for fravikelse av fast eiendom ved heving av leieforhold, innebærer at bestemmelsen bare kommer til anvendelse ved de klareste tilfeller av vesentlig mislighold.
I HR-2024-1365-U slo Høyesteretts ankeutvalg fast at manglende betaling av en foreldet fordring fortsatt kan utgjøre et vesentlig mislighold av husleieavtalen, og at utleiers krav om heving er et selvstendig krav som ikke er gjenstand for foreldelse.
Oppsummering
Husleieloven § 1-2 er en sentral bestemmelse som fastslår prinsippet om ufravikelighet til gunst for leieren. Bestemmelsen sikrer en minimumsstandard for leieforhold og er et viktig vern for leiere, særlig i boligleieforhold. Ved leie av lokale er det større avtalefrihet, men det er likevel visse unntak fra denne avtalefriheten. Disse unntakene er ment å beskytte leieren mot urimelige avtalevilkår og å sikre en smidig og effektiv saksbehandling.