Husleieloven § 13-2: En dybdegående guide til overgangsbestemmelsene – Hvordan påvirker den nye husleieloven eksisterende leieforhold?
Husleieloven § 13-2 inneholder overgangsbestemmelser som regulerer hvordan den nye husleieloven skal gjelde for leieforhold som ble inngått før lovens ikrafttredelse. Disse bestemmelsene er viktige for å sikre en smidig overgang til det nye regelverket, og for å unngå at eksisterende leieforhold blir urimelig påvirket av lovendringen. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av paragrafen, med fokus på å belyse dens praktiske anvendelse og rettslige konsekvenser.
§ 13-2. Overgangsbestemmelser
Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse.
For tidsubestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer:
a. Bestemmelsene i § 3-1 første ledd om leien skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Bestemmelsen i § 3-6 annet punktum om garantibeløp skal ikke gjelde garantiavtale inngått før lovens ikrafttredelse. Det samme skal gjelde ved fornyelse av slik avtale, dersom leieren etter leieavtalen som gjaldt ved lovens ikrafttredelse var forpliktet til dette.
b. Bestemmelsene i kapittel 9 om oppsigelse skal gjelde for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse.
c. Bestemmelsene i § 10-5 om vederlag for forbedringer skal gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse.
d. Bestemmelsene i kapittel 11 skal ikke gjelde for avtale som er inngått før lovens ikrafttredelse.
e. Bestemmelsene i § 12-1 om voldgift skal gjelde for voldgiftsavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-3 om midlertidig bruksrett skal gjelde dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse. For dommer forkynt etter lovens ikrafttredelse gjelder ankefristene i tvisteloven § 29-5.Som tidsubestemt etter bestemmelsen her regnes også leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett.
Bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 11 skal ikke gjelde for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i annet ledd bokstav e skal likevel gjelde tilsvarende for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Leieavtale som bare kan sies opp av en av partene, og leieavtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til reglene her, jf. likevel tredje ledd.
Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før loven her har trådt i kraft.
Innledning: Overgangsbestemmelser – en bro mellom gammelt og nytt
Når en ny lov trer i kraft, er det ofte nødvendig med overgangsbestemmelser som regulerer hvordan den nye loven skal gjelde for forhold som oppstod før lovens ikrafttredelse. Dette gjelder også for husleieloven, som ble endret i 1999. Husleieloven § 13-2 inneholder overgangsbestemmelser som sikrer at den nye loven ikke får tilbakevirkende kraft, og at eksisterende leieforhold blir behandlet på en rettferdig måte.
Hovedregelen: Full anvendelse for nye leieavtaler
Husleieloven § 13-2 fastslår at loven gjelder fullt ut for leieavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Dette innebærer at alle bestemmelsene i den nye husleieloven kommer til anvendelse for leieforhold som er inngått etter 1. januar 2000.
Tidsubestemte leieavtaler: Gradvis innføring av nye regler
For tidsubestemte leieavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse, gjelder den nye loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse. Dette innebærer at:
-
Gradvis innføring: De nye reglene i husleieloven innføres gradvis for eksisterende tidsubestemte leieavtaler.
-
Oppsigelsesfristen som utgangspunkt: Den nye loven gjelder først etter at den lengste oppsigelsesfristen i det eksisterende leieforholdet er utløpt. Dette gir partene tid til å tilpasse seg det nye regelverket.
-
Unntak og endringer: Det finnes imidlertid en rekke unntak og endringer fra denne hovedregelen, jf. husleieloven § 13-2 annet ledd.
Unntak og endringer: Spesielle regler for eksisterende leieforhold
Husleieloven § 13-2 annet ledd inneholder en rekke unntak og endringer fra hovedregelen om gradvis innføring av nye regler for tidsubestemte leieavtaler:
-
Leiefastsettelse: Bestemmelsene i husleieloven § 3-1 første ledd om leiefastsettelse skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Dette innebærer at dersom leien i et eksisterende leieforhold skal justeres, for eksempel på grunn av endringer i konsumprisindeksen eller tilpassing til gjengs leie, skal den nye leien fastsettes i samsvar med reglene i den nye husleieloven.
-
Garantibeløp: Bestemmelsen i husleieloven § 3-6 annet punktum om at garantibeløpet ikke kan overstige seks måneders leie, skal ikke gjelde for garantiavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse. Dette innebærer at eldre garantiavtaler kan ha et høyere garantibeløp enn det som er tillatt etter den nye loven. Bestemmelsen om seks måneders leie gjelder imidlertid ved fornyelse av slike avtaler, dersom leietaker var forpliktet til å fornye garantien etter den gamle leieavtalen.
Bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 om oppsigelse skal gjelde for oppsigelser som gis etter lovens ikrafttredelse. Dette innebærer at selv om et leieforhold er inngått før den nye loven trådte i kraft, skal oppsigelser som gis etter 1. januar 2000, følge reglene i den nye loven.
Bestemmelsene i husleieloven § 10-5 om vederlag for forbedringer skal gjelde dersom utleiers samtykke til forbedringene er gitt etter lovens ikrafttredelse. Dette innebærer at dersom leietaker har utført forbedringer i husrommet med utleiers samtykke før 1. januar 2000, har leietaker ikke krav på vederlag etter den nye loven. Leietaker kan imidlertid ha krav på vederlag etter den gamle husleieloven.
Bestemmelsene i husleieloven kapittel 11 om særregler for visse boligleieforhold, for eksempel tjenesteboliger, elev- og studentboliger og boliger for personer med spesielle behov, skal ikke gjelde for leieavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse. Dette innebærer at eksisterende leieforhold av denne typen fortsatt skal reguleres av den gamle husleieloven.
-
Voldgift: Bestemmelsene i husleieloven § 12-1 om voldgift skal gjelde for voldgiftsavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse.
-
Midlertidig bruksrett: Bestemmelsene i husleieloven § 12-3 om midlertidig bruksrett skal gjelde dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse.
-
Foregrepet tvangskraft: Bestemmelsene i husleieloven § 12-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse.
-
Ankefrister: For dommer som er forkynt etter lovens ikrafttredelse, gjelder ankefristene i tvisteloven § 29-5.
Borettslag og boligaksjeselskaper: Tidsubestemte leieavtaler
Leieavtaler mellom borettslag eller boligaksjeselskaper og andelseiere eller aksjonærer regnes som tidsubestemte leieavtaler i forhold til overgangsbestemmelsene i husleieloven § 13-2. Dette innebærer at de nye reglene i husleieloven skal gjelde for slike leieforhold fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, som er seks måneder for andelseiere og aksjonærer.
Tidsbestemte leieavtaler: Gammel lov gjelder
Bestemmelsene i husleieloven kapittel 1 til 11 skal ikke gjelde for tidsbestemte leieavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse. Dette innebærer at eksisterende tidsbestemte leieavtaler fortsatt skal reguleres av den gamle husleieloven.
Unntak: Prosessuelle bestemmelser
Bestemmelsene i husleieloven § 13-2 annet ledd bokstav e om prosessuelle bestemmelser, for eksempel voldgift, midlertidig bruksrett, foregrepet tvangskraft og ankefrister, skal likevel gjelde tilsvarende for tidsbestemte leieavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse.
Uoppsigelige leieavtaler: Regnes som tidsbestemte
Leieavtaler som bare kan sies opp av en av partene, og leieavtaler som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemte leieavtaler i forhold til overgangsbestemmelsene i husleieloven § 13-2. Dette innebærer at den gamle husleieloven fortsatt skal gjelde for slike avtaler.
Bortleie av bolig mot lån: Gammel lov gjelder fortsatt
Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før den nye husleieloven trådte i kraft. Dette innebærer at eksisterende obligasjonsleieforhold fortsatt skal reguleres av den gamle husleieloven.
Praktiske eksempler: Overgangsbestemmelsene i praksis
Eksempel 1: Ny leieavtale
Ola og Kari inngår en leieavtale for en leilighet den 1. februar 2000. Leieavtalen skal reguleres av den nye husleieloven, da avtalen er inngått etter lovens ikrafttredelse.
Eksempel 2: Eksisterende tidsubestemt leieavtale
Lise leier en leilighet av Per på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1998. Partene har ikke avtalt noen oppsigelsesfrist. Den lovbestemte oppsigelsesfristen er tre måneder. Den nye husleieloven vil gjelde for leieforholdet fra 1. april 2000, tre måneder etter lovens ikrafttredelse.
Eksempel 3: Justering av leien
Pål leier et lokale av Marte på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1997. Leien skal justeres i samsvar med konsumprisindeksen hvert år. Leien skal justeres 1. juli 2000. Den nye leien skal fastsettes i samsvar med reglene i den nye husleieloven, da leien skal fastsettes på ny etter lovens ikrafttredelse.
Eksempel 4: Eldre garantiavtale
Gro leier en leilighet av Jens på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1995. Gro stilte en garanti for leieforholdet på 12 måneders leie. Garantiavtalen er gyldig, selv om den nye husleieloven § 3-6 annet punktum begrenser garantibeløpet til seks måneders leie.
Eksempel 5: Fornyelse av eldre garantiavtale
Lars leier et lokale av Anne på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1996. Lars stilte en garanti for leieforholdet på 12 måneders leie. Garantiavtalen skal fornyes 1. januar 2001. Den nye garantiavtalen kan ikke ha et garantibeløp på mer enn seks måneders leie, da Lars var forpliktet til å fornye garantien etter den gamle leieavtalen.
Eksempel 6: Oppsigelse av eksisterende leieforhold
Kari leier en leilighet av Per på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1999. Per ønsker å si opp leieavtalen i februar 2000. Oppsigelsen skal følge reglene i den nye husleieloven, da oppsigelsen gis etter lovens ikrafttredelse.
Eksempel 7: Vederlag for forbedringer
Marte leier en leilighet av Pål på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1998. Marte utfører forbedringer i leiligheten i 1999, med Påls samtykke. Marte har ikke krav på vederlag for forbedringene etter den nye husleieloven, da Påls samtykke ble gitt før lovens ikrafttredelse.
Eksempel 8: Tjenestebolig
Ola leier en tjenestebolig av sin arbeidsgiver, AS, på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1997. Særreglene om tjenesteboliger i husleieloven kapittel 11 gjelder ikke for Olas leieforhold, da avtalen ble inngått før lovens ikrafttredelse.
Eksempel 9: Tidsbestemt leieavtale
Lise leier en leilighet av Per på en tidsbestemt leieavtale med en varighet på to år. Avtalen ble inngått i 1999. Bestemmelsene i den nye husleieloven gjelder ikke for Lises leieforhold, da avtalen er tidsbestemt, og ble inngått før lovens ikrafttredelse.
Eksempel 10: Bortleie av bolig mot lån
Pål leier en leilighet av Marte på en avtale om bortleie av bolig mot lån. Avtalen ble inngått i 1998. Reglene om bortleie av bolig mot lån i den gamle husleieloven gjelder fortsatt for Påls leieforhold, da avtalen ble inngått før den nye loven trådte i kraft.
Oppsummering: Overgangsbestemmelser – en smidig overgang til nytt regelverk
Husleieloven § 13-2 inneholder overgangsbestemmelser som regulerer hvordan den nye husleieloven skal gjelde for leieforhold som ble inngått før lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene sikrer en gradvis innføring av de nye reglene for tidsubestemte leieavtaler, og opprettholder den gamle loven for tidsbestemte leieavtaler og obligasjonsleieforhold.
Det er viktig at både leietakere og utleiere er kjent med overgangsbestemmelsene, og at de forstår hvordan den nye loven påvirker deres eksisterende leieforhold. Ved å følge lovens bestemmelser, kan partene sikre en smidig overgang til det nye regelverket, og unngå unødvendige konflikter og usikkerhet.