Husleieloven § 2-16: En grundig gjennomgang av leietakers rettigheter ved rettsmangler
Innledning
Husleieloven § 2-16 omhandler en spesiell type mangel som kan oppstå i leieforhold: Rettsmangler. En rettsmangel foreligger når tredjemanns rett i husrommet hindrer leietaker i å bruke husrommet slik det er avtalt. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom en annen person har en gyldig leieavtale for samme husrom, eller dersom det hviler en servitutt på eiendommen som begrenser leietakers bruksrett.
Paragrafen slår fast at de samme reglene som gjelder for faktiske mangler, også gjelder for rettsmangler. Dette innebærer at leietaker kan ha rett til å kreve retting, prisavslag, heving av leieavtalen, eller erstatning, dersom det foreligger en rettsmangel. I tillegg gir paragrafen leietaker en ubetinget rett til erstatning for tap som følge av rettsmangler som eksisterte ved avtaleinngåelsen, og som leietaker ikke kjente eller burde ha kjent til.
Bestemmelsen er ment å beskytte leietaker mot å bli skadelidende som følge av at utleier ikke har den råderetten over husrommet som han gir inntrykk av å ha.
§ 2-16. Rettsmangler
Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk.Leieren kan alltid kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel som forelå ved avtaleinngåelsen, og som leieren ikke kjente eller burde ha kjent til.
Gjør tredjemann krav på å ha en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, og dette bestrides, gjelder reglene i første og annet ledd tilsvarende når kravet ikke er klart ugrunnet. Heving kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.
Forholdet til andre paragrafer i husleieloven
§ 2-16 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:
-
§ 2-2 til 2-5: Disse paragrafene definerer hva som skal regnes som en faktisk mangel ved husrommet. § 2-16 slår fast at de samme reglene også gjelder for rettsmangler.
-
§ 2-7: Denne paragrafen regulerer tidspunktet for mangelsbedømmelsen. For rettsmangler er det avgjørende om mangelen forelå ved avtaleinngåelsen.
-
§ 2-8: Denne paragrafen regulerer leietakers plikt til å reklamere over mangler innen rimelig tid. Dersom leietaker ikke reklamerer i tide, taper han sin rett til å gjøre mangelen gjeldende.
-
§ 2-10 til 2-14: Disse paragrafene regulerer leietakers misligholdsbeføyelser ved faktiske mangler, herunder krav på retting, prisavslag, heving, og erstatning. § 2-16 slår fast at de samme reglene også gjelder for rettsmangler.
Nærmere om virkeområdet til § 2-16
Tredjemanns rett
En rettsmangel foreligger når “tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk”. Med “tredjemanns rett” menes enhver rett som en annen person enn utleier har i husrommet. Dette kan for eksempel være:
-
Eierrett: Dersom en annen person enn utleier er eier av husrommet, vil det foreligge en rettsmangel.
-
Leieavtale: Dersom en annen person enn leietaker har en gyldig leieavtale for samme husrom, vil det foreligge en rettsmangel.
-
Servitutt: Dersom det hviler en servitutt på eiendommen som begrenser leietakers bruksrett, vil det foreligge en rettsmangel.
-
Panterett: Dersom det hviler en panterett på eiendommen, og panthaver har rett til å ta beslag i husrommet, vil det kunne foreligge en rettsmangel.
“Til hinder for den avtalte bruk”
Det er ikke tilstrekkelig at tredjemann har en rett i husrommet. Retten må i tillegg være “til hinder for den avtalte bruk”. Dette betyr at tredjemanns rett må begrense leietakers mulighet til å bruke husrommet slik det er avtalt i leieavtalen.
For eksempel, dersom det hviler en servitutt på eiendommen som gir naboen rett til å parkere på leietakers parkeringsplass, vil dette være til hinder for leietakers avtalte bruk. Men dersom servitutten bare gir naboen rett til å gå over eiendommen, vil dette normalt ikke være til hinder for leietakers avtalte bruk.
Erstatning for rettsmangler
Annet ledd i § 2-16 gir leietaker en ubetinget rett til erstatning for tap som følge av rettsmangler som “forelå ved avtaleinngåelsen”, og som leietaker “ikke kjente eller burde ha kjent til”.
Dette betyr at utleier er objektivt ansvarlig for slike rettsmangler, uavhengig av om utleier kjente til mangelen eller ikke. Utleier kan ikke fraskrive seg dette ansvaret i leieavtalen.
Tredjemanns påståtte rett
Tredje ledd i § 2-16 regulerer situasjoner der tredjemann “gjør krav på å ha en rett i husrommet”, men der utleier bestrider dette kravet. I slike tilfeller gjelder reglene om rettsmangler tilsvarende, dersom kravet fra tredjemann “ikke er klart ugrunnet”.
Dette betyr at leietaker ikke trenger å vente til tvisten mellom utleier og tredjemann er avgjort, før han kan gjøre sine rettigheter gjeldende. Leietaker kan for eksempel kreve prisavslag eller heving av leieavtalen, dersom det er sannsynlig at tredjemann vil vinne frem med sitt krav.
Avverging av heving
Tredje ledd i § 2-16 slår fast at utleier kan avverge heving av leieavtalen dersom han “straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt”.
Dette betyr at utleier kan forhindre at leietaker hever leieavtalen, dersom han for eksempel stiller en bankgaranti for leietakers tap, eller dersom han skaffer leietaker et annet, tilsvarende husrom.
Eksempler
For å illustrere hvordan § 2-16 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:
Eksempel 1: Leietaker Lise inngår leieavtale med utleier Ole for en leilighet. Ole er ikke klar over at hans ekskone, Kari, har en rettslig kjennelse som gir henne rett til å bo i leiligheten. Kari flytter inn i leiligheten, og Lise blir kastet ut.
I dette tilfellet foreligger det en rettsmangel. Kari har en rett i husrommet som er til hinder for Lises avtalte bruk. Lise kan kreve erstatning fra Ole for tap som følge av at hun ble kastet ut, for eksempel utgifter til hotell og flytting.
Eksempel 2: Leietaker Per leier et lokale av utleier Marte. Marte opplyser ikke om at det hviler en servitutt på eiendommen som gir naboen rett til å bruke lokalet til lager én dag i uken. Per inngår leieavtale med Marte og starter en butikk i lokalet. Etter at Per har flyttet inn, kommer naboen og krever å få bruke lokalet til lager.
I dette tilfellet foreligger det en rettsmangel. Servitutten er til hinder for Pers avtalte bruk av lokalet. Per kan kreve prisavslag eller heving av leieavtalen, eller erstatning for tap som følge av at han ikke kan bruke lokalet fullt ut.
Eksempel 3: Leietaker Lars leier en hybel av utleier Nina. Ninas bror, Trond, gjør krav på å ha en leieavtale for samme hybel. Nina bestrider dette kravet. Lars er redd for å bli kastet ut, og han krever at Nina stiller sikkerhet for at han skal få bo i hybelen.
I dette tilfellet kan Lars kreve at Nina stiller sikkerhet, for eksempel en bankgaranti, for hans tap dersom Trond vinner frem med sitt krav. Dersom Nina ikke stiller sikkerhet, kan Lars heve leieavtalen.
Oppsummering
Husleieloven § 2-16 gir leietaker et sterkt vern mot rettsmangler. Leietaker kan gjøre gjeldende de samme misligholdsbeføyelsene som ved faktiske mangler, og har i tillegg en ubetinget rett til erstatning for tap som følge av rettsmangler som eksisterte ved avtaleinngåelsen.
Bestemmelsen er et viktig verktøy for å sikre at leietakere ikke blir skadelidende som følge av at utleier ikke har den råderetten over husrommet som han gir inntrykk av å ha.