Husleieloven § 2-3: En grundig gjennomgang av utleiers ansvar for uriktige opplysninger om husrommet
Innledning
Husleieloven § 2-3 omhandler et sentralt aspekt ved inngåelse av leieavtaler: Utleiers ansvar for å gi korrekte opplysninger om husrommet. Paragrafen slår fast at dersom husrommet ikke samsvarer med opplysninger gitt av utleier, eller noen som opptrer på utleiers vegne, foreligger det en mangel. Dette betyr at leietaker kan ha rett til å gjøre ulike misligholdsbeføyelser gjeldende, for eksempel krav på retting, avslag i leien, heving av leieavtalen, eller erstatning.
Bestemmelsen er ment å beskytte leietaker mot å bli villedet av uriktige opplysninger, og å sikre at leietaker har et reelt grunnlag for å vurdere om husrommet er egnet for hans behov.
§ 2-3. Uriktige opplysninger om husrommet
Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.
Forholdet til andre paragrafer i husleieloven
§ 2-3 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:
-
§ 2-2: Denne paragrafen definerer hva som generelt skal regnes som en mangel ved husrommet. § 2-3 utvider dette mangelsbegrepet til også å omfatte tilfeller der utleier har gitt uriktige opplysninger.
-
§ 2-4: Denne paragrafen regulerer utleiers plikt til å gi opplysninger om forhold ved husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som leietaker hadde grunn til å regne med å få. § 2-3 supplerer denne bestemmelsen ved å gi leietaker et vern mot uriktige opplysninger, uavhengig av om utleier bevisst har holdt tilbake informasjon.
-
§ 2-8: Denne paragrafen regulerer leietakers plikt til å reklamere over mangler innen rimelig tid. Dersom leietaker ikke reklamerer i tide, taper han sin rett til å gjøre mangelen gjeldende.
Nærmere om virkeområdet til § 2-3
Uriktige opplysninger
Bestemmelsen i § 2-3 omfatter alle typer uriktige opplysninger om husrommet, uavhengig av om opplysningene er gitt muntlig eller skriftlig. Det kan for eksempel være snakk om:
-
Opplysninger om husrommets fysiske tilstand: For eksempel opplysninger om areal, antall rom, standard, isolasjon, ventilasjon, eller om det foreligger skader eller mangler.
-
Opplysninger om husrommets beliggenhet: For eksempel opplysninger om utsikt, solforhold, støynivå, eller avstand til kollektivtransport, skoler, eller butikker.
-
Opplysninger om husrommets rettslige forhold: For eksempel opplysninger om leietid, oppsigelsesfrist, eller om det foreligger heftelser på eiendommen.
-
Opplysninger om forhold knyttet til eiendommen: For eksempel opplysninger om parkeringsmuligheter, fellesarealer, eller ordensregler.
“På utleierens vegne”
Det er ikke bare utleier personlig som kan gi uriktige opplysninger. Også andre som opptrer på utleiers vegne, kan pådra utleier ansvar etter § 2-3. Det kan for eksempel være snakk om:
-
Eiendomsmegler: Dersom en eiendomsmegler formidler utleie av husrommet, og gir uriktige opplysninger i salgsoppgaven eller under visning, vil utleier kunne bli ansvarlig.
-
Forvalter: Dersom en forvalter har ansvar for utleie av husrommet, og gir uriktige opplysninger til potensielle leietakere, vil utleier kunne bli ansvarlig.
-
Tidligere leietaker: Dersom en tidligere leietaker gir uriktige opplysninger til en ny leietaker, vil utleier normalt ikke bli ansvarlig, med mindre utleier visste om de uriktige opplysningene og ikke har rettet dem.
Innvirkningskravet
For at det skal foreligge en mangel etter § 2-3, er det ikke tilstrekkelig at utleier har gitt uriktige opplysninger. Det må i tillegg kunne antas at opplysningene har “virket inn på avtalen”. Dette betyr at opplysningene må ha vært en av grunnene til at leietaker inngikk leieavtalen.
Hvorvidt opplysningene har virket inn på avtalen, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Men det er klart at jo mer sentrale opplysningene er for leietakers beslutning, jo mer sannsynlig er det at de har virket inn på avtalen.
Retting av opplysningene
Dersom utleier retter de uriktige opplysningene “i tide” og “på en tydelig måte”, vil det ikke foreligge en mangel etter § 2-3.
-
“I tide”: Retting må skje før leietaker inngår leieavtalen. Dersom utleier først retter opplysningene etter at avtalen er inngått, vil det fortsatt foreligge en mangel.
-
“På en tydelig måte”: Retting må skje på en måte som er like effektiv som den måten de uriktige opplysningene ble gitt på. For eksempel, dersom de uriktige opplysningene ble gitt skriftlig, må rettingen også skje skriftlig.
Eksempler
For å illustrere hvordan § 2-3 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:
Eksempel 1: Utleier Ole leier ut en leilighet. I annonsen oppgir Ole at leiligheten har et areal på 80 kvadratmeter. Leietaker Lise ser annonsen og blir interessert i leiligheten. Lise inngår leieavtale med Ole uten å ha sett leiligheten. Når Lise flytter inn, oppdager hun at leiligheten bare har et areal på 60 kvadratmeter.
I dette tilfellet har Ole gitt uriktige opplysninger om leilighetens areal. Opplysningene har virket inn på avtalen, fordi Lise ikke ville ha inngått leieavtalen dersom hun hadde visst at leiligheten var mindre enn annonsert. Det foreligger derfor en mangel etter § 2-3.
Eksempel 2: Utleier Per leier ut en hybel. Under visning av hybelen forteller Per til en potensiell leietaker, Kari, at det er planlagt å bygge en ny trikkelinje i nærheten av hybelen. Kari inngår leieavtale med Per. Etter at Kari har flyttet inn, får hun vite at planene om en ny trikkelinje er skrinlagt.
I dette tilfellet har Per gitt uriktige opplysninger om forhold knyttet til eiendommen. Men opplysningene har ikke virket inn på avtalen, fordi Kari ville ha inngått leieavtalen uansett. Det foreligger derfor ikke en mangel etter § 2-3.
Eksempel 3: Utleier Marte leier ut et lokale. I salgsoppgaven oppgir Marte at lokalet har god ventilasjon. Leietaker Lars ser salgsoppgaven og blir interessert i lokalet. Lars inngår leieavtale med Marte. Etter at Lars har flyttet inn, oppdager han at ventilasjonen i lokalet er dårlig. Lars kontakter Marte og klager på ventilasjonen. Marte sender en håndverker for å reparere ventilasjonen.
I dette tilfellet har Marte gitt uriktige opplysninger om lokalets ventilasjon. Men Marte har rettet opplysningene “i tide” og “på en tydelig måte” ved å reparere ventilasjonen. Det foreligger derfor ikke en mangel etter § 2-3.
Husleieloven § 2-3 0ppsummering
Husleieloven § 2-3 gir leietaker et vern mot å bli villedet av uriktige opplysninger om husrommet. Dersom husrommet ikke samsvarer med opplysninger gitt av utleier, eller noen som opptrer på utleiers vegne, foreligger det en mangel, forutsatt at opplysningene har virket inn på avtalen, og at de ikke er rettet i tide og på en tydelig måte.
Bestemmelsen er et viktig verktøy for å sikre at leietakere har et reelt grunnlag for å vurdere om husrommet er egnet for deres behov.