Husleieloven § 2-6: En grundig gjennomgang av leietakers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen
Innledning til Husleieloven § 2-6:
Husleieloven § 2-6 omhandler leietakers ansvar for å undersøke husrommet før leieavtalen inngås. Paragrafen fastslår at leietaker ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold som han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Videre mister leietaker retten til å påberope seg mangler som burde vært oppdaget ved undersøkelse, dersom leietaker enten har undersøkt husrommet, eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleiers oppfordring om å gjøre det.
Bestemmelsen balanserer hensynet til både leietaker og utleier. På den ene siden skal leietaker ikke kunne “overrumple” utleier med mangler som leietaker allerede var klar over. På den andre siden skal utleier ikke kunne fraskrive seg ansvar for åpenbare mangler, eller mangler som utleier bevisst har skjult.
§ 2-6. Forundersøkelse m.v.
Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Bestemmelsene i første og annet ledd gjør ingen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet.
Forholdet til andre paragrafer i husleieloven
§ 2-6 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:
-
§ 2-2: Denne paragrafen definerer hva som generelt skal regnes som en mangel ved husrommet. § 2-6 begrenser leietakers adgang til å gjøre gjeldende slike mangler, dersom leietaker kjente eller burde ha kjent til mangelen ved avtaleinngåelsen.
-
§ 2-3: Denne paragrafen regulerer utleiers ansvar for å gi korrekte opplysninger om husrommet. § 2-6 supplerer denne bestemmelsen ved å presisere at leietaker ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold som han kjente eller måtte kjenne til, uavhengig av om utleier har gitt uttrykkelige opplysninger om forholdet.
-
§ 2-4: Denne paragrafen regulerer utleiers plikt til å gi opplysninger om forhold ved husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som leietaker hadde grunn til å regne med å få. § 2-6 gjør ingen innskrenking i denne bestemmelsen, som betyr at leietaker fortsatt kan gjøre gjeldende mangler som følge av manglende opplysninger fra utleiers side, selv om leietaker har undersøkt husrommet.
-
§ 2-8: Denne paragrafen regulerer leietakers plikt til å reklamere over mangler innen rimelig tid. Dersom leietaker ikke reklamerer i tide, taper han sin rett til å gjøre mangelen gjeldende.
Nærmere om virkeområdet til § 2-6
“Kjente eller måtte kjenne til”
Første ledd i § 2-6 slår fast at leietaker ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold som han “kjente eller måtte kjenne til” ved avtaleinngåelsen.
-
“Kjente til”: Dette omfatter alle forhold som leietaker faktisk var klar over. For eksempel, dersom leietaker under en visning ser at det er en sprekk i en vindusrute, kan han ikke senere gjøre gjeldende dette som en mangel.
-
“Måtte kjenne til”: Dette omfatter forhold som leietaker burde ha vært klar over, for eksempel forhold som er åpenbare, eller forhold som leietaker burde ha oppdaget ved å foreta en enkel undersøkelse. For eksempel, dersom det er en stor fukt flekk på veggen i stuen, kan ikke leietaker gjøre gjeldende dette som en mangel dersom han ikke spurte om årsaken til flekken under visningen.
Undersøkelsesplikt
Annet ledd i § 2-6 regulerer leietakers undersøkelsesplikt. Bestemmelsen slår fast at dersom leietaker har undersøkt husrommet før avtaleinngåelsen, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel noe som “burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen”.
-
Undersøkelsens omfang: Hvilke krav som kan stilles til leietakers undersøkelse, vil avhenge av hva slags husrom det er snakk om, og omstendighetene rundt avtaleinngåelsen. Det vil for eksempel være rimelig å forvente en mer grundig undersøkelse av en eldre enebolig enn av en nybygd leilighet.
-
Utleiers oppfordring: Dersom utleier oppfordrer leietaker til å undersøke husrommet, og leietaker uten rimelig grunn unnlater å etterkomme oppfordringen, vil leietaker ikke kunne gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.
Unntak fra undersøkelsesplikten
Annet ledd i § 2-6 inneholder et viktig unntak fra undersøkelsesplikten. Dersom utleier har handlet “grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro”, kan leietaker fortsatt gjøre gjeldende mangler som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.
Dette unntaket er ment å beskytte leietaker mot utleiere som bevisst prøver å skjule mangler, eller som utviser en grov uforsiktighet i sin håndtering av utleieforholdet.
Her er noen eksempler på hva som kan regnes som “grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro”:
-
Bevisst skjuling av mangler: For eksempel dersom utleier maler over en fuktskade for å skjule den for leietaker.
-
Grov uforsiktighet: For eksempel dersom utleier ikke har foretatt noen form for vedlikehold på husrommet på flere år, og det er åpenbare tegn på forfall.
-
Uredelig opptreden: For eksempel dersom utleier gir leietaker uriktige opplysninger om husrommet, vel vitende om at opplysningene er uriktige.
Forholdet til § 2-4
Tredje ledd i § 2-6 presiserer at bestemmelsene i første og annet ledd ikke gjør noen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet. Dette betyr at leietaker fortsatt kan gjøre gjeldende mangler som følge av manglende opplysninger fra utleiers side, selv om leietaker har undersøkt husrommet.
Eksempler
For å illustrere hvordan § 2-6 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:
Eksempel 1: Leietaker Lise skal leie en leilighet av utleier Ole. Under visning ser Lise at det er en sprekk i en vindusrute på kjøkkenet. Lise inngår leieavtale med Ole. Etter at Lise har flyttet inn, oppdager hun at sprekken i vindusruten fører til at det trekker kaldt fra vinduet. Lise klager til Ole og krever at han reparerer vinduet.
I dette tilfellet vil Lise ikke kunne kreve at Ole reparerer vinduet. Lise kjente til sprekken i vindusruten ved avtaleinngåelsen, og hun burde ha forstått at sprekken kunne føre til trekk.
Eksempel 2: Leietaker Kari skal leie et lokale av utleier Per. Per oppfordrer Kari til å undersøke lokalet grundig før hun inngår leieavtale. Kari takker nei til å undersøke lokalet, fordi hun stoler på Per. Kari inngår leieavtale med Per. Etter at Kari har flyttet inn, oppdager hun at det er en lekkasje i taket. Kari klager til Per og krever at han reparerer taket.
I dette tilfellet vil Kari ikke kunne kreve at Per reparerer taket. Kari har uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme Pers oppfordring om å undersøke lokalet, og hun burde ha oppdaget lekkasjen dersom hun hadde undersøkt lokalet.
Eksempel 3: Leietaker Lars skal leie en hybel av utleier Marte. Marte vet at det er muggsopp i veggen på soverommet, men hun maler over muggsoppen for å skjule den for Lars. Lars inngår leieavtale med Marte og flytter inn. Etter en stund blir Lars syk, og det viser seg at han har fått helseplager som følge av muggsoppen.
I dette tilfellet vil Lars kunne kreve erstatning fra Marte, selv om han ikke oppdaget muggsoppen under visning. Marte har handlet grovt uaktsomt og i strid med redelighet og god tro ved å skjule muggsoppen for Lars.
Oppsummering
Husleieloven § 2-6 balanserer hensynet til både leietaker og utleier ved å regulere leietakers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen. Leietaker kan ikke gjøre gjeldende som mangel forhold som han kjente eller burde ha kjent til, men utleier kan ikke fraskrive seg ansvar for mangler som han bevisst har skjult, eller som skyldes grov uaktsomhet.
Bestemmelsen er et viktig verktøy for å sikre at leieforhold inngås på et informert og rettferdig grunnlag.