Husleieloven § 2-7 – Kort forklart

Husleieloven § 2-7: En grundig gjennomgang av tidspunktet for mangelsbedømmelse

Innledning

Husleieloven § 2-7 er en hjørnestein i det norske husleiesystemet, da den fastsetter det avgjørende tidspunktet for å vurdere om et husrom lider av en mangel. Denne bestemmelsen er essensiell for å avklare utleiers ansvar for feil og mangler, og for å sikre en rettferdig fordeling av risiko mellom partene i et leieforhold.

Bestemmelsen er plassert i husleieloven kapittel 2, som omhandler overlevering av husrommet og krav til dets tilstand. Kapittel 2 er i utgangspunktet fravikelig ved leie av lokaler, men ufravikelig ved leie av bolig. Dette innebærer at bestemmelsene i § 2-7 er ufravikelige ved boligleie, men kan fravikes ved avtale mellom partene ved leie av lokaler.

§ 2-7. Tiden for mangelsbedømmelsen
Om husrommet har en mangel, skal bedømmes ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen, jf. § 2-1.

Skjer overleveringen senere enn avtalt, og dette beror på forhold på leierens side, skal bedømmelsen skje ut fra forholdene på det tidspunkt leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet.

Hvorfor er tidspunktet for mangelsbedømmelse så viktig?

Tidspunktet for mangelsbedømmelse er avgjørende for å fastslå hvilket ansvar utleier har for feil og mangler ved husrommet. Ved å sette et klart tidspunkt for vurderingen, unngår man tvil og usikkerhet om hvem som har risikoen for skader og mangler som oppstår i forbindelse med overleveringen.

Tenk deg for eksempel at det oppstår en skade på husrommet etter at leietaker har signert kontrakten, men før han har flyttet inn. Hvem skal da være ansvarlig for å utbedre skaden? Skal det være utleier, som fortsatt har den formelle besittelsen av husrommet, eller skal det være leietaker, som har inngått en avtale om å leie husrommet?

§ 2-7 gir et klart svar på dette spørsmålet: Mangelsvurderingen skal skje ut fra husrommets tilstand på overleveringstidspunktet. Dette innebærer at utleier har ansvar for skader og mangler som eksisterer på dette tidspunktet, uavhengig av om leietaker har flyttet inn eller ikke.

Hovedregel: Mangelsvurdering ved overlevering

Første ledd i § 2-7 slår fast hovedregelen: Om husrommet har en mangel, skal bedømmes ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen. Dette innebærer at utleiers ansvar for mangler vurderes ut fra husrommets tilstand på det tidspunktet leieren kunne ha overtatt bruken av det, uavhengig av om leieren faktisk overtar boligen på dette tidspunktet.

For å forstå rekkevidden av denne hovedregelen, er det nødvendig å se nærmere på hva som defineres som “overlevering” i husleieloven.

Overlevering etter husleieloven § 2-1

Husleieloven § 2-1 regulerer tidspunktet for overlevering av husrommet. Bestemmelsen fastslår at:

Utleier skal stille husrommet med tilbehør til leiers disposisjon til avtalt tid. Dette innebærer at utleier har en plikt til å sørge for at husrommet er klart til bruk på det tidspunktet som er avtalt mellom partene.
Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Dette er den praktiske hovedregelen for overlevering. Når leier har fått nøkler og kan bevege seg fritt inn i husrommet, anses overleveringen for å ha funnet sted.
Leieren kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og bestemmelsene i kapittel 2, og overlevering skal i så fall ikke regnes for skjedd. Leier har en rett til å nekte å overta husrommet dersom det er betydelige mangler ved det. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom det er store skader på husrommet, eller dersom det mangler essensielt utstyr som var avtalt.
Er overleveringstidspunktet ikke fastsatt i avtalen, kan leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Dersom partene ikke har avtalt et spesifikt tidspunkt for overlevering, kan leier kreve å overta husrommet senest tre måneder etter at leiekontrakten ble inngått.

Betydningen av overleveringstidspunktet

Overleveringstidspunktet er avgjørende for en rekke rettslige spørsmål, blant annet:

Risikoovergang: Fra overleveringstidspunktet har leier risikoen for tilfeldig skade på husrommet. Dette innebærer at leier må dekke kostnadene ved skader som oppstår etter overleveringen, selv om skaden ikke skyldes leiers forhold.
Leiebetaling: Utleier kan kreve leie fra overleveringstidspunktet. Leietaker er forpliktet til å betale leie fra det tidspunktet han kunne ha overtatt husrommet, uavhengig av om han faktisk flytter inn på dette tidspunktet.
Vedlikeholdsplikt: Leiers vedlikeholdsplikt etter husleieloven § 5-3 trer i kraft fra overleveringstidspunktet. Leier har ansvar for å vedlikeholde visse deler av husrommet, for eksempel dørlåser og elektriske kontakter. Denne plikten trer i kraft fra det tidspunktet leier kunne ha overtatt husrommet.
Mangelsvurdering: Utleiers ansvar for mangler vurderes ut fra husrommets tilstand på overleveringstidspunktet. Dette er hovedregelen i § 2-7, og innebærer at utleier er ansvarlig for alle mangler som eksisterer på dette tidspunktet, uavhengig av om leier har flyttet inn eller ikke.

Unntak: Forsinkelse på grunn av leier

Annet ledd i § 2-7 fastslår et unntak fra hovedregelen: Skjer overleveringen senere enn avtalt, og dette beror på forhold på leierens side, skal bedømmelsen skje ut fra forholdene på det tidspunkt leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet.

Dette innebærer at dersom leier forårsaker en forsinkelse i overleveringen, forskyves tidspunktet for mangelsvurderingen til det tidspunktet leieren kunne ha overtatt boligen, dersom det ikke hadde vært for leiers forhold.

Eksempler på forsinkelse på grunn av leier

Leier møter ikke opp til avtalt overlevering. Dersom leier ikke møter opp til avtalt tid for å motta nøkler og overta husrommet, anses dette som en forsinkelse forårsaket av leier.
Leier nekter å overta husrommet uten grunnlag i husleieloven § 2-1. Leier kan bare nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn avtalt. Dersom leier nekter å overta husrommet på grunn av bagatellmessige mangler, anses dette som en forsinkelse forårsaket av leier.
Leier har ikke sørget for å tømme og rengjøre sin tidligere bolig, slik at utleier ikke kan overlevere det nye husrommet til avtalt tid. Dersom leiers flytting fra sin tidligere bolig forsinker overleveringen av det nye husrommet, anses dette som en forsinkelse forårsaket av leier.

Betydningen av unntaket

Unntaket i annet ledd skal hindre at leier kan dra fordel av en forsinkelse som leier selv har forårsaket. Dersom leier for eksempel bevisst utsetter overleveringen for å unngå å betale leie, skal ikke dette medføre at utleier blir ansvarlig for mangler som oppstår i denne perioden.

Praktiske eksempler

For å illustrere hvordan § 2-7 anvendes i praksis, kan vi se på noen konkrete eksempler:

Eksempel 1:

Leier og utleier avtaler at leier skal overta en leilighet den 1. juni. Leiligheten er i kontraktsmessig stand den 1. juni. Leier møter imidlertid ikke opp til avtalt overlevering, og utsetter overtakelsen til den 15. juni. Den 10. juni oppstår det en vannlekkasje i leiligheten som forårsaker skade.

I dette tilfellet skal mangelen vurderes ut fra leilighetens tilstand den 1. juni, da leier kunne ha overtatt boligen. Utleier er derfor ikke ansvarlig for skaden som følge av vannlekkasjen.

Eksempel 2:

Leier og utleier avtaler at leier skal overta en leilighet den 1. juli. Leiligheten er i kontraktsmessig stand den 1. juli. Leier nekter imidlertid å overta leiligheten fordi han mener at malingen på veggene er for lys. Leier krever at utleier maler veggene i en mørkere farge før han vil overta. Utleier nekter å etterkomme leiers krav, og leier overtar ikke leiligheten.

I dette tilfellet har ikke leier grunnlag for å nekte å overta leiligheten etter husleieloven § 2-1. Leiligheten var i kontraktsmessig stand den 1. juli, og leiers krav om mørkere maling er ikke en mangel. Mangelsvurderingen skal derfor skje ut fra leilighetens tilstand den 1. juli, og utleier er ikke ansvarlig for eventuelle mangler som oppstår etter dette tidspunktet.

Eksempel 3:

Leier og utleier avtaler at leier skal overta en leilighet den 1. august. Leiligheten er imidlertid ikke ferdig oppusset til avtalt tid, og utleier kan ikke overlevere den før den 15. august. Den 10. august oppstår det en skade på kjøkkenbenken.

I dette tilfellet er det utleier som har forårsaket forsinkelsen. Mangelsvurderingen skal derfor skje ut fra leilighetens tilstand den 15. august, da leier kunne ha overtatt boligen dersom den hadde vært ferdig oppusset. Utleier er derfor ansvarlig for skaden på kjøkkenbenken.

Forholdet til andre bestemmelser

§ 2-7 må leses i sammenheng med andre bestemmelser i husleieloven kapittel 2, særlig:

§ 2-2: Regulerer de generelle kravene til husrommets tilstand ved overleveringen.
§ 2-3: Regulerer utleiers plikt til å gi riktige opplysninger om husrommet.
§ 2-4: Regulerer utleiers plikt til å gi leieren opplysninger om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få.
§ 2-5: Regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet når dette er leid ut “som det er” eller med lignende generelle forbehold.
§ 2-6: Regulerer leiers plikt til å undersøke husrommet før avtaleinngåelsen.

Oppsummering

Husleieloven § 2-7 er en viktig bestemmelse som fastsetter det avgjørende tidspunktet for å vurdere om et husrom har en mangel. Hovedregelen er at mangelsvurderingen skal skje ut fra husrommets tilstand på overleveringstidspunktet. Dersom leier forårsaker en forsinkelse i overleveringen, forskyves tidspunktet for mangelsvurderingen til det tidspunktet leieren kunne ha overtatt boligen. Unntaket skal hindre at leier kan dra fordel av en forsinkelse som leier selv har forårsaket.