§ 7-2. Den alminnelige regelen om framleie
Leieren har ikke adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.
Innledning: Framleie og utleiers kontroll over husrommet
Framleie, også kjent som subleie, er en vanlig problemstilling i leieforhold. Det oppstår når en leietaker (hovedleietaker) overlater hele eller deler av sin bruksrett til en tredjeperson (fremleietaker) uten å selv si opp leieavtalen med utleier. Husleieloven § 7-2 fastslår hovedregelen om at framleie krever utleiers samtykke.
Denne artikkelen gir en omfattende og detaljert analyse av husleieloven § 7-2, med fokus på å belyse alle aspekter ved framleie i leieforhold. Vi vil utforske bestemmelsens virkeområde, sentrale begreper, vilkår for framleie, utleiers godkjenningsrett, fremleietakers rettigheter og plikter, konsekvenser av ulovlig framleie, og forholdet til andre relevante bestemmelser i husleieloven. Målet er å gi en grundig forståelse av reglene om framleie, både for jurister og for lekfolk som ønsker å forstå sine rettigheter og plikter i leieforhold.
Nærmere om virkeområdet til § 7-2
Hva er “framleie”?
Framleie innebærer at hovedleietaker overlater sin bruksrett til husrommet, helt eller delvis, til en fremleietaker, uten at hovedleietaker selv trer ut av leieforholdet med utleier. Hovedleietaker forblir dermed ansvarlig overfor utleier for oppfyllelse av leieavtalen, selv om fremleietakeren bruker husrommet.
“På annen måte overlate sin bruksrett”
Bestemmelsen i § 7-2 omfatter ikke bare tradisjonell framleie, men også andre måter hovedleietaker kan overlate sin bruksrett til tredjeperson på. Dette kan for eksempel være:
-
Vederlagsfri bruksrett: Dersom hovedleietaker lar en tredjeperson bo i husrommet vederlagsfritt, vil dette likevel regnes som framleie i forhold til utleier.
-
Bruksrett mot tjenester: Dersom hovedleietaker lar en tredjeperson bo i husrommet mot at tredjepersonen utfører tjenester for hovedleietaker, vil dette også regnes som framleie i forhold til utleier.
Utleiers samtykke
Hovedregelen i § 7-2 er at framleie krever utleiers samtykke. Utleier kan gi eller nekte samtykke etter eget forgodtbefinnende, og utleier trenger ikke å begrunne et eventuelt avslag.
Unntak fra hovedregelen
Det finnes to unntak fra hovedregelen om at framleie krever utleiers samtykke:
-
Avtale: Partene kan i leieavtalen avtale at leietaker skal ha rett til å framleie husrommet, enten helt eller delvis, og enten med eller uten utleiers samtykke.
-
Lovbestemmelse: I enkelte tilfeller kan leietaker ha rett til å framleie husrommet i medhold av lovbestemmelse. For eksempel har leietaker i visse tilfeller rett til å framleie deler av boligen sin, jf. husleieloven § 7-3.
Utleiers godkjenningsrett
Dersom framleie krever utleiers samtykke, har utleier rett til å nekte å godkjenne fremleietakeren. Utleier kan imidlertid bare nekte godkjenning dersom det foreligger “saklig grunn” til det.
Hva er “saklig grunn”?
Hva som skal regnes som “saklig grunn” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Noen eksempler på saklig grunn kan være:
-
Dårlig betalingsevne: Dersom fremleietakeren har dårlig betalingsevne, og det er fare for at hovedleietaker ikke vil kunne betale husleien, kan dette være saklig grunn for å nekte godkjenning.
-
Tidligere mislighold av leieforhold: Dersom fremleietakeren tidligere har misligholdt leieforhold, for eksempel ved å ikke betale leie eller ved å forårsake skader på husrommet, kan dette være saklig grunn for å nekte godkjenning.
-
Kriminell bakgrunn: Dersom fremleietakeren har en kriminell bakgrunn som gir grunn til å frykte for ro og orden i eiendommen, kan dette være saklig grunn for å nekte godkjenning.
-
Husrommet blir overbefolket: Dersom framleie vil føre til at husrommet blir overbefolket, kan dette være saklig grunn for å nekte godkjenning.
Utleiers plikt til å begrunne avslag
Dersom utleier nekter å godkjenne fremleietakeren, må utleier begrunne avslaget overfor hovedleietaker. Begrunnelsen må være saklig, og den må være knyttet til fremleietakerens personlige forhold.
Konsekvenser av ubegrunnet avslag
Dersom utleier nekter å godkjenne fremleietakeren uten saklig grunn, kan dette få følgende konsekvenser:
-
Heving av leieavtalen: Hovedleietaker kan heve leieavtalen dersom utleiers ubegrunnede avslag er et vesentlig mislighold av leieavtalen.
-
Oppsigelse av leieavtalen: Hovedleietaker kan si opp leieavtalen dersom utleiers ubegrunnede avslag er en saklig grunn for oppsigelse.
-
Erstatning: Hovedleietaker kan kreve erstatning fra utleier for det tapet han lider som følge av utleiers ubegrunnede avslag.
Fremleietakers rettigheter og plikter
Fremleietakers rettslige stilling
Fremleietakeren har ingen direkte avtale med utleier. Fremleietakerens rettigheter og plikter følger av framleieavtalen med hovedleietakeren.
Oppsigelsesvern
Fremleietakeren har ikke oppsigelsesvern i forhold til utleier. Dersom utleier sier opp hovedleieavtalen, vil også fremleieavtalen opphøre. Fremleietakeren kan imidlertid ha oppsigelsesvern i forhold til hovedleietakeren, dersom dette er avtalt i framleieavtalen.
Vedlikeholdsplikt
Fremleietakeren har samme vedlikeholdsplikt overfor hovedleietakeren som hovedleietakeren har overfor utleier, med mindre annet er avtalt i framleieavtalen.
Betaling av leie
Fremleietakeren betaler leie til hovedleietakeren, med mindre annet er avtalt.
Konsekvenser av ulovlig framleie
Dersom hovedleietaker framleier husrommet uten å ha rett til det, eller uten å ha innhentet utleiers samtykke, kan dette få følgende konsekvenser:
-
Heving av leieavtalen: Utleier kan heve leieavtalen dersom den ulovlige framleien er et vesentlig mislighold av leieavtalen.
-
Oppsigelse av leieavtalen: Utleier kan si opp leieavtalen dersom den ulovlige framleien er en saklig grunn for oppsigelse.
-
Fraflytting: Utleier kan kreve at fremleietakeren flytter ut.
-
Erstatning: Utleier kan kreve erstatning fra hovedleietakeren for det tapet han lider som følge av den ulovlige framleien.
Eksempler
Eksempel 1
Leietaker Lise leier en leilighet av utleier Ole. Lise skal reise på et lengre utenlandsopphold, og hun ønsker å leie ut leiligheten til sin venninne, Marte, i perioden hun er borte.
I dette tilfellet må Lise innhente Oles samtykke til framleien, jf. § 7-2. Ole kan fritt gi eller nekte samtykke, og han trenger ikke å begrunne et eventuelt avslag.
Eksempel 2
Leietaker Kari leier et lokale av utleier Per. Kari driver en kafé i lokalet, men hun ønsker å leie ut en del av lokalet til en frisørsalong.
I dette tilfellet må Kari innhente Pers samtykke til framleien, jf. § 7-2. Per kan nekte å godkjenne framleien dersom han har saklig grunn til det, for eksempel dersom han mener at en frisørsalong vil være til sjenanse for kafégjestene.
Eksempel 3
Leietaker Lars leier en leilighet av utleier Marte. Lars lar sin bror, Petter, bo i leiligheten vederlagsfritt.
I dette tilfellet regnes det som framleie, selv om Petter ikke betaler leie til Lars. Lars må derfor innhente Martes samtykke til at Petter bor i leiligheten, jf. § 7-2.
Oppsummering
Husleieloven § 7-2 fastslår hovedregelen om at framleie krever utleiers samtykke. Utleier kan bare nekte samtykke dersom det foreligger saklig grunn til det. Fremleietakeren har ingen direkte avtale med utleier, og fremleietakerens rettigheter og plikter følger av framleieavtalen med hovedleietakeren. Ulovlig framleie kan få alvorlige konsekvenser, herunder heving eller oppsigelse av leieavtalen.
Metabeskrivelse (kort)
Planlegger du å framleie? Les vår guide til Husleieloven § 7-2 og lær om utleiers samtykke, saklig grunn og konsekvenser av ulovlig framleie.