Husleieloven § 2-11: En grundig gjennomgang av leietakers rett til avslag i leien
Innledning
Husleieloven § 2-11 gir leietaker rett til avslag i leien i to situasjoner:
-
Forsinket overlevering: Dersom utleier ikke stiller husrommet til leietakers disposisjon til avtalt tid.
-
Mangler ved husrommet: Dersom husrommet lider av en mangel som reduserer leieverdien.
Paragrafen er ment å sikre at leietaker ikke betaler for noe han ikke får, og at leieprisen står i et rimelig forhold til husrommets verdi.
§ 2-11. Avslag i leie
Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.
Forholdet til andre paragrafer i husleieloven
§ 2-11 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:
-
§ 2-1: Denne paragrafen regulerer tidspunktet for overlevering av husrommet. § 2-11 gir leietaker rett til avslag i leien dersom overleveringen skjer senere enn avtalt.
-
§ 2-2: Denne paragrafen definerer hva som generelt skal regnes som en mangel ved husrommet. § 2-11 gir leietaker rett til avslag i leien dersom husrommet lider av en slik mangel.
-
§ 2-10: Denne paragrafen regulerer leietakers rett til å kreve retting av mangler. § 2-11 begrenser leietakers rett til avslag i leien dersom leietaker har avslått et tilbud om retting som han pliktet å motta.
Nærmere om virkeområdet til § 2-11
Forsinket overlevering
Første ledd i § 2-11 regulerer leietakers rett til avslag i leien ved forsinket overlevering av husrommet.
-
Fullstendig forsinkelse: Dersom utleier ikke stiller husrommet til leietakers disposisjon i det hele tatt til avtalt tid, er leietaker ikke forpliktet til å betale leie for den tiden forsinkelsen varer.
-
Delvis forsinkelse: Dersom forsinkelsen bare gjelder en del av husrommet, for eksempel at bare ett av rommene i leiligheten er ferdig til avtalt tid, kan leietaker kreve et forholdsmessig leieavslag. Avslaget skal svare til forholdet mellom leieverdien av hele husrommet og leieverdien av den delen av husrommet som er forsinket.
Mangler ved husrommet
Annet ledd i § 2-11 regulerer leietakers rett til avslag i leien dersom husrommet lider av en mangel.
-
Forholdsmessig avslag: Leietaker kan kreve et forholdsmessig avslag i leien for den tiden husrommet lider av mangelen. Avslaget skal svare til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull stand og husrommets leieverdi i kontraktsmessig stand.
-
Unntak: Leietaker kan ikke kreve avslag i leien i tiden etter at han har avslått et tilbud om retting som han pliktet å motta. Dette innebærer at dersom utleier tilbyr å rette mangelen, og leietaker uten rimelig grunn nekter å godta tilbudet, vil leietaker miste sin rett til avslag i leien.
Beregning av leieavslag
For å beregne størrelsen på leieavslaget, må man først fastsette husrommets leieverdi i mangelfull stand og i kontraktsmessig stand. Dette kan være en vanskelig vurdering, og det kan være nødvendig å innhente takst fra en uavhengig takstmann.
Når leieverdien er fastsatt, kan man beregne leieavslaget ved å bruke følgende formel:
Leieavslag = (Leieverdi i mangelfull stand / Leieverdi i kontraktsmessig stand) x Avtalt leie
Eksempler
For å illustrere hvordan § 2-11 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:
Eksempel 1: Leietaker Lise skal leie en leilighet av utleier Ole. Leiligheten skal være klar til innflytting 1. januar. På grunn av forsinkelser i oppussingsarbeidet, blir ikke leiligheten ferdig før 1. februar. Leieverdien av leiligheten er 10 000 kroner per måned.
I dette tilfellet har det oppstått en fullstendig forsinkelse. Lise er derfor ikke forpliktet til å betale leie for januar måned.
Eksempel 2: Leietaker Kari skal leie et lokale av utleier Per. Lokalet skal brukes til å drive en butikk. Lokalet skal være klart til innflytting 1. mars. På grunn av forsinkelser i installasjon av et nytt elektrisk anlegg, blir ikke lokalet ferdig før 1. april. Leieverdien av lokalet med et nytt elektrisk anlegg er 20 000 kroner per måned. Leieverdien av lokalet med det gamle elektriske anlegget er 15 000 kroner per måned.
I dette tilfellet har det oppstått en delvis forsinkelse. Kari kan derfor kreve et leieavslag for mars måned. Avslaget skal beregnes slik:
Leieavslag = (15 000 / 20 000) x 20 000 = 15 000 kroner
Eksempel 3: Leietaker Lars leier en hybel av utleier Marte. Hybelen har en lekkasje i taket, som fører til at det drypper vann ned i stuen. Leieverdien av hybelen med lekkasjen er 5 000 kroner per måned. Leieverdien av hybelen uten lekkasjen er 6 000 kroner per måned. Marte tilbyr å reparere lekkasjen, men Lars nekter å godta tilbudet.
I dette tilfellet har Lars rett til å kreve et leieavslag for den tiden lekkasjen varer, fram til han nektet å godta Martes tilbud om retting. Avslaget skal beregnes slik:
Leieavslag = (5 000 / 6 000) x 6 000 = 5 000 kroner
Oppsummering
Husleieloven § 2-11 gir leietaker rett til avslag i leien ved forsinket overlevering av husrommet, eller dersom husrommet lider av en mangel som reduserer leieverdien. Avslaget skal være forholdsmessig, og beregnes ut fra forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull stand og husrommets leieverdi i kontraktsmessig stand.
Bestemmelsen er et viktig verktøy for å sikre at leietaker ikke betaler for noe han ikke får, og at leieprisen står i et rimelig forhold til husrommets verdi.