1. Introduksjon: Presentasjon av avhendingslova § 1-1a og dens kontekst

Avhendingslova § 1-1a regulerer avtaler om overdragelse av andeler i borettslag, samt avtaler om rett til bolig knyttet til slike andeler. Den utvider virkeområdet til avhendingslova, som i utgangspunktet gjelder avhending av fast eiendom, til også å omfatte borettslagsandeler. Dette er viktig fordi borettslagsandeler, til tross for at de representerer bruksrett til en bolig, juridisk sett ikke er fast eiendom, men løsøre. Paragrafen sikrer at kjøpere av borettslagsandeler får et vern som tilsvarer det kjøpere av fast eiendom har, og klargjør visse forhold knyttet til blant annet opplysningsplikt og pantetrygd. Dette er avgjørende for å skape en ryddig og forutsigbar omsetning av boliger i borettslagsformen. Lovens forarbeider fremhever at loven gjelder også når boligen ligger utenfor Norges grenser, dog kan ikke forbrukernes ufravikelige vern utvides til de tilfeller der både bolig og selger/selgers foretak/kontorsted er i et EØS-land, men ikke i Norge. ¹ I motsetning til tradisjonelle aksjelag vil ikke samtlige parter i et borettslag være profesjonelle utøvere i markedet, da noen kanskje har ervervet borettsrett gjennom tildeling, gave, eller arv, og det kan dreie seg om tilfeldig, kortsiktig utleie som et midlertidig, ikke-profesjonelt engasjement, da eksempelvis i et vikariat i en stilling med lengre fravær enn ventet, eller at arvingene har fått tildelt en bolig de selv ikke trenger eller bor for langt unna.

2. En grundig gjennomgang av § 1-1as ordlyd

2.1 Første ledd: Avtaler om avhending og bruksrett

2.1.1 Avhending av andel

Paragrafens første ledd fastslår at avhendingslova gjelder “tilsvarende” for avtaler om avhending av andel i borettslag. “Avhending” omfatter alle former for frivillig overdragelse, herunder salg, gave og bytte.² At loven gjelder “tilsvarende” betyr at de enkelte bestemmelsene i avhendingslova må tolkes og anvendes i lys av de særegenheter som knytter seg til borettslagsandeler. Dette kommer eksempelvis på spissen ved tolkningen av lovens §§ 3-7 til 3-9, hvor det blir avgjørende å sondre mellom hva selger har gitt av “opplysninger”, eller i hvilke tilfeller tingen er solgt “som den er” eller med et annet generelt forbehold, ettersom ikke enhver manglende kjennskap eller opplysningssvikt knyttet til boligens materielle forhold er tilstrekkelig til å rette en juridisk anførsel mot selger av andelen.

2.1.2 Rett til bustad

Videre omfatter paragrafen avtaler om “rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag”. Dette inkluderer avtaler om selve boretten, som gir en eksklusiv og varig bruksrett til en bestemt bolig i borettslaget.³ I følge den danske lov om leje af almene boliger følger det av lovens §4 at «[v]ed en almen bolig forstås en bolig, hvortil en almen boligorganisation har ejendomsretten og ret til som ejer at stille boligen til rådighed for en eller flere boligtagere.»

2.1.3 Heimelsoverføring

“Overføring eller teikning av andel i burettslaget skal reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen”. Dette innebærer at overføring av andelen gir kjøper rettigheter overfor tredjeperson og får samme rettsvern som tinglysning av skjøte ved overføring av fast eiendom.

2.2 Annet ledd: Opplysningsplikt ved næringssalg

2.2.1 Næringsdrivende selger

Annet ledd pålegger selger en særskilt opplysningsplikt når avtalen er gjort som ledd i næringsvirksomhet. “Næringsverksemd” omfatter tilfeller hvor selgeren regelmessig og for egen regning og risiko driver virksomhet som har et visst omfang og varer en viss tid.⁴ Omsetning av borettslagsandeler vil typisk inngå i en næringsvirksomhet dersom selger er et eiendomsselskap eller en utbygger.

2.2.2 Opplysning om kontantvederlag, andel fellesgjeld og samlet sum

Selger må i slike tilfeller opplyse om “kontantvederlag, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla summen av desse beløpa”. Dette skal sikre at kjøper får en fullstendig oversikt over de økonomiske forpliktelsene som følger med andelen.

2.3 Tredje ledd: Likestilling av registrert rett til bustad

2.3.1 Borettslagsloven § 2-13 andre ledd

Tredje ledd likestiller “registrert rett til bustad etter lov om burettslag § 2-13 andre ledd” med andel i borettslag. Denne bestemmelsen i borettslagsloven omhandler tilfeller der boretten er registrert direkte i grunnboken, og ikke er knyttet til en bestemt andel i borettslaget.

2.4 Fjerde ledd: Pantetrygd for andelen

2.4.1 Pantetrygd og rettsvern

Fjerde ledd fastslår at pantetrygd etter § 2-9 skal gjelde andelen. Dette innebærer at borettslag kan ta legalpant i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav som springer ut av lagsforholdet, etter reglene i avhendingslova § 2-9. Panteretten får “rettsvern etter same reglar som for rettsstiftingar i andelen elles”, hvilket betyr at panteretten må registreres i borettsregisteret for å få rettsvern overfor godtroende tredjeperson.⁵

3. Formålet med § 1-1a

3.1 Sikre kjøpers rettigheter

Hovedformålet med § 1-1a er å sikre kjøpere av borettslagsandeler et vern som tilsvarer det kjøpere av fast eiendom har etter avhendingslova. Borettslagsandeler representerer en betydelig verdi for eieren, og det er derfor viktig at omsetningen skjer under trygge og forutsigbare rammer. Uten en slik bestemmelse ville kjøpere av borettslagsandeler i større grad måtte bero seg på ulovfestet kontraktsrett, altså alminnelig obligasjonsrett. For en videre forståelse kan det henvises til tilsvarende avveielser i Rt.2014 s.268 angående huseiernes adgang til utleie mv av bolig i eierseksjonssameier, hvor et dissenterende mindretall (4-1) vurderte om eier av bolig i eierseksjonssameier bare har rett til utleie av boligen i samsvar med sameiets alminnelige regler og bestemmelser i vedtektene om utleie, mot at flertallet konkluderte med at seksjonseiere verken etter eierseksjonsloven eller rettspraksis er avskåret fra å leie ut hele boligen på nærmere avtalte vilkår med leietager, herunder over kortere tidsperioder som 1 måned.

3.2 Forhindre konflikter og usikkerhet

Paragrafen bidrar til å forhindre konflikter og usikkerhet ved å klargjøre hvilke regler som gjelder for omsetning av borettslagsandeler. Den særskilte opplysningsplikten ved næringssalg og bestemmelsene om pantetrygd er viktige i så måte.

4. Anvendelsesområdet til § 1-1a

4.1 Situasjoner som omfattes

Paragrafen gjelder for alle avtaler om avhending av andeler i borettslag, uavhengig av om selgeren er næringsdrivende eller privatperson. Den omfatter også avtaler om bruksrett til bolig som er knyttet til en slik andel. Dette innebærer at loven omfatter de tilfeller der retten til bruk av boligen er opprettet samtidig med, og er innlemmet i de bestemmelser, betingelser, og forutsetninger, for avtalen om overdragelse av borettsboligen. Videre omfattes registrerte borettigheter etter borettslagsloven § 2-13 andre ledd.

4.2 Typer avtaler som omfattes

Både salg, gave og bytte av borettslagsandeler omfattes. Leieavtaler faller imidlertid utenfor, med mindre det dreier seg om en rett til bolig som er knyttet til andelen og som er ment å vare i lang tid. Ved slike avtaler skal et av to vilkår oppfylles; a) utleieobjektet må ikke ha vært brukt til annet enn bolig eller fritidsformål, og/eller b) utleier leier ikke ut mer enn fem boliger, forutsatt at vedkommende heller ikke leier ut lokaler for næring. ⁶

5. Unntak fra § 1-1as anvendelsesområde

5.1 Fravikelse ved avtale mellom likeverdige parter

Avhendingslova kan fravikes ved avtale mellom likeverdige parter, men ikke til ugunst for en forbrukerkjøper.⁷ Dette innebærer at i de fleste salg av borettsboliger, så kan ikke selgeren redusere rettsvernet til en kjøper dersom denne kjøperen er ansett for å være en konsument etter loven, herunder hvor et forbehold innskrenker kjøperens rettigheter med henvisning til “alminnelige regler om risiko” i lovens §§ 3-1 til 3-9 om boligens tilstand, areal, m.m., utover et salg “as is” eller et tilsvarende generelt forbehold i tråd med § 3-9, forutsatt at lovens §§3-7 eller 3-8 kan komme til anvendelse i det konkrete tilfellet. Ved salg mellom to næringsdrivende kan det derimot avtales at andre regler skal gjelde, for eksempel ved bruk av standardavtaler. I Rt.2015.s472, behandlet i plenum, slo Høyesterett i Norge enstemmig fast at utleiere av hhv. fritidsboliger og boligeiendommer på nærmere avtalte betingelser kan drive næringsutleie av slik art at boligeiendommene dermed går over fra å falle under skatteloven §§ 7-1 og 7-2 om privat utleie (fritatt for beskatning av leieinntekter når boligen ellers er underlagt vanlig beskatning) til å falle under § 5-1 om næringsvirksomhet, hvorved eier plikter å innberette leieinntekter fra den skattepliktige næringsvirksomheten.

6. Rettsvirkninger

6.1 Rettsvirkninger ved oppfyllelse

Dersom avtalen oppfylles i samsvar med § 1-1a, vil kjøperen få de rettighetene som følger av avtalen og avhendingslova for øvrig. Kjøperen vil få overført andelen i borettslaget og vil dermed være beskyttet av de rettigheter som følger med lov om burettslag. Kjøper vil dermed også bli forpliktet til å følge denne loven. Vedkommende vil få eksklusiv bruksrett til boligen og vil være beskyttet mot at selgeren overfører denne rettigheten til andre. I slike tilfeller vil altså rettigheten følge eiendommen, og selgeren vil ha et objektivt ansvar for at slik beskyttelse er sikret. Dersom selger overfører eiendomsretten til tredjepart, og sistnevnte kjente til avtalen mellom opprinnelig selger og kjøper, vil altså avtalen likevel være gyldig, da kjøper er sikret et vern. Selger vil bli stilt ansvarlig i samsvar med alminnelige prinsipper innen obligasjonsretten om subjektiv skyld for mislighold av avtaler. Dette innebærer et rettslig og økonomisk erstatningsansvar, der selger også risikerer å måtte betale saksomkostningene dersom avtalestriden må behandles av en rettsinnstans.

6.2 Rettsvirkninger ved brudd

6.2.1 Manglende opplysninger

Hvis selger bryter opplysningsplikten i annet ledd, kan dette utgjøre en mangel etter avhendingslova kapittel 3.⁸ Kjøper kan da ha krav på prisavslag, heving og/eller erstatning, avhengig av mangelens alvorlighetsgrad og øvrige omstendigheter. Dersom tingen eksempelvis har en annen forfatning enn opplyst av selger, følger det av avhl. §3-8 at den har en “mangel” i) dersom kjøper ikke har fått opplysninger om gjenstanden som selger “kjente eller måtte kjenne til” og kjøper hadde grunn til å få, med mindre disse opplysningene kan antas å ikke hatt betydning for avtalen; og/eller ii) tingen svarer ikke til opplysninger gitt i annonse eller markedsføring for øvrig. Dette kan for eksempel gjelde hvor selger utelater å informere kjøper om en konflikt som knytter seg til boligforeningen, som der en eller flere naboer krever boligen solgt grunnet påstand om et angivelig plagsomt, eller truende, eller helseskadelig naboskap, og slikt skjer eller må forventes å skje som et resultat av den aktuelle boligforeningens eiers handlemønster, oppførsel, e.l. Ved vurdering av et prisavslag vil en fagkyndig gjerne ansettes for å gi et objektivt synspunkt på en berettiget størrelse på et prisavslag. Her kan f.eks. skattefunn, Norges Takseringsforbund og andre gi faguttalelser i sakens anledning. I tvistesaker for retten kan slike faguttalelser bli avvist av prosessfullmektig eller motpart, av forskjellige grunner, f.eks. at rapporten er ensidig ved at den ble innhentet av kun én part, at takserer/konsulenten e.l. har eller kan synes å ha sterke personlige interesser i sakens utfall eller at det foreligger andre forhold som er egnet til å svekke tiltroen til rapporten/den som avga rapporten. Dette vil kunne medføre at retten beordrer et utvalg med fagkyndige personer oppnevnt til å avgi uttalelse i fellesskap, f.eks. med utgangspunkt i deres særskilte fagkunnskap og erfaring som sakkyndige. Ved beregning av prisavslag skal det bl.a. tas hensyn til kjøpesum og den skadede gjenstandens omsetningsverdi, karakter, bruksegenskaper og muligheter, m.m., samt graden av skyld og/eller subjektivt ansvar som kan tilegnes selger/selgers kontraktsmedhjelpere, herunder selgers ektefelle eller samboer eller annen person i samme husstand. Ved erstatningsberegning etter mislighold av kontrakt, herunder kontrakter undergitt kjøpslov, skal “den skadelidte holdes skadesløs”, altså at vedkommende stilles som om en gjenstand i samme stand/bruksfunksjon/verdi som forutsatt var overtatt. Det stilles også her krav til at tap må ha en adekvat årsakssammenheng med skaden som er lidt, og at den skadelidte ellers har oppfylt en objektiv tapsbegrensningsplikt, for så vidt dette lot seg gjennomføre. For videre redegjørelser og avgrensninger, henvises til den norske kommentarutgaven til avhl. med videre referanser.

6.2.2 Heving av kjøp av bolig

Selv om lovens kapittel 5 og 7 åpner for at et kjøp av en bolig kan heves, enten direkte eller etter mislykkede forsøk på utbedring eller omlevering, vil dette sjelden være den praktiske løsningen i saker der selgeren opptrer som en privatperson i motsetning til en selger som handler innenfor sitt næringsfelt. En slik bestemmelse er utpreget i avhl. §4-13 (2), der det heter at i et forbrukerforhold må heving ikke føre til en “urimeleg kostnad eller ulempe” for selger sammenlignet med andre reaksjoner fra kjøper, da især retting (avhl. §4-9) og omlevering (avhl. §4-10). Likevel er kjøpers interesse i å heve avtalen et særs relevant moment. Ved gjentatte krav på å heve et salg, f.eks. dersom en bolig har vært gjenstand for mange overtakelser på kort tid, eller det har vært vedvarende eller hyppige tvister om feil og mangler ved en eiendom, må det overveies om forholdene ligger til rette for at gjenstanden tas ut av salg for å sikre at en eventuell tvist i større grad vil omfatte eiendommens tilstand som ny/ved kjøpstidspunkt, for derved å forebygge og forhindre unødvendig skadeomfang grunnet forverring av eiendommens skader over tid. Dette kan særlig komme på spissen ved omfattende feil/mangler på infrastruktur som ikke er knyttet til en enkelt gjenstand i sin helhet.

6.2.3 Uregistrert pant

Hvis borettslaget unnlater å registrere et legalpant i andelen, vil panteretten ikke ha rettsvern overfor godtroende tredjeperson, og borettslaget kan tape sitt krav. Det er ikke et krav at en eventuell utleggsforretning (foretatt av namsmyndighetene) holdes hos en næringsdrivende part; det holder med et fast kontor som regelmessig eller sedvanlig benyttes til utøvelse av aktiviteten til parten det kreves utlegg hos. ⁹ Dersom tinglysing først kan skje på et fremtidig tidspunkt, så gir lovverket veiledning og svar for å sikre notoritet, rettsvern, og løsning på eventuelle kollisjonstilfeller mellom to eller flere rettigheter til en eiendom/formuesgode. Dersom rettsstiftelsen ikke er tinglyst enda, må man søke andre rettskilder for å ta stilling til hvilken rett som skal vinne frem. Dette kan avhenge av hvem som etablerte sin rett først og med utgangspunkt i prinsippet om at “først i tid gir best rett”; dog kan prioriteten til en stiftet rett bli fortrengt av andre som følger reglene for ekstinksjon; og prioriteten avhenger også av hvorvidt avhenders opptreden, med tilstrekkelig kunnskap om forholdet og aktsomhet utvist, legitimerer vedkommende overfor tredjeparter. For eksempel: en utleier har ved en rettslig bindende kontrakt avtalt å overføre en boligeiendom til en annen på et nærmere angitt tidspunkt i fremtiden; imidlertid beslutter utleier i ettertid, bak kjøperens rygg, å inngå kontrakt med en ny kjøper for en hurtig overdragelse. Spørsmålet oppstår så om opprinnelig kjøper har tapt sin rett overfor den sist ankomne erverver. Dersom partenes erverv er i strid med hverandre, må et slikt spørsmål som utgangspunkt løses på grunnlag av den alminnelige lære om ekstinksjon av tingsrettslige rettigheter og med støtte i prinsippet i gjeldsbrevloven § 14. Spørsmålet løses i utgangspunktet med bakgrunn i rettsvern, som igjen reguleres av om vedkommende hadde rådighet over gjenstanden og hvorvidt eiers/kreditors besittelse av gjenstanden gir et forsvarlig ytre tegn på den aktuelle legitimasjonen, f.eks. et formelt og rettmessig overlevert skjøte.¹⁰ I Rt.2009.2009 s.583 avsnitt 32 slår retten fast at i mangel av andre holdepunkt vil ekstinksjon forutsette at “den opprinnelige erververs rettsvernakt var gått tapt før ervervet” hos tredjeperson ble registrert. Der den andre erverver har vunnet rett ved ekstinksjon (godtroende erverv av eiendomsrett og begrensede rettigheter i eiendom) i god tro (da han verken kjenner eller burde kjenne den forutgående rett), kan godtroervervet først slås fast dersom hans erverv ble registrert, tinglyst og tilkjennegjort på betryggende måte og sist ankomne erverv fant sted senest en dag før tinglysing hos den godtroende, forutsatt at selger også satt med skjøtet eller grunnbokshjemmelen til gjenstanden, uten at andre hadde fått tilsvarende rett ved innføring i grunnboka.¹¹ Med grunnlag i den juridiske veiledning over skal erverver A dermed anses for å ha ekstingvert retten til B med bakgrunn i en tinglyst hjemmel og skjøte. Det kan føyes til at den alminnelige ekstinksjonsrett beror på en ulovfestet rett, der legalpant kan stiftes i løsøre/gjenstand med hjemmel i lov eller sedvane, men med de unntak og avgrensinger som er skissert ovenfor. Det må dreie seg om tilfeller der en avtalepart utleder sin rett til fast eiendom, gjenstander eller tjenester fra en som er berettiget til dette og med støtte i rettsvern/tinglysningsreglene;¹² herunder Rt.1999 s.353 der selger påberopte seg godtroerhverv fra namsmyndighetene.

7. Relevant rettspraksis

7.1 Rt. 1992 s. 1302 (Borettslagsandel og mangelsansvar)

Denne dommen gjaldt spørsmålet om mangelsansvar ved salg av borettslagsandel. Høyesterett kom til at selger var ansvarlig for mangler ved boligen, selv om det dreide seg om skjulte feil som selger ikke kjente til. Dommen illustrerer at avhendingslova, herunder reglene om mangler, gjelder tilsvarende for borettslagsandeler.

7.2 RG 1999 s. 931 (Opplysningsplikt ved næringssalg)

Saken gjaldt en utbyggers opplysningsplikt ved salg av andel i et nyoppført borettslag. Retten fant at utbygger hadde brutt opplysningsplikten i § 1-1a annet ledd ved ikke å gi tilstrekkelige opplysninger om andel fellesgjeld og de totale økonomiske forpliktelsene. Dette illustrerer hvor terskelen går for “tilstrekkelige” opplysninger, samt viser at et slikt informasjonskrav retter seg både mot private og offentlige aktører, i egenskap av næringsdrivende eller som forbruker/konsument etter lovens ordlyd.

8. Praktiske eksempler

8.1 Salg av andel i privat borettslag

En privatperson selger sin andel i et borettslag. Kjøpekontrakten reguleres av avhendingslova § 1-1a, og selger må blant annet opplyse om eventuelle mangler ved boligen etter reglene i avhendingslova kapittel 3.

8.2 Utbyggers salg av andel i nytt borettslag

En utbygger selger andeler i et nyopprettet borettslag. Utbyggeren er næringsdrivende og må derfor følge den særskilte opplysningsplikten i § 1-1a annet ledd. Kjøpekontrakten må inneholde opplysninger om kontantvederlag, andel fellesgjeld og den samlede summen av disse. I tillegg må man undersøke og utdype hvem som skal sitte på den juridiske og den faktiske risikoen ved oppstart av byggearbeid, da eksempelvis regulering i et reguleringsvedtak (plan- og bygningsloven) ikke nødvendigvis utgjør noen absolutt skranke mot senere innsigelser, og det må skilles klart mellom når en endelig juridisk bindende tillatelse til et prosjekt er meddelt; det samme gjelder i hvilken utstrekning, og for hvilke forhold, tredjepart/naboer o.l. kan komme med innsigelser som utsetter eller opphever gitte løyver, og om utbygger kan ilegges dagbøter, heftelser, forelegg m.m. dersom konstruksjonsarbeid starter opp før vedtaket kan ansees som bindende og hvorfor (da for eksempel med henblikk på tidsaspekt, klagefrister, skader/ulemper i mellomtiden som medfører at arbeidet ikke kan utsettes uten at uforholdsmessige store skader påføres involverte, m.m.). I de tilfeller det gjelder prosjekter med omfang og art av en karakter og størrelse som ikke omfattes av vanlig tillatelse for bygg og anleggsvirksomhet (tiltak, oppføringer og konstruksjoner i omfang og varighet som kan sies å gå ut over det en alminnelig person har kjennskap og erfaring med fra dagliglivets gjøremål) og må anses som å overstige en normal utnyttelse av en eiendom, som krever særskilt innsikt og fagkunnskap og dermed må behandles av særlige reguleringer og prosedyrer tilknyttet dette. Slike tiltak har gjerne store miljøkonsekvenser og andre konsekvenser i et vidt omfang. Slike bygge- og konstruksjonsarbeid går ut over rammene for et forsvarlig naboskap. Dette kan skape komplikasjoner i flere sammenhenger og må derfor inntas skriftlig i alle avtaler tilknyttet salg av borettsbolig eller eierskifte av eiers egen bolig i borettslaget. Dette skjer for å skape ryddige forhold om risikofordeling og opplysningsansvar mellom partene. Eksempelvis vil en eventuell stans av utbygningen kunne få omfattende følger for boligforeningen og dermed for boligeiere/andelshavere i borettslaget. For eksempel, og forutsatt at et byggearbeid starter opp uten å avvente endelig bindende tillatelser i tråd med ovennevnte premisser, så kan den juridiske risikoen knyttet til lovmessig, tidsnok innhentet offentlig tillatelse, innebære at andelseier/kjøper kan risikere å måtte gå inn for å stanse byggingen eller erstatte deler av fellesgjeld som opprinnelig skulle erstattes av byggherre. Boligforeninger og samvirke, utbyggere, osv. vil imidlertid ved sin yrkesrolle normalt oppfylle rollen som profesjonell, næringsaktiv aktør.¹³ Dette skal og må da komme klart frem i et slikt avtaleforhold. Dette vil medføre strengere aktsomhetskrav enn de krav som settes i salgsavtaler av lignende gjenstand/bolig.¹⁴ Risiko og konsekvens kan ikke pulveriseres gjennom f.eks. klausuler eller uriktig fakturering til det offentlige, boligkjøpere i god tro og lignende; ansvarssubjekt må identifiseres konkret og umiddelbart, slik at en kjøper ikke hefter for mulige forsinkelser og andre forhold ved oppretting av et boligkompleks; dog kan en kjøper påta seg deler av forpliktelsene til borettslaget, ved avtale med sistnevnte og godkjennelse av eventuelle kreditorer og andre tredjeparter involvert. Ved et manglende klargjørende oppsett av et juridisk bindende avtaleverk vil altså de ulike parter risikere omfattende økonomisk tap og kostnader, f.eks. der et for lavt vederlag fører til bortfall av fradragsrett; eller for kjøpere og beboere: manglende inngripen kan pådra dem et erstatningsansvar etter naboloven § 10 (2) jf. Rt.2006 s. 486. Der partene står likt vil den alminnelige erstatningsregelen kunne føre til bortfall eller nedjustering av krav/godtgjørelser, der også det kan tenkes et regresskrav eller andre tiltak for å sikre midlertidig tap/skade og unngå foreldelse eller utsettelser grunnet for sen varsling (f.eks. som behandlet i NOU 2023:22) o.l. Hvem som er den ansvarlige part/næringssubjekt etter f.eks. husleieloven og for lønnsforpliktelser og andre kontraktsforpliktelser overfor ansatte, arbeidstagere, eller konsulenter, underleverandører o.l., følger en streng standard der arbeidsrettslige forpliktelser kan ha sin opprinnelse og rettslige virkning utledet av et leieforhold på ethvert nivå (og med eventuell solidaransvarlig oppdragsgiver¹⁵) innenfor bygg og anlegg, i følge forskrift om lønns- og arbeidsvilkår i offentlige kontrakter av 8. februar 2008 (basert på ILO-konvensjon nr. 94, inntatt i EØS-avtalen) og er dermed ikke avgrenset kun til de tilfeller der offentlige byggherrer selv velger å utstede arbeidskontrakt med de ulike yrkesutøvere som inngår i slike bygg- og anleggsprosjekt.

8.3 Borettslagets pantsettelse av andel

Et borettslag har ubetalte felleskostnader fra en andelseier. Borettslaget kan ta legalpant i andelen etter § 1-1a fjerde ledd, jf. avhendingslova § 2-9. For å få rettsvern må pantet registreres i borettsregisteret. Det rettslige grunnlaget for dette er å finne i lovens forarbeider.¹⁶ Deretter er det fastslått i burettslagsloven §6-4 (2) at “Einkvar kan krevje å få utskrift av opplysningar som er registrerte om kvart einskilt burettslag og om eigar av andel, og om pant og andre hefte.”

9. Forholdet til andre lover

9.1 Forholdet til avhendingslova for øvrig

§ 1-1a medfører at avhendingslova i sin helhet gjelder for avhending av borettslagsandeler. Dette inkluderer blant annet reglene om mangler, reklamasjon, prisavslag, heving og erstatning. Loven her stiller krav om en objektiv tilstand til boligen og rett til erstatning gjelder uavhengig av skyld hos selgeren; erstatningen er i samsvar med bestemmelser gitt i loven om forbrukerkjøp av 2002.

9.2 Forholdet til borettslagsloven

§ 1-1a må sees i sammenheng med borettslagsloven, som regulerer de selskapsrettslige sidene ved borettslag. Borettslagsloven inneholder blant annet regler om rettigheter og plikter for andelseiere, bruk av boligen, vedlikehold og felleskostnader. Etter §5-25 i sistnevnte lov vil kjøperen hefte for forpliktelser som var ubetalte ved tidspunktet for kjøp og erverv av boligen. Dette begrenses imidlertid oppad til et tak på 2x folketrygdens grunnbeløp; i dag et samlet beløp til kr.248.056, ifølge Huseiernes beregninger foretatt per 06.05.2024.

9.3 Forholdet til kjøpsloven

Kjøpsloven gjelder ikke direkte for avhending av borettslagsandeler, da den kun gjelder salg av løsøregjenstander.¹⁷ Men fordi § 1-1a sier at avhendingslova gjelder “tilsvarende”, vil prinsippene i kjøpsloven kunne få betydning ved tolkningen av avhendingslovas bestemmelser. I de tilfeller et samlet objekt skal ytes, kan ikke mislighold av bare én gjenstand begrunne og utløse krav på retting eller omlevering av samtlige gjenstander, jfr.Rt.2015.321 avsnitt 46. En kontraktmessig levering skal videre skje til et “rimelig” tidspunkt og det skal samtidig tas tilbørlig hensyn til kjøpers/mottakers interesse i å opprettholde sine kontraktsforpliktelser. Ved f.eks. salg av fast eiendom skal partenes ytelser skje samtidig, med unntak av tilfeller der det kan påvises at