Innledning

Avhendingsloven § 4-12 regulerer kjøpers rett til prisavslag dersom eiendommen har en mangel. Prisavslag er en av flere misligholdsbeføyelser som kjøper kan gjøre gjeldende mot selger ved mangler. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 4-12, inkludert formål, omfang, beregning og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 4-12 er delt inn i to ledd:

§ 4-12 (1): Hovedregelen om prisavslag

“Har eigedomen ein mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.”

Dette leddet fastslår hovedregelen: Dersom eiendommen har en mangel, kan kjøper kreve et forholdsmessig prisavslag.

For å ha rett til prisavslag, må det først konstateres at det foreligger en mangel i juridisk forstand. Hva som regnes som en mangel er definert i avhendingsloven § 3-1 og utdypet i §§ 3-7, 3-8 og 3-10. Kort oppsummert foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med avtalen, eller dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Dette kan for eksempel være:

• Fysiske mangler: Fuktskader, råteskader, lekkasjer, skader på bygningskonstruksjoner.
• Juridiske mangler: Manglende tillatelser, servitutter som ikke er opplyst om.
• Manglende opplysninger: Selger har unnlatt å opplyse om vesentlige forhold ved eiendommen.
• Uriktige opplysninger: Selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

Begrepet “forholdsmessig prisavslag” betyr at prisavslaget skal stå i forhold til mangelens betydning for eiendommen. Det skal kompensere for verdireduksjonen som mangelen representerer.

§ 4-12 (2): Beregning av prisavslaget

“Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.”

Dette leddet gir anvisning på hvordan prisavslaget skal beregnes. Utgangspunktet er at prisavslaget skal settes til kostnadene ved å få mangelen rettet. Dette er den mest praktiske og vanlige måten å beregne prisavslag på. Man innhenter gjerne et eller flere kostnadsoverslag fra håndverkere for å fastslå utbedringskostnadene.

Bestemmelsen inneholder imidlertid et viktig forbehold: “Med mindre noko anna vert godtgjort”. Dette åpner for at prisavslaget kan beregnes på en annen måte dersom det er mer hensiktsmessig i den konkrete situasjonen. Dette kan for eksempel være aktuelt dersom:

• Utbedring ikke er mulig eller hensiktsmessig: I noen tilfeller er det ikke mulig eller økonomisk forsvarlig å utbedre mangelen. Da må prisavslaget fastsettes på annen måte, for eksempel ved å vurdere eiendommens verdireduksjon som følge av mangelen.
• Utbedringskostnadene er uforholdsmessig høye: Dersom utbedringskostnadene er svært høye i forhold til mangelens betydning for eiendommen, kan det være rimelig å fastsette et lavere prisavslag basert på en skjønnsmessig vurdering av verdireduksjonen.

Ved beregning av verdireduksjon vil man ofte se på hva en kjøper ville vært villig til å betale for eiendommen med den aktuelle mangelen.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 4-12 er å gi kjøper en økonomisk kompensasjon for mangler ved eiendommen. Prisavslaget skal gjenopprette balansen mellom partene og sikre at kjøper ikke lider et økonomisk tap som følge av mangelen.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari kjøper en bolig med fuktskader i kjelleren. Kostnadene for å utbedre fuktskadene er estimert til 50 000 kroner. Kari kan da kreve et prisavslag på 50 000 kroner fra selger.

Eksempel 2: Per kjøper en hytte med en ulovlig oppført terrasse. Det er ikke praktisk mulig å få terrassen godkjent i ettertid. I stedet for å kreve riving av terrassen, kan Per kreve et prisavslag som tilsvarer verdireduksjonen av hytta som følge av den ulovlige terrassen.

Eksempel 3: Lise kjøper en leilighet med en mindre lekkasje fra et rør. Utbedringskostnadene er estimert til 5 000 kroner. Lise kan da kreve et prisavslag på 5 000 kroner.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 4-12 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig § 3-1 om mangelsbegrepet, § 4-13 om heving, § 4-17 om erstatning, og § 4-19 om reklamasjon.

Viktige presiseringer

• Reklamasjon: Kjøper må reklamere over mangelen innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget den, jf. § 4-19.
• Bevisbyrde: Kjøper har bevisbyrden for at det foreligger en mangel og for størrelsen på prisavslaget.
• Forhandlinger: Det er ofte hensiktsmessig å forsøke å komme til enighet med selger om prisavslaget gjennom forhandlinger før man eventuelt tar saken til domstolene.

Konklusjon

Avhendingsloven § 4-12 gir kjøper en viktig rett til prisavslag ved mangler på eiendommen. Prisavslaget skal kompensere for verdireduksjonen som mangelen representerer, og fastsettes normalt til kostnadene ved å få mangelen rettet. Både kjøpere og selgere bør være klar over bestemmelsens innhold og konsekvenser.