Innledning

Avhendingsloven § 4-6 omhandler kjøpers rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen som sikkerhet for krav som følge av forsinkelse fra selgers side. Dette er en viktig sikkerhetsmekanisme for kjøper som sikrer at han har pressmiddel for å få dekket sine krav. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 4-6, inkludert formål, omfang, vilkår og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 4-6 lyder: “Har kjøparen krav som følgje av forseinkinga, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.”

La oss bryte ned de sentrale elementene i bestemmelsen:

Har kjøparen krav som følgje av forseinkinga

Dette er et grunnleggende vilkår for å kunne utøve tilbakeholdsretten. Kjøper må ha et rettslig krav mot selger som følge av forsinkelsen. Dette kan for eksempel være krav på:

• Erstatning for økonomisk tap: Dersom kjøper har lidt et økonomisk tap som følge av forsinkelsen, for eksempel utgifter til midlertidig bolig eller lagring av eiendeler.
• Prisavslag: Dersom forsinkelsen har medført en verdireduksjon av eiendommen.
• Renter: Forsinkelsesrenter på den delen av kjøpesummen som holdes tilbake.

Det er viktig å merke seg at det ikke er tilstrekkelig at kjøper mener å ha et krav. Det må foreligge et reelt og begrunnet krav.

Kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt

Dette fastslår omfanget av tilbakeholdsretten. Kjøper kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Dette innebærer at tilbakeholdsretten må stå i et rimelig forhold til det aktuelle kravet. Kjøper kan ikke holde tilbake hele kjøpesummen for et bagatellmessig krav.

Det er en skjønnsmessig vurdering som må foretas for å avgjøre hvor mye av kjøpesummen som kan holdes tilbake. Faktorer som kravets størrelse, sannsynligheten for at kravet vil bli anerkjent, og selgers økonomiske situasjon vil være relevante.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 4-6 er å gi kjøper en sikkerhet for sine krav som følge av forsinkelse. Tilbakeholdsretten gir kjøper et pressmiddel for å få selger til å oppfylle sine forpliktelser eller dekke kjøpers krav.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari kjøper en leilighet med avtalt overtakelse 1. juni. Selger overleverer ikke leiligheten før 1. juli. Kari har som følge av dette hatt utgifter til midlertidig bolig på 10 000 kroner. Kari kan da holde tilbake 10 000 kroner av kjøpesummen som sikkerhet for sitt erstatningskrav.

Eksempel 2: Per kjøper en bolig og avtaler overtakelse 1. september. På grunn av forsinkelsen må Per lagre sine eiendeler på et lager for en kostnad på 5 000 kroner. I tillegg krever han forsinkelsesrenter. Per kan holde tilbake en sum som tilsvarer disse kostnadene pluss beregnede forsinkelsesrenter.

Eksempel 3: Lise kjøper en hytte. Selger er forsinket med overleveringen. Lise mener at forsinkelsen utgjør et vesentlig avtalebrudd og krever heving. Hun kan likevel holde tilbake en del av kjøpesummen som sikkerhet for eventuelle krav som måtte oppstå i forbindelse med hevingen, for eksempel krav om tilbakebetaling av allerede innbetalt kjøpesum.

Viktige presiseringer

• Forholdet til andre misligholdsbeføyelser: Tilbakeholdsretten kan kombineres med andre misligholdsbeføyelser, som for eksempel erstatning, prisavslag eller heving.
• Varsling: Det er anbefalt at kjøper varsler selger om at han utøver tilbakeholdsrett, og begrunner dette med de aktuelle kravene.
• Renter: Kjøper har rett til forsinkelsesrenter på det beløpet som holdes tilbake, fra forfallsdatoen for betalingen.
• Tvister: Dersom det oppstår tvist om tilbakeholdsrettens omfang eller berettigelse, må saken avgjøres av domstolene.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 4-6 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig kapittel 4 om kjøpers krav ved forsinkelse og mangler, og § 2-4 om risikoens overgang. Den må også sees i sammenheng med alminnelige kontraktsrettslige prinsipper om tilbakeholdsrett.

Konklusjon

Avhendingsloven § 4-6 gir kjøper en viktig sikkerhet i tilfelle forsinkelse fra selgers side. Bestemmelsen gir kjøper rett til å holde tilbake en del av kjøpesummen som sikkerhet for sine krav. Det er imidlertid viktig at tilbakeholdsretten utøves på en forsvarlig måte og står i et rimelig forhold til det aktuelle kravet. Kjøper bør alltid søke juridisk rådgivning dersom det oppstår tvil om utøvelsen av tilbakeholdsretten.