Innledning

Avhendingsloven § 2-10 omhandler situasjoner der kjøper skal betale en periodisk ytelse til selger som ikke er avdrag på kjøpesummen. Dette kan for eksempel gjelde årlige betalinger for bruksrettigheter, servitutter eller andre lignende forhold. Bestemmelsen regulerer muligheten for å justere disse betalingene i takt med endringer i pengeverdien (inflasjon) og muligheten for å avløse de periodiske betalingene med en engangssum. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av § 2-10, inkludert formål, omfang og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 2-10 er delt inn i tre ledd:

§ 2-10 (1): Regulering av terminvis betaling

“Skal kjøparen betale med ein terminvis pengesum der denne ikkje er avdrag på kjøpesum, kan kvar av partane krevje pengesummen regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan avtala vart inngått, med mindre partane tvillaust har avtalt at pengesummen skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte.”

Dette leddet gir begge parter rett til å kreve at den periodiske betalingen justeres i henhold til endringen i pengeverdien siden avtalen ble inngått. Dette gjøres for å opprettholde realverdien av betalingen over tid.

• Terminvis pengesum som ikke er avdrag på kjøpesum: Dette avgrenser bestemmelsens virkeområde til betalinger som ikke reduserer den opprinnelige kjøpesummen. Det kan for eksempel være årlige vederlag for en bruksrett.
• Regulering i samsvar med endringa i pengeverdien: Dette betyr at betalingen skal justeres i takt med inflasjonen. Dette gjøres vanligvis ved bruk av en indeks, for eksempel konsumprisindeksen.
• Med mindre partane tvillaust har avtalt at pengesummen skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte: Dette understreker avtalefriheten. Partene kan avtale at betalingen skal være fast over tid, eller de kan avtale en annen form for regulering enn den som følger av loven. En slik avtale må imidlertid være “tvillaust” avtalt, noe som stiller strenge krav til klarhet og tydelighet.

§ 2-10 (2): Avløsning med en engangssum

“Partane kan krevje den terminvise pengesummen avløyst med ein eingongssum når det er gått 50 år eller meir sidan avtala vart inngått. Avløysingssummen skal setjast til kapitalverdien av den årlege terminvise ytinga etter regulering på avløysingstida.”

Dette leddet gir partene rett til å kreve at de periodiske betalingene avløses av en engangssum når det har gått 50 år eller mer siden avtalen ble inngått.

• Avløyst med ein eingongssum: Dette betyr at de fremtidige periodiske betalingene erstattes av en enkelt betaling.
• Kapitalverdien av den årlege terminvise ytinga etter regulering på avløysingstida: Dette betyr at engangssummen skal beregnes ut fra den nåværende verdien av de fremtidige betalingene, justert for inflasjon frem til avløsningstidspunktet. Dette gjøres ved bruk av en rentefot for å diskontere de fremtidige betalingene tilbake til nåverdi.

§ 2-10 (3): Forskrifter om multiplikatorer og rente

“Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når pengesummen vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, jf. fyrste ledd, og kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien, jf. andre ledd”

Dette leddet gir Kongen (regjeringen) myndighet til å fastsette nærmere regler om beregningen av regulering og avløsning i forskrift. Dette gir fleksibilitet til å tilpasse reglene i takt med endringer i økonomien.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 2-10 er å sikre en rettferdig og balansert løsning for begge parter i situasjoner der det foreligger langvarige forpliktelser til periodiske betalinger som ikke er avdrag på kjøpesummen. Bestemmelsen tar hensyn til inflasjon og gir mulighet for å avslutte forpliktelsen ved å betale en engangssum etter en viss tid.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari selger en tomt til Ola, og avtaler samtidig at Ola skal betale en årlig sum for rett til å bruke en vei over Karis eiendom. Etter noen år ønsker Kari å justere den årlige betalingen i henhold til konsumprisindeksen. I henhold til § 2-10 (1) har hun rett til dette.

Eksempel 2: De samme partene som i eksempel 1 har hatt denne avtalen i 50 år. Ola ønsker nå å betale en engangssum for å slippe de årlige betalingene. I henhold til § 2-10 (2) har han rett til å kreve dette. Engangssummen skal beregnes ut fra den nåværende verdien av den årlige betalingen, justert for inflasjon.

Forholdet til avtalefrihet

§ 2-10 er i utgangspunktet deklaratorisk, det vil si at den kan fravikes ved avtale mellom partene. Partene kan dermed avtale andre regler for regulering og avløsning av terminvise betalinger. Det er imidlertid viktig å merke seg at avtalefriheten kan være begrenset i forbrukerkjøp, særlig ved salg av ny bolig fra en næringsdrivende selger.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 2-10 må sees i sammenheng med andre relevante bestemmelser i avhendingsloven og eventuelt andre lover som regulerer de underliggende rettighetene som betalingene knytter seg til.

Konklusjon

Avhendingsloven § 2-10 er en viktig bestemmelse som regulerer langvarige forpliktelser til periodiske betalinger i forbindelse med eiendomsoverdragelser. Den sikrer en rimelig og balansert løsning for begge parter ved å ta hensyn til inflasjon og gi mulighet for avløsning med en engangssum. Det er viktig for begge parter å være klar over bestemmelsens innhold og konsekvenser.