Innledning: Presentasjon av paragrafen og dens kontekst

Avhendingsloven § 2-2 regulerer selgers plikt til å klargjøre eiendommen for overtakelse. Bestemmelsen fastslår at eiendommen skal være ryddet og rengjort når kjøper overtar bruken. Formålet med bestemmelsen er å sikre at kjøper mottar eiendommen i en akseptabel stand, og at selger ikke etterlater seg gjenstander eller søppel som kjøper må fjerne. Paragrafen utfyller de generelle reglene om selgers leveringsplikt og må sees i sammenheng med bestemmelsene om risikoens overgang i avhendingsloven kapittel 2, samt forpliktelsene ved kjøpers overtakelse i kapittel 5.

Omfanget av plikten til rydding og rengjøring

Rydding av rom

Avhendingsloven § 2-2 første punktum slår fast at “romma vere rydda og reingjorte” når kjøper overtar bruken av eiendommen. Dette innebærer at alle rom i bygninger på eiendommen skal være tømt for selgers eiendeler og være rengjort.

Hva omfattes av “rom”?

Begrepet “rom” omfatter alle innvendige rom i bygninger på eiendommen, inkludert boligrom, boder, loft, kjeller og garasje. Også rom i uthus og andre sekundærbygninger omfattes av bestemmelsen.

Hva innebærer “rydda”?

“Rydda” innebærer at selger må fjerne alle sine løsøregjenstander fra rommene. Dette omfatter møbler, inventar, hvitevarer, tepper, gardiner og andre personlige eiendeler. Det er ikke tilstrekkelig å samle gjenstandene i et hjørne eller i et enkelt rom. Alle rom skal være tømt for selgers eiendeler.

Hva innebærer “reingjorte”?

“Reingjorte” innebærer at rommene skal være rengjort i henhold til alminnelig god standard. Dette innebærer normalt støvsuging eller feiing av gulv, vask av gulvflater, samt rengjøring av sanitærutstyr, kjøkkenbenker og andre faste installasjoner. Det kreves ikke en grundig nedvask eller “rundvask”, men rommene skal være presentable og hygienisk rene. Vinduer regnes normalt ikke som en del av “rom” i denne sammenheng, og omfattes ikke av kravet til rengjøring, med mindre annet er avtalt.

Rydding av eiendommen for øvrig

Avhendingsloven § 2-2 andre punktum slår fast at “eigedomen skal også elles vere rydda”. Dette innebærer at selgers plikt til rydding ikke er begrenset til rommene i bygninger, men også omfatter tomten og utearealer.

Hva omfattes av “eigedomen”?

Begrepet “eigedomen” omfatter hele eiendommen, inkludert tomt, hage, gårdsplass og eventuelle andre utearealer.

Hva innebærer “rydda”?

“Rydda” innebærer at selger må fjerne alle sine løsøregjenstander fra eiendommen. Dette omfatter hagemøbler, redskaper, maskiner, leker, avfall og andre gjenstander som tilhører selger. Også her er det altså ikke tilstrekkelig å samle gjenstandene på et sted på eiendommen. De må fjernes fra eiendommen i sin helhet.

Unntak fra plikten til rydding og rengjøring

Det finnes ingen uttrykkelige unntak fra plikten til rydding og rengjøring i avhendingsloven § 2-2. Imidlertid kan partene avtale at eiendommen skal overtas i en annen stand enn det som følger av bestemmelsen.

Avtalefrihet

Partene står fritt til å avtale at eiendommen skal overtas med mer eller mindre omfattende rydding og rengjøring enn det som følger av § 2-2. For eksempel kan det avtales at kjøper selv skal stå for deler av ryddingen eller rengjøringen, mot et prisavslag.

Formkrav til avtale om unntak

Det er ingen formkrav til en avtale om unntak fra § 2-2. En slik avtale kan inngås både skriftlig og muntlig. Det anbefales imidlertid at en slik avtale inngås skriftlig, for å unngå tvil om avtalens innhold.

Tidspunktet for rydding og rengjøring

Avhendingsloven § 2-2 fastslår at eiendommen skal være ryddet og rengjort “når kjøparen overtek bruken av eigedomen”. Dette innebærer at plikten til rydding og rengjøring må være oppfylt ved overtakelsestidspunktet.

Overtakelsestidspunktet

Overtakelsestidspunktet er det tidspunktet da kjøper overtar bruken av eiendommen. Dette vil normalt være det tidspunktet som er avtalt mellom partene i kjøpekontrakten.

Betydningen av overtakelsesforretning

Dersom det avholdes overtakelsesforretning, vil overtakelsestidspunktet normalt være tidspunktet for denne forretningen. Overtakelsesforretningen markerer at risikoen for eiendommen går over fra selger til kjøper, og at kjøper overtar bruken av eiendommen. Rydding og rengjøring skal da være fullført.

Rettslige konsekvenser av manglende rydding og rengjøring

Dersom selger ikke oppfyller sin plikt til å rydde og rengjøre eiendommen i henhold til avhendingsloven § 2-2, foreligger det en mangel ved eiendommen. Kjøper kan da gjøre gjeldende ulike mangelsbeføyelser.

Prisavslag

Kjøper kan kreve et forholdsmessig prisavslag for å kompensere for kostnadene ved å få eiendommen ryddet og rengjort. Prisavslaget skal tilsvare de nødvendige kostnadene ved å bringe eiendommen i kontraktsmessig stand.

Erstatning

Kjøper kan kreve erstatning for sitt økonomiske tap som følge av manglende rydding og rengjøring. Dette kan omfatte kostnader til innleie av hjelp til rydding og rengjøring, samt eventuelle andre direkte tap som følge av forsinket overtakelse.

Heving

I alvorlige tilfeller kan manglende rydding og rengjøring gi kjøper rett til å heve kjøpet. Dette forutsetter imidlertid at mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd.

Tilbakeholdsrett

Kjøper kan holde tilbake en del av kjøpesummen til sikkerhet for sitt krav som følge av manglende rydding og rengjøring.

Forholdet til andre lovbestemmelser

Avhendingsloven § 2-2 må sees i sammenheng med de generelle reglene om selgers leveringsplikt i avhendingsloven kapittel 2. Bestemmelsen utfyller § 2-1, som fastslår at selger skal stille eiendommen til kjøpers disposisjon til rett tid. I tillegg er bestemmelsen relevant for fastsettelsen av risikoens overgang, som reguleres i §§ 2-3 og 2-4.

Praktiske eksempler

• Eksempel 1: Selger har ikke fjernet hageavfall fra eiendommen før overtakelse. Kjøper må leie en tilhenger og kjøre avfallet til en gjenvinningsstasjon. Kjøper kan kreve at selger dekker kostnadene til leie av tilhenger og eventuelle gebyrer på gjenvinningsstasjonen.
• Eksempel 2: Leiligheten er mangelfullt rengjort ved overtakelse. Kjøper må vaske ned hele leiligheten selv. Kjøper kan kreve et prisavslag som tilsvarer kostnadene ved å få leiligheten rengjort av et profesjonelt rengjøringsbyrå.
• Eksempel 3: Selger har etterlatt seg store mengder skrot og søppel i garasjen og på tomten. Kjøper må bruke flere dager på å rydde opp og kjøre bort avfallet. Kjøper kan kreve erstatning for sitt arbeid og sine utgifter, og kan i alvorlige tilfeller ha rett til å heve kjøpet.
• Eksempel 4: Kjøper og selger avtaler at kjøper selv skal stå for rengjøring av boligen mot et prisavslag på 10 000 kroner. Dette er en gyldig avtale som innebærer at selger ikke er forpliktet til å rengjøre boligen før overtakelse.

Konklusjon

Avhendingsloven § 2-2 pålegger selger en plikt til å rydde og rengjøre eiendommen før kjøper overtar bruken. Bestemmelsen omfatter både rom i bygninger og utearealer. Plikten til rydding innebærer at selger må fjerne alle sine løsøregjenstander fra eiendommen. Plikten til rengjøring innebærer at rommene skal være rengjort i henhold til alminnelig god standard. Partene kan avtale unntak fra bestemmelsen. Dersom selger ikke oppfyller sin plikt til rydding og rengjøring, foreligger det en mangel ved eiendommen, og kjøper kan gjøre gjeldende ulike mangelsbeføyelser, som for eksempel prisavslag, erstatning, og i alvorlige tilfeller heving. Bestemmelsen bidrar til en ryddig og forutsigbar gjennomføring av eierskiftet ved salg av fast eiendom. Det er likevel et uavklart spørsmål om bestemmelsen kan sies å være fravikelig.