Innledning

Avhendingsloven § 2-6 omhandler fordelingen av kostnader knyttet til salg av fast eiendom. Bestemmelsen er sentral for å avklare hvem som er ansvarlig for ulike utgifter i forbindelse med eiendomsoverdragelsen, og bidrar dermed til å unngå konflikter mellom kjøper og selger. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av § 2-6, inkludert de ulike kostnadstypene og ansvarsfordelingen.

Gjennomgang av lovteksten

§ 2-6 er delt inn i tre ledd som regulerer ulike aspekter ved kostnadsfordelingen:

§ 2-6 (1): Selgers kostnader

“Seljaren ber alle kostnadene med å gjere eigedomen ferdig for sal. Det gjeld òg kostnadene til oppmålingsforretning og matrikkelføring, og sakkunnig hjelp til dette. Seljaren ber òg vederlag etter burettslagslova § 4-6 og eierseksjonsloven § 63 a.”

Dette leddet fastslår at selger er ansvarlig for alle kostnader som påløper for å gjøre eiendommen klar for salg. Dette inkluderer blant annet:

• Klargjøring av eiendommen: Kostnader knyttet til rydding, rengjøring, eventuell oppussing eller utbedring av mangler for å presentere eiendommen på en god måte.
• Oppmålingsforretning og matrikkelføring: Som tidligere nevnt i artikkelen om § 2-1, er selger ansvarlig for kostnadene ved oppmålingsforretning og matrikkelføring dersom dette er en forutsetning for salget. Dette inkluderer også kostnader til eventuell sakkyndig bistand i forbindelse med dette.
• Vederlag etter burettslagslova § 4-6 og eierseksjonsloven § 63 a: Disse bestemmelsene omhandler kostnader knyttet til forretningsførsel og informasjon ved salg av andeler i borettslag og eierseksjoner. Selger er ansvarlig for disse kostnadene.

§ 2-6 (2): Meglerkostnader

“Er det nytta meklar, skal kostnadene til denne berast av den av partane som har gitt meklaren oppdraget.”

Dette leddet presiserer at kostnadene til eiendomsmegler skal bæres av den parten som har engasjert megleren. I praksis er det som regel selger som engasjerer megler, og dermed også bærer meglerkostnadene. Det er imidlertid mulig for kjøper å engasjere egen megler, for eksempel for bistand i budprosessen, og da vil kjøper være ansvarlig for disse kostnadene.

§ 2-6 (3): Kjøpers kostnader

“Kjøparen ber andre kostnader ved kjøpet, slik som til dømes dokumentavgift, tinglysingsgebyr og kostnadene ved konsesjonsførehaving.”

Dette leddet angir at kjøper er ansvarlig for de øvrige kostnadene knyttet til selve kjøpet, som for eksempel:

• Dokumentavgift: En avgift som betales til staten ved tinglysing av hjemmelsoverføring av fast eiendom.
• Tinglysingsgebyr: Et gebyr som betales for registrering av dokumenter i grunnboken.
• Kostnader ved konsesjonsbehandling: Dersom eiendommen er konsesjonspliktig, er kjøper ansvarlig for kostnadene knyttet til konsesjonssøknaden.

Forholdet til avtalefrihet

Selv om § 2-6 gir retningslinjer for fordeling av salgsomkostninger, er det viktig å understreke at partene i utgangspunktet har avtalefrihet. Dette betyr at kjøper og selger kan avtale en annen fordeling av kostnadene enn det som følger av loven. Slike avtaler bør imidlertid være klart og tydelig formulert i kjøpekontrakten for å unngå misforståelser og tvister i ettertid.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari selger en bolig og engasjerer en eiendomsmegler. Kari er ansvarlig for meglerkostnadene, kostnader til klargjøring av boligen for salg, og eventuelle kostnader til oppmåling dersom dette er nødvendig. Ola kjøper boligen og er ansvarlig for dokumentavgift og tinglysingsgebyr.

Eksempel 2: Kari og Ola avtaler at Ola skal betale halvparten av meglerkostnadene. Denne avtalen er gyldig så lenge den er klart formulert i kjøpekontrakten.

Konsekvenser av manglende betaling

Dersom en av partene ikke betaler de kostnadene de er ansvarlige for, kan dette utgjøre et kontraktsbrudd. Den andre parten kan da ha ulike krav, som for eksempel krav om betaling med renter.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 2-6 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, for eksempel § 2-1 om selgers plikt til oppmåling og matrikkelføring.

Konklusjon

Avhendingsloven § 2-6 er en viktig bestemmelse som regulerer fordelingen av salgsomkostninger ved eiendomsoverdragelser. Bestemmelsen bidrar til å skape klarhet og forutsigbarhet for både kjøper og selger. Det er imidlertid viktig å være klar over at partene har avtalefrihet og kan avtale en annen fordeling av kostnadene. En tydelig avtale i kjøpekontrakten er avgjørende for å unngå konflikter.