Innledning: Presentasjon av paragrafen og dens kontekst

Avhendingsloven § 3-4 regulerer hva som skal regnes som tilbehør til en eiendom ved avhending. Bestemmelsen fastslår at eiendommen, for ikke å ha en mangel, skal ha visse ting og rettigheter som tilbehør, så langt ikke annet følger av avtalen. Formålet med bestemmelsen er å gi en viss avklaring av hva som inngår i handelen når fast eiendom overdras, og å forebygge tvister mellom kjøper og selger om dette spørsmålet. Paragrafen må sees i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3 om mangler, og med de generelle reglene om avtaletolkning.

Hovedregelen om tilbehør

Avtalefrihet

Avhendingsloven § 3-4 første ledd innledes med “Så langt ikkje anna følgjer av avtale”. Dette slår fast at bestemmelsen er deklaratorisk, det vil si at den kan fravikes ved avtale mellom partene. Kjøper og selger står fritt til å avtale hva som skal følge med som tilbehør til eiendommen, og hva som ikke skal følge med.

Betydningen av avtalefriheten

Avtalefriheten innebærer at partene kan avtale at eiendommen skal overdras med mer eller mindre tilbehør enn det som følger av § 3-4. For eksempel kan det avtales at visse gjenstander som normalt ville blitt ansett som tilbehør, ikke skal følge med i handelen. Det kan også avtales at løsøre som normalt ikke ville blitt ansett som tilbehør, likevel skal følge med.

Eiendommens tilbehør

Dersom ikke annet følger av avtalen, fastslår § 3-4 første ledd at eiendommen, for ikke å ha en mangel, skal ha “slike ting og rettar som tilhøyrsle som er nemnt i andre ledd og §§ 3-5 og 3-6”. Dette innebærer at visse gjenstander og rettigheter automatisk følger med i handelen, med mindre annet er avtalt.

“Ting og rettar”

Uttrykket “ting og rettar” omfatter både fysiske gjenstander og immaterielle rettigheter. Hvilke ting og rettigheter som omfattes, utdypes i § 3-4 andre ledd og i §§ 3-5 og 3-6.

“For ikkje å ha ein mangel”

Formuleringen “for ikkje å ha ein mangel” innebærer at eiendommen vil ha en mangel etter avhendingsloven kapittel 3 dersom den mangler ting eller rettigheter som skal følge med som tilbehør etter § 3-4, og dette ikke er avtalt. Kjøper kan da gjøre gjeldende mangelsbeføyelser, for eksempel kreve prisavslag eller erstatning.

Kriterier for å anse noe som tilbehør

Generelle kriterier

Avhendingsloven § 3-4 første ledd andre punktum angir visse generelle kriterier for å avgjøre om noe skal anses som tilbehør. Når det er tvil, skal det legges vekt på om det gjelder noe “som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der”.

“Uhøveleg å flytte”

Dette kriteriet peker på om gjenstanden er fastmontert eller integrert i eiendommen på en slik måte at den er vanskelig eller umulig å fjerne uten å skade eiendommen. Eksempler kan være innebygde hvitevarer, fastmontert belysning eller varmepumpe.

“Nødvendig til bruk på eigedomen”

Dette kriteriet peker på om gjenstanden er nødvendig for at eiendommen skal kunne brukes til sitt formål. Eksempler kan være nøkler, fjernkontroller til garasjeport, eller spesialtilpassede gardiner.

“Best kan nyttast der”

Dette kriteriet peker på om gjenstanden har en slik tilknytning til eiendommen at den har størst verdi og nytte nettopp der. Eksempler kan være plassbygde møbler, spesialtilpasset innredning, eller statuer og andre kunstverk som er integrert i hageanlegget.

Eksempler på tilbehør

Oppregningen i andre ledd

Avhendingsloven § 3-4 andre ledd gir en eksemplifiserende oppregning av hva som skal regnes som tilbehør. Oppregningen er ikke uttømmende, og også andre ting og rettigheter kan regnes som tilbehør etter en konkret vurdering.

Offentligrettslige krav

Bokstav a fastslår at ting som er på eiendommen og som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der, regnes som tilbehør. Dette kan for eksempel være røykvarslere, brannslukningsapparater, eller andre innretninger som er påbudt etter offentligrettslige regler.

Offentlige tilskudd

Bokstav b fastslår at ting som er bekostet med offentlige tilskudd særskilt til bruk på eiendommen, regnes som tilbehør. Dette kan for eksempel være energisparende tiltak som er støttet av Enova, eller kulturminner som er restaurert med midler fra Kulturminnefondet.

Offentlig bundne midler

Bokstav c fastslår at faste installasjoner som er bekostet med midler som det offentlige har bundet til bruk på eiendommen, regnes som tilbehør. Dette kan for eksempel være infrastrukturprosjekter som vei, vann og avløp, som er finansiert med offentlige midler.

Sameieparter og bruksretter

Bokstav d fastslår at sameieparter, bruksretter, part i felles driftsting og driftstiltak, og medlemskap i samvirkeforetak, regnes som tilbehør når dette ligger til eiendommen. Dette kan for eksempel være andel i et vel- eller grendelag, rett til båtplass eller jaktrett.

Ikke-forfalte krav

Bokstav e fastslår at ikke-forfalte festeavgifter og andre ikke-forfalte krav knyttet til eiendommen, regnes som tilbehør. Dette innebærer at kjøper overtar ansvaret for slike krav, med mindre annet er avtalt.

Forholdet til andre lovbestemmelser

Avhendingsloven § 3-4 må sees i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3 om mangler. Bestemmelsen utfyller den generelle mangelsregelen i § 3-1, og presiserer hva som skal til for at eiendommen skal ha en mangel på grunn av manglende tilbehør. Bestemmelsen må også sees i lys av de spesifikke reglene om tilbehør i §§ 3-5 og 3-6.

Praktiske eksempler

• Eksempel 1: En boligeiendom selges med integrerte hvitevarer på kjøkkenet. Hvitevarene er en del av eiendommens tilbehør etter § 3-4, og skal følge med i handelen med mindre annet er avtalt.
• Eksempel 2: En hytteeiendom selges med en båtplass i et nærliggende småbåthavn. Båtplassen er en bruksrett som ligger til eiendommen, og skal følge med i handelen etter § 3-4.
• Eksempel 3: En landbrukseiendom selges med en jaktrett i et jaktlag. Jaktretten er en del av eiendommens tilbehør, og skal følge med i handelen med mindre annet er avtalt.
• Eksempel 4: En selger fjerner en fastmontert bokhylle fra stuen før overtakelse. Kjøper kan hevde at bokhyllen var en del av eiendommens tilbehør, og at fjerningen utgjør en mangel.
• Eksempel 5: Ved salg av en eiendom, unnlater selger å opplyse om at eiendommen har en tinglyst rett for naboen til å kjøre over tomten. Denne bruksretten er en del av eiendommens tilbehør, og selgers manglende opplysning kan utgjøre en mangel.

Konklusjon

Avhendingsloven § 3-4 gir en viktig avklaring av hva som skal regnes som tilbehør til en eiendom ved avhending. Bestemmelsen fastslår at visse ting og rettigheter automatisk følger med i handelen, med mindre annet er avtalt. Bestemmelsen er deklaratorisk, og partene står fritt til å avtale hva som skal følge med som tilbehør. Bestemmelsen bidrar til å forebygge tvister mellom kjøper og selger om dette spørsmålet, og gir en viss forutsigbarhet for begge parter. Det er likevel viktig å være oppmerksom på at bestemmelsen ikke gir en uttømmende regulering, og at det kan oppstå tvilstilfeller som må løses etter en konkret vurdering. Det er i den forbindelse viktig å merke seg at bestemmelsen i stor grad må utfylles av rettspraksis for å forstå dens fulle rekkevidde.