Avhendingsloven § 3-5 regulerer hva som regnes som tilbehør til en bolig, hotell, restaurant, kontor eller annen forretningsbygning ved salg. Bestemmelsen er viktig for å avgjøre hva som automatisk følger med eiendommen ved et salg, og dermed unngå tvister mellom kjøper og selger om løsøre.

Gjennomgang av lovteksten

§ 3-5 lyder: “Til eit bustadhus og ein bygning til hotell, restaurant, kontor eller anna forretningsdrift, høyrer varig innreiing og utstyr som anten er fast montert eller som er særskilt tilpassa bygningen. Dette gjeld mellom anna faste anlegg og installasjonar for oppvarming, faste elektriske installasjonar, faste antenner, faste golvteppe, dobbeltvindauge, innebygde kjøkkenapparat og -maskinar og andre innebygde ting.”

La oss bryte ned de sentrale elementene i bestemmelsen:

Omfang: Bustadhus og andre bygningar

Bestemmelsen gjelder for:

• Bustadhus: Alle typer boliger, inkludert eneboliger, leiligheter, rekkehus og fritidsboliger.
• Bygning til hotell, restaurant, kontor eller anna forretningsdrift: Dette omfatter et bredt spekter av næringseiendommer.

Kriterier for tilbehør: Varig innreiing og utstyr

For at noe skal regnes som tilbehør, må det være “varig innreiing og utstyr” som er enten:

• Fast montert: Dette betyr at gjenstanden er fysisk festet til bygningen på en måte som gjør at den ikke lett kan fjernes uten å etterlate merker eller skader. Eksempler inkluderer fastmonterte lamper, radiatorer, dusjkabinett og innebygde skap.
• Særskilt tilpassa bygningen: Dette gjelder gjenstander som er spesielt laget eller tilpasset den aktuelle bygningen, selv om de ikke er fastmontert. Eksempler inkluderer spesialtilpassede gardiner, persienner eller markiser.

Det er viktig å merke seg at begge kriteriene vektlegges. Det er ikke tilstrekkelig at gjenstanden bare er løst plassert i bygningen, selv om den er spesialtilpasset.

Eksempler i lovteksten

Lovteksten gir en ikke-uttømmende liste over eksempler på hva som regnes som tilbehør:

• Faste anlegg og installasjonar for oppvarming: Dette inkluderer for eksempel sentralfyr, varmepumper, panelovner som er fastmontert, og peiser/ovner som er murt eller fastmontert på annen måte.
• Faste elektriske installasjonar: Dette inkluderer for eksempel sikringsskap, ledninger som er trukket i veggene, stikkontakter og lysbrytere.
• Faste antenner: Dette inkluderer for eksempel TV-antenner og parabolantenner som er montert på taket eller veggen.
• Faste golvteppe: Dette inkluderer tepper som er limt eller festet til gulvet på annen permanent måte. Løse tepper regnes ikke som tilbehør.
• Dobbeltvindauge: Dette regnes som en del av selve bygningskonstruksjonen og følger alltid med.
• Innebygde kjøkkenapparat og -maskinar og andre innebygde ting: Dette inkluderer for eksempel integrerte kjøleskap, oppvaskmaskiner, stekeovner og mikrobølgeovner som er montert i kjøkkeninnredningen.

Viktige presiseringer og eksempler utenfor lovteksten

• Hvitevarer: Hvitevarer som ikke er innebygde (f.eks. frittstående kjøleskap, vaskemaskiner og tørketromler) følger som hovedregel ikke med, med mindre dette er spesifikt avtalt. Det er svært viktig å presisere dette i salgsoppgaven og kjøpekontrakten.
• Løsøre: Møbler, løse lamper, gardiner som ikke er spesialtilpasset, og andre løse gjenstander regnes som løsøre og følger normalt ikke med, med mindre dette er spesifikt avtalt.
• Utendørs: Utendørsutstyr som flaggstang, postkasse, og fastmontert utendørsbelysning regnes normalt som tilbehør. Boblebad/jacuzzi på terrassen er et grensetilfelle, og det bør avklares spesifikt.
• Brannslukningsutstyr: Faste brannslanger og røykvarslere regnes som tilbehør. Løse brannslukningsapparater er mer uklart, og det anbefales å avklare dette i avtalen.

Forholdet til avtalefrihet

§ 3-5 er i utgangspunktet deklaratorisk, det vil si at den kan fravikes ved avtale mellom partene. Kjøper og selger kan dermed avtale at visse gjenstander som normalt regnes som tilbehør, likevel ikke skal følge med, eller omvendt. Det er imidlertid viktig at slike avtaler er klare og tydelige for å unngå misforståelser og tvister i ettertid.

Praktisk betydning og anbefalinger

Det er svært viktig å være oppmerksom på § 3-5 ved kjøp og salg av eiendom. For å unngå tvister anbefales følgende:

• Detaljert liste: Lag en detaljert liste over hva som følger med eiendommen (tilbehør) og hva som ikke gjør det (løsøre). Denne listen bør vedlegges kjøpekontrakten.
• Tydelig språkbruk: Bruk tydelig språkbruk i salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Unngå vage formuleringer som “som beset”.
• Bilder: Ta bilder av de gjenstandene som er inkludert i salget.
• Spesifiser hvitevarer: Spesifiser hvilke hvitevarer som følger med, for eksempel ved å angi merke og modell.

Konsekvenser av manglende tilbehør

Dersom selger fjerner tilbehør som etter § 3-5 skal følge med eiendommen, foreligger det en mangel. Kjøper kan da kreve retting (at selger gjenanskaffer tilbehøret) eller prisavslag. I visse tilfeller kan kjøper også ha rett til å heve kjøpet dersom mangelen er vesentlig.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 3-5 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig § 3-1 om den generelle mangelsdefinisjonen.

Konklusjon

Avhendingsloven § 3-5 er en viktig bestemmelse som bidrar til å skape klarhet om hva som følger med en eiendom ved salg. Ved å være bevisst på bestemmelsens innhold og følge de praktiske rådene, kan man unngå unødvendige konflikter i forbindelse med eiendomshandelen.