Avhendingsloven § 3-7 omhandler selgers opplysningsplikt ved salg av fast eiendom. Bestemmelsen er svært sentral og fastslår at manglende opplysninger om eiendommen kan utgjøre en mangel, selv om eiendommen i seg selv er i fysisk god stand. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av § 3-7, inkludert formål, omfang, vilkår og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 3-7 lyder: “Eigedomen har ein mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.”

La oss se nærmere på de sentrale elementene i bestemmelsen:

“Omstende ved eigedomen”

Dette begrepet er vidt og omfatter alle forhold ved eiendommen som kan være av betydning for kjøper. Det kan dreie seg om både fysiske og rettslige forhold, for eksempel:

• Fysiske forhold: Skader, fukt, råte, støy, forurensning, tidligere utførte byggearbeider (med eller uten tillatelse), dreneringsproblemer, insektsangrep, osv.
• Rettslige forhold: Servitutter, heftelser, reguleringsplaner, planlagte byggeprosjekter i nærheten, offentligrettslige pålegg, osv.
• Andre forhold: Forhold som kan ha betydning for bruken eller verdien av eiendommen, for eksempel nabolagsforhold, utsikt, solforhold, osv.

“Seljaren kjente eller måtte kjenne til”

Selgers opplysningsplikt omfatter både forhold selger faktisk kjente til, og forhold selger burde ha kjent til. Dette innebærer:

• Faktisk kunnskap: Selger er ansvarlig for å opplyse om forhold han/hun selv er klar over.
• Burde ha kjent til: Selger har en undersøkelsesplikt. Han/hun må foreta rimelige undersøkelser av eiendommen for å avdekke eventuelle mangler eller forhold som er av betydning for kjøper. Omfanget av undersøkelsesplikten avhenger av omstendighetene, for eksempel eiendommens alder, type og synlige tegn.

“Kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”

Kjøper har rett til å få opplysninger om forhold som han/hun med rimelighet kunne forvente å få informasjon om. Dette vurderes ut fra en objektiv standard, det vil si hva en normalt forstandig kjøper ville forventet. Faktorer som spiller inn her er blant annet:

• Type eiendom: Forventningene til opplysninger er høyere ved kjøp av en nyere bolig enn ved kjøp av en eldre bolig.
• Opplysninger gitt i salgsoppgaven eller annonsen: Dersom selger har gitt visse opplysninger i salgsoppgaven, skaper dette forventninger hos kjøper.
• Forholdets art: Jo mer alvorlig eller inngripende et forhold er, desto større grunn har kjøper til å forvente å bli informert om det.

“Verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt”

Dette er et viktig vesentlighetskrav. Det er ikke tilstrekkelig at selger har unnlatt å gi en opplysning. Det må også kunne antas at denne manglende opplysningen har virket inn på avtalen. Dette betyr at det må være sannsynlig at kjøper ville ha avstått fra å kjøpe eiendommen, eller i det minste betalt en lavere pris, dersom han/hun hadde fått den aktuelle opplysningen.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 3-7 er å sikre at kjøper får tilstrekkelig informasjon om eiendommen før kjøpet inngås, slik at han/hun kan ta en informert beslutning. Bestemmelsen bidrar til å skape balanse mellom kjøper og selger i avtaleforholdet.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Selger vet at det har vært fuktproblemer i kjelleren tidligere, men unnlater å opplyse om dette. Kjøper oppdager fuktskader etter overtakelsen. Dette er en mangel etter § 3-7, da selger hadde kunnskap om et relevant forhold som kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysninger om.

Eksempel 2: Selger har ikke foretatt noen spesifikke undersøkelser av taket, men det er synlige tegn på slitasje. Etter overtakelsen oppdager kjøper lekkasje. Selger kan likevel være ansvarlig etter § 3-7, da han/hun burde ha undersøkt takets tilstand nærmere.

Eksempel 3: Selger unnlater å opplyse om at det planlegges bygging av en ny motorvei like ved eiendommen. Dersom dette prosjektet er offentlig kjent og vil ha betydelig innvirkning på eiendommens verdi eller brukskvalitet, kan dette utgjøre en mangel etter § 3-7.

Konsekvenser av manglende opplysning

Dersom det foreligger en mangel i form av manglende opplysning, kan kjøper ha ulike krav mot selger, for eksempel:

• Prisavslag: Kjøper kan kreve et forholdsmessig prisavslag som kompenserer for verdireduksjonen som følge av den manglende opplysningen.
• Heving av kjøpet: I visse tilfeller, dersom den manglende opplysningen er vesentlig og utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, kan kjøper ha rett til å heve kjøpet.
• Erstatning: Kjøper kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av den manglende opplysningen.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 3-7 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig § 3-1 om den generelle mangelsdefinisjonen, § 3-8 om uriktige opplysninger, og § 4-19 om reklamasjon.

Konklusjon

Avhendingsloven § 3-7 er en svært viktig bestemmelse som sikrer at kjøper får relevant informasjon om eiendommen før kjøpet. Både kjøpere og selgere bør være bevisst på bestemmelsens innhold og konsekvenser. Selgere bør være nøye med å opplyse om alle forhold de kjenner til eller burde kjenne til som kan være av betydning for kjøper. Kjøpere bør stille spørsmål og undersøke eiendommen nøye før kjøpet inngås.