Innledning

Avhendingsloven § 3-8 omhandler situasjoner der selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen som kjøper har basert sitt kjøp på. Bestemmelsen er sentral for å beskytte kjøpere mot å bli villedet av feilaktig informasjon. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 3-8, inkludert formål, omfang, vilkår og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 3-8 er delt inn i to ledd:

§ 3-8 (1): Hovedregelen om uriktige opplysninger

“Eigedomen har ein mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.”

Dette leddet fastslår hovedregelen: Hvis eiendommen ikke samsvarer med opplysninger som selger har gitt, foreligger det en mangel. Dette gjelder for alle typer opplysninger, både muntlige og skriftlige. Bestemmelsen omfatter også opplysninger gitt i:

• Annonse: Opplysninger i boligannonser på internett, i aviser eller andre medier.
• Salsprospekt: Detaljert informasjon om eiendommen som ofte utarbeides av eiendomsmegler.
• Anna marknadsføring: For eksempel informasjon gitt på visninger, i brosjyrer eller på nettsider.

Det er viktig å merke seg at det ikke stilles krav om at selger med viten og vilje har gitt uriktige opplysninger. Det er tilstrekkelig at opplysningene er feilaktige, uavhengig av om selger var klar over dette eller ikke.

§ 3-8 (2): Vilkår for at en uriktig opplysning skal utgjøre en mangel

“Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.”

Dette leddet oppstiller to viktige vilkår for at en uriktig opplysning skal anses som en mangel:

• Opplysningene må ha virket inn på avtalen: Dette betyr at den uriktige opplysningen må ha vært av betydning for kjøpers beslutning om å inngå avtalen. Det må være en årsakssammenheng mellom den uriktige opplysningen og kjøpet. Det er ikke nok at opplysningen er feilaktig; den må også ha hatt en motiverende effekt på kjøper.
• Opplysningene må ikke i tide være rettet på en tydelig måte: Dersom selger har gitt en uriktig opplysning, men retter denne før avtalen inngås på en tydelig og klar måte, vil den uriktige opplysningen normalt ikke utgjøre en mangel. Rettingen må være såpass klar at kjøper forstår at den tidligere opplysningen var feilaktig.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 3-8 er å beskytte kjøpere mot å bli villedet av uriktige opplysninger om eiendommen. Bestemmelsen skal sikre at kjøpere får et korrekt bilde av eiendommen før de inngår en avtale.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari selger en bolig og opplyser i salgsprospektet at boligen har to parkeringsplasser. Etter overtakelsen oppdager Per at det kun er én parkeringsplass. Dette er en mangel i henhold til § 3-8, da eiendommen ikke samsvarer med opplysningene gitt i salgsprospektet.

Eksempel 2: Lise selger en hytte og opplyser muntlig til Hans at taket er nytt. Det viser seg senere at taket er gammelt og lekk. Dette er en mangel i henhold til § 3-8, da eiendommen ikke samsvarer med de muntlige opplysningene.

Eksempel 3: Grete opplyser i en annonse at boligen har “nytt bad fra 2020”. Under visningen presiserer hun at det kun er overflateoppussing som er gjort i 2020, og at rørene er eldre. Dersom Ola likevel kjøper boligen, kan han normalt ikke påberope seg mangel på grunnlag av den opprinnelige annonsen, da opplysningene ble rettet i tide.

Bevisbyrde

Det er som utgangspunkt kjøper som har bevisbyrden for at selger har gitt uriktige opplysninger. Dersom kjøper har sannsynliggjort at det er gitt en uriktig opplysning, går bevisbyrden over på selger for å bevise at opplysningen ikke har virket inn på avtalen, eller at den er rettet i tide på en tydelig måte.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 3-8 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig § 3-7 om tilbakeholdte opplysninger og § 3-1 om den generelle mangelsdefinisjonen.

Viktige presiseringer

• Vesentlighet: Ikke alle uriktige opplysninger vil utgjøre en mangel. Opplysningen må ha vært av en viss betydning for kjøpet. Bagatellmessige feilinformasjoner vil normalt ikke gi grunnlag for krav.
• Subjektiv vurdering: Vurderingen av om en opplysning har virket inn på avtalen, vil i noen grad være subjektiv og avhenge av de konkrete omstendighetene i saken.
• Dokumentasjon: Det er viktig for kjøper å dokumentere de opplysningene som er gitt av selger, for eksempel ved å ta vare på annonser, salgsprospekter og e-poster.

Konklusjon

Avhendingsloven § 3-8 er en viktig bestemmelse som beskytter kjøpere mot uriktige opplysninger om eiendommen. Bestemmelsen stiller krav om at opplysningene må ha virket inn på avtalen og ikke være rettet i tide. Både kjøpere og selgere bør være klar over bestemmelsens innhold og konsekvenser.