Avhendingsloven § 5-7 fastsetter frister for når selgeren må gi melding til kjøperen for å kunne heve avtalen eller kreve skadebot ved kjøpers kontraktsbrudd. Disse fristene er viktige for å sikre forutsigbarhet og unngå at selgeren venter for lenge med å gjøre sine rettigheter gjeldende. Denne artikkelen gir en detaljert analyse av § 5-7, inkludert formål, omfang, de ulike leddene, forholdet til andre bestemmelser og praktiske eksempler.
Gjennomgang av lovteksten
§ 5-7 er delt inn i to ledd:
§ 5-7 (1): Frist for å heve avtalen
“Når kjøpesummen er betalt, kan seljaren ikkje heve avtala med mindre seljaren gir kjøparen melding om det a) ved forseinking; før seljaren fekk vite om oppfyllinga frå kjøparens side, eller b) ved anna avtalebrot; innan rimeleg tid etter at seljaren vart eller burde vorte kjent med avtalebrotet, eller etter at ein rimeleg tilleggsfrist etter § 5-3 tredje ledd er gått ut.”
Dette leddet fastsetter frister for å heve avtalen etter at kjøpesummen er betalt. Det er viktig å merke seg at dersom kjøpesummen ikke er betalt, gjelder ikke disse fristene fullt ut, da selgers tilbakeholdsrett etter § 5-5 gir en annen form for sikkerhet.
Bestemmelsen skiller mellom to situasjoner:
- a) Ved forsinket betaling: Dersom hevingsgrunnen er forsinket betaling, må selger gi melding om heving før selgeren fikk vite om oppfyllelsen fra kjøperens side. Dette betyr at dersom kjøperen betaler kjøpesummen før selgeren har gitt melding om heving, mister selgeren hevingsretten på dette grunnlaget.
- b) Ved annet avtalebrot: Dersom hevingsgrunnen er andre avtalebrot enn forsinket betaling (f.eks. manglende overtakelse), må selger gi melding om heving innen rimelig tid etter at selgeren ble eller burde blitt kjent med avtalebrotet, eller etter at en rimelig tilleggsfrist etter § 5-3 tredje ledd er gått ut.
Uttrykket “innen rimelig tid” er en skjønnsmessig vurdering som må gjøres i hvert enkelt tilfelle. Faktorer som spiller inn er blant annet avtalebrotets art og omfang, og konsekvensene for selgeren. En tilleggsfrist etter § 5-3 tredje ledd gir selgeren en klarere frist å forholde seg til.
§ 5-7 (2): Frist for å kreve skadebot
“Seljaren må gi kjøparen melding innan rimeleg tid for å kunne gjere eit krav om skadebot gjeldande.”
Dette leddet fastsetter at selgeren må gi kjøperen melding innen rimelig tid for å kunne gjøre et krav om skadebot gjeldende. Også her er “innen rimelig tid” en skjønnsmessig vurdering. Det er imidlertid viktig å merke seg at fristen for å kreve skadebot er uavhengig av fristen for å heve avtalen. Selgeren kan altså kreve skadebot selv om han/hun ikke lenger kan heve avtalen.
Formålet med bestemmelsen
Formålet med § 5-7 er å sikre rask avklaring i avtaleforholdet og å beskytte kjøperen mot at selgeren venter for lenge med å gjøre sine rettigheter gjeldende. Bestemmelsen bidrar til å skape forutsigbarhet for begge parter.
Praktiske eksempler
Eksempel 1 (Forsinket betaling): Kjøper betaler kjøpesummen en uke for sent. Selgeren gir ikke melding om heving før han mottar betalingen. Selgeren har da mistet retten til å heve avtalen på grunn av den forsinkede betalingen.
Eksempel 2 (Manglende overtakelse): Kjøper overtar ikke eiendommen til avtalt tid. Selgeren venter i flere måneder med å gi melding om heving. Det kan da argumenteres for at selgeren har ventet for lenge og dermed mistet hevingsretten.
Eksempel 3 (Tilleggsfrist): Kjøper overtar ikke eiendommen til avtalt tid. Selgeren gir kjøperen en rimelig tilleggsfrist på to uker. Dersom kjøperen fortsatt ikke overtar eiendommen innen fristen, må selgeren gi melding om heving innen rimelig tid etter utløpet av tilleggsfristen.
Eksempel 4 (Skadebot): Kjøperen misligholder avtalen, og selgeren lider et økonomisk tap. Selgeren må gi kjøperen melding om at han/hun vil kreve skadebot innen rimelig tid etter at tapet er konstatert.
Forholdet til andre lovbestemmelser
§ 5-7 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig:
- § 5-1 (Innleiande føresegn): Gir en oversikt over selgers krav ved kjøpers kontraktsbrudd, inkludert heving og skadebot.
- § 5-3 (Heving): Regulerer vilkårene for at selgeren kan heve kjøpet. § 5-7 presiserer fristen for å utøve hevingsretten.
- § 5-4 (Skadebot): Regulerer selgerens rett til å kreve erstatning for sitt tap. § 5-7 presiserer fristen for å kreve skadebot.
- § 4-19 (Reklamasjon): Selv om § 5-7 ikke eksplisitt nevner reklamasjon, er det god praksis at selgeren også reklamerer over kjøperens kontraktsbrudd innen rimelig tid.
Viktige presiseringer
- “Rimelig tid”: Hva som er “rimelig tid” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det er viktig at selgeren handler aktivt og uten unødig opphold.
- Meldingens form: Det er ikke formkrav til meldingen, men det anbefales sterkt å gi meldingen skriftlig for å ha dokumentasjon.
- Konsekvenser av oversittelse av fristen: Dersom selgeren oversitter fristen for å gi melding om heving eller skadebot, mister selgeren som hovedregel retten til å gjøre kravet gjeldende.
Konklusjon
Avhendingsloven § 5-7 er en viktig bestemmelse som fastsetter frister for når selgeren må gi melding til kjøperen for å kunne heve avtalen eller kreve skadebot. Bestemmelsen bidrar til å skape klarhet og forutsigbarhet i avtaleforholdet. Det er viktig for selgere å være klar over disse fristene og handle raskt dersom kjøperen misligholder avtalen. Ved tvil bør man søke juridisk rådgivning.