Innledning

Avhendingsloven § 6-1 omhandler stansing ved forventa avtalebrot, også kjent som antisipert mislighold. Dette betyr at en part kan stanse sin egen ytelse dersom det er klart at den andre parten ikke kommer til å oppfylle sine forpliktelser under avtalen. Dette er en viktig bestemmelse som gir en part mulighet til å beskytte seg mot tap i tilfeller der det er overveiende sannsynlig at den andre parten vil misligholde avtalen. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 6-1, inkludert formål, omfang, vilkår og praktiske konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 6-1 er delt inn i tre ledd:

§ 6-1 (1): Vilkårene for stansing

“Ein part kan stanse oppfyllinga og halde ytinga si tilbake, dersom det etter at avtala er inngått, framgår av den andre partens handlemåte, eller av ein alvorleg svikt i betalingsevna eller evna til å oppfylle, at denne ikkje kjem til å oppfylle ein vesentleg del av skyldnadene sine.”

Dette leddet fastslår vilkårene for når en part kan stanse sin egen oppfyllelse av avtalen. Det kreves at følgende vilkår er oppfylt:

• Etter at avtalen er inngått: Stansingsretten gjelder kun etter at en bindende avtale er inngått.
• Det framgår av den andre partens handlemåte, eller av en alvorlig svikt i betalingsevna eller evna til å oppfylle: Dette er det sentrale vilkåret. Det må være klart at den andre parten ikke kommer til å oppfylle en vesentlig del av sine forpliktelser. Dette kan fremgå av:
  • Den andre partens handlemåte: Dette kan for eksempel være at parten uttrykkelig erklærer at han ikke vil oppfylle, eller at han handler på en måte som klart indikerer at han ikke vil eller kan oppfylle (f.eks. ved å stanse byggearbeider uten god grunn, eller ved å selge unna vesentlige aktiva).
  • En alvorlig svikt i betalingsevna eller evna til å oppfylle: Dette kan for eksempel være at parten blir slått konkurs, at det tas utlegg mot parten, eller at parten på annen måte viser seg å være ute av stand til å betale eller oppfylle sine forpliktelser.
• En vesentlig del av skyldnadene: Det er ikke nok at det er fare for mislighold av en mindre eller ubetydelig del av avtalen. Det må være fare for mislighold av en vesentlig del av skyldnadene. Hva som er “vesentlig” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, men det handler om misligholdets betydning for den berørte parten.

Dersom disse vilkårene er oppfylt, kan parten stanse oppfyllelsen og holde sin egen ytelse tilbake. For kjøper vil dette typisk være å holde tilbake (deler av) kjøpesummen, mens for selger vil det typisk være å holde tilbake overlevering av skjøte eller bruken av eiendommen.

§ 6-1 (2): Varslingsplikt

“Ein part som stanser oppfyllinga, må straks varsle den andre. Blir varsel ikkje gitt, kan den andre parten krevje skadebot for tap som kunne ha vore unngått om varsel var gitt.”

Dette leddet pålegger den part som stanser oppfyllelsen en varslingsplikt. Parten må straks varsle den andre parten om stansingen.

Formålet med varslingsplikten er å gi den andre parten mulighet til å rette opp situasjonen eller begrense eventuelle tap.

Dersom varsel ikke gis, kan den andre parten kreve erstatning for tap som kunne ha vært unngått om varsel var gitt.

§ 6-1 (3): Plikt til å gjenoppta oppfyllelsen ved sikkerhet

“Ein part som har stansa oppfyllinga, må halde fram å oppfylle dersom den andre parten gir fullgod trygd for si oppfylling.”

Dette leddet fastslår at stansingsretten faller bort dersom den misligholdende parten stiller fullgod trygd for sin oppfyllelse. Dette kan for eksempel være en bankgaranti eller annen form for sikkerhet som gir den andre parten tilstrekkelig sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 6-1 er å gi en part mulighet til å beskytte seg mot tap i tilfeller der det er overveiende sannsynlig at den andre parten vil misligholde avtalen. Bestemmelsen bidrar til å unngå unødvendige tap og konflikter.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari skal kjøpe en bolig av Per. Etter at kontrakten er signert, får Kari vite at Per er slått konkurs. Kari kan da stanse betalingen av kjøpesummen i henhold til § 6-1.

Eksempel 2: Lise skal selge en hytte til Hans. Hans har gjentatte ganger utsatt betalingen og har gitt uklare signaler om sin betalingsevne. Lise kan da stanse overleveringen av hytta i henhold til § 6-1.

Eksempel 3: Ola skal kjøpe en tomt av Nina. Nina har uten god grunn stanset arbeidet med å ferdigstille tomten i henhold til avtalen. Ola kan da stanse betalingen av kjøpesummen i henhold til § 6-1.

Eksempel 4: Pål har stanset sin oppfyllelse av avtalen med Siri på grunn av forventet mislighold. Pål må straks varsle Siri om stansingen. Dersom han unnlater å varsle, kan Siri kreve erstatning for tap som kunne ha vært unngått om hun hadde fått varsel.

Eksempel 5: Marte har stanset sin oppfyllelse av avtalen med Jonas. Jonas stiller deretter en fullgod bankgaranti for sin oppfyllelse. Marte må da gjenoppta sin oppfyllelse av avtalen.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 6-1 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig bestemmelsene om de enkelte misligholdsbeføyelsene (f.eks. heving, prisavslag og erstatning), og med alminnelige kontraktsrettslige prinsipper om antisipert mislighold.

Viktige presiseringer

• Klar sannsynlighet for mislighold: Det kreves mer enn bare en mulighet for mislighold. Det må være klar sannsynlighet for at den andre parten ikke kommer til å oppfylle en vesentlig del av sine forpliktelser.
• Straks varsel: Varsel om stansing må gis straks etter at parten ble klar over det forventede misligholdet.
• Fullgod trygd: Hva som er “fullgod trygd” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det må være en trygd som gir den andre parten tilstrekkelig sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Konklusjon

Avhendingsloven § 6-1 gir en viktig rett til å stanse oppfyllelsen av en avtale ved forventet mislighold. Bestemmelsen bidrar til å beskytte partene mot tap og unødvendige konflikter. Det er imidlertid viktig å være klar over vilkårene for stansing og plikten til å varsle den andre parten.