Innledning

Avhendingsloven § 2-11 ble innført 1. januar 2019 og stiller krav om garanti ved salg av nyoppførte boliger under visse forutsetninger. Bestemmelsen er viktig for å styrke forbrukervernet ved kjøp av nye boliger direkte fra utbyggere. Den knytter avhendingsloven tettere opp mot bustadoppføringslova når det gjelder garantier. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av § 2-11, inkludert formål, omfang, vilkår og konsekvenser.

Gjennomgang av lovteksten

§ 2-11 lyder: “Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.”

La oss se nærmere på de sentrale elementene i bestemmelsen:

Ny eigarbustad eller fritidsbustad

Bestemmelsen gjelder kun ved salg av nye boliger eller fritidsboliger. Dette innebærer at boligen må være nyoppført eller nylig ferdigstilt. Salg av brukte boliger faller utenfor bestemmelsens virkeområde.

Seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden

Garantikravet gjelder kun dersom boligen selges innen seks måneder etter at den ble ferdigstilt (“fullføringa av bustaden”). Dette er en viktig avgrensning. Dersom boligen selges senere enn seks måneder etter ferdigstillelse, gjelder ikke garantikravet i § 2-11, men de alminnelige reglene i avhendingsloven om mangler. Det er viktig å merke seg at loven ikke definerer nøyaktig hva som menes med “fullføringa av bustaden”, men det antas å være tidspunktet da boligen er klar for innflytting og bruk i samsvar med avtalen og offentligrettslige krav.

Garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12

Dette er kjernen i bestemmelsen. Den viser til bustadoppføringslova § 12, som regulerer entreprenørens plikt til å stille garanti overfor forbrukere ved oppføring av ny bolig. Dette betyr at garantien som stilles etter avhendingsloven § 2-11, skal ha samme innhold og omfang som garantien etter bustadoppføringslova § 12.

Kort oppsummert innebærer dette følgende:

• Garantiens formål: Å sikre at selger oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, herunder å utbedre eventuelle mangler.
• Garantiens størrelse: Normalt 10 % av kjøpesummen frem til ett år etter overtakelse, deretter 5 % av kjøpesummen i de resterende fire årene av reklamasjonsperioden (totalt 5 år). Det kan avtales at garantien reduseres til 5 % etter overtakelse.
• Garantiens varighet: 5 år fra overtakelse.
• Hvem stiller garantien: Garantien må stilles av en finansinstitusjon med rett til å drive garantivirksomhet i Norge.

Seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar

Garantikravet gjelder kun i forbrukerforhold, det vil si når selger opptrer som næringsdrivende og kjøper er en privatperson (forbruker). Dette er i tråd med formålet om å styrke forbrukervernet. Salg mellom to privatpersoner omfattes ikke.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 2-11 er å gi forbrukere en sterkere beskyttelse ved kjøp av nyoppførte boliger direkte fra utbyggere. Ved å kreve garanti sikres det at forbrukerne har en økonomisk sikkerhet dersom det oppstår mangler ved boligen etter overtakelse. Dette er spesielt viktig ved kjøp av nybygg, da det ofte kan oppstå feil og mangler i byggeprosessen.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Et utbyggingsselskap ferdigstiller et nytt boligprosjekt og selger en leilighet til en privatperson tre måneder etter ferdigstillelse. I dette tilfellet må utbyggingsselskapet stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12.

Eksempel 2: En privatperson selger en nyoppført hytte til en annen privatperson fem måneder etter ferdigstillelse. I dette tilfellet gjelder ikke garantikravet i § 2-11, da selger ikke opptrer som næringsdrivende.

Eksempel 3: Et utbyggingsselskap selger en bolig til en annen næringsdrivende fire måneder etter ferdigstillelse. I dette tilfellet gjelder heller ikke garantikravet i § 2-11, da kjøper ikke er forbruker.

Konsekvenser av manglende garanti

Dersom selger unnlater å stille garanti i strid med § 2-11, kan kjøper kreve at garantien stilles. I alvorlige tilfeller kan manglende garanti også gi kjøper rett til å heve kjøpet.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 2-11 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, særlig de som omhandler mangler ved eiendommen. Den må også sees i sammenheng med bustadoppføringslova § 12, som gir detaljerte regler om garantiens innhold og omfang.

Konklusjon

Avhendingsloven § 2-11 er en viktig bestemmelse som styrker forbrukervernet ved kjøp av nyoppførte boliger. Den sikrer at forbrukerne har en økonomisk sikkerhet i tilfelle det oppstår mangler ved boligen. Både utbyggere og forbrukere bør være klar over bestemmelsens innhold og konsekvenser.