Innledning: Presentasjon av paragrafen og dens kontekst

Avhendingsloven § 2-4 regulerer risikoens overgang ved avhending av fast eiendom. Bestemmelsen fastslår hvem av partene – selger eller kjøper – som bærer den økonomiske risikoen for skade på eller ødeleggelse av eiendommen som skyldes en tilfeldig hendelse. Paragrafen er sentral for å avgjøre om kjøper plikter å betale full kjøpesum selv om eiendommen skades eller ødelegges før overtakelse. Bestemmelsen må sees i sammenheng med reglene om selgers leveringsplikt i avhendingsloven kapittel 2 og kjøpers plikter i kapittel 5, samt forsikringsavtaleloven.

Hovedregelen om risikoens overgang

Risikobegrepet

“Vågnaden” i § 2-4, ofte omtalt som “risikoen”, refererer til den økonomiske risikoen for skade på eller ødeleggelse av eiendommen som skyldes en tilfeldig begivenhet. Dette kan for eksempel være brann, naturskade, eller hærverk.

Hovedregelen i første ledd

Avhendingsloven § 2-4 første ledd fastslår hovedregelen om risikoens overgang. Når risikoen for eiendommen er gått over på kjøperen, faller ikke kjøperens plikt til å betale hele kjøpesummen bort selv om eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av en hendelse som selgeren ikke svarer for. Dette innebærer at kjøper må betale full pris selv om eiendommen skades eller ødelegges av en tilfeldig hendelse etter at risikoen har gått over til kjøper.

“Hendelse som seljaren ikkje svarer for”

Uttrykket “hending som seljaren ikkje svarer for” refererer til tilfeldige hendelser som ikke skyldes selgers feil eller forsømmelse. Dette kan for eksempel være lynnedslag, storm, flom eller andre naturkatastrofer. Det kan også være hærverk eller brann forårsaket av tredjepart, forutsatt at selger ikke kan klandres for hendelsen.

Tidspunktet for risikoens overgang

Hovedregelen i andre ledd første punktum

Avhendingsloven § 2-4 andre ledd første punktum fastslår at risikoen går over på kjøperen når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Dette innebærer at selger bærer risikoen for tilfeldig skade eller ødeleggelse frem til kjøper overtar bruken, mens kjøper bærer risikoen etter dette tidspunktet. Dette er i samsvar med alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper om at risikoen følger eierskapet til gjenstanden.

“Overtatt bruken”

Uttrykket “overteke bruken” refererer til det tidspunktet da kjøper rent faktisk tar eiendommen i bruk. Dette vil normalt være tidspunktet for overtakelsesforretningen, der nøkler overleveres og kjøper gis tilgang til eiendommen.

Unntaket i andre ledd andre punktum

Avhendingsloven § 2-4 andre ledd andre punktum oppstiller et unntak fra hovedregelen om at risikoen går over ved overtakelse. Dersom selger ikke får overlatt bruken til fastsatt tid på grunn av forhold på kjøpers side, går risikoen over på kjøperen fra det tidspunktet kjøperen kunne ha overtatt bruken.

“Årsaka ligg hos kjøparen”

Uttrykket “årsaka ligg hos kjøparen” innebærer at forsinkelsen i overleveringen må skyldes forhold som kjøperen er ansvarlig for. Dette kan for eksempel være at kjøper ikke møter til avtalt overtakelsesforretning, eller at kjøper ikke har oppfylt sine forpliktelser etter kjøpekontrakten, for eksempel betaling av kjøpesummen.

“Kunne ha fått overteke bruken”

Uttrykket “kunne ha fått overteke bruken” refererer til det tidspunktet da kjøper rent faktisk kunne ha overtatt bruken av eiendommen dersom vedkommende hadde oppfylt sine forpliktelser. Dette vil normalt være det tidspunktet som opprinnelig var avtalt for overtakelse.

Selgers forsikring

Kjøpers rettigheter etter forsikringsavtalen

Avhendingsloven § 2-4 tredje ledd regulerer kjøpers rettigheter dersom selger har forsikret eiendommen mot skade eller ødeleggelse som nevnt i første ledd. I slike tilfeller har kjøper rett til å tre inn i selgers posisjon under forsikringsavtalen dersom eiendommen blir ødelagt eller skadet etter at avhendingsavtalen ble bindende, med mindre selger kan si seg løst fra avhendingsavtalen. Denne bestemmelsen sikrer at kjøper ikke lider et uforholdsmessig tap dersom eiendommen skades eller ødelegges av en tilfeldig hendelse etter kontraktsinngåelse, men før risikoen har gått over.

Vilkår for kjøpers rett

Kjøpers rett til å tre inn i forsikringsavtalen er betinget av at eiendommen blir ødelagt eller skadet etter at avhendingsavtalen ble bindende. Dette innebærer at skaden eller ødeleggelsen må ha inntruffet etter at det ble inngått en bindende avtale om salg av eiendommen.

Unntak: Selger kan løse seg fra avtalen

Kjøper har ikke rett til å tre inn i forsikringsavtalen dersom selger kan si seg løst fra avhendingsavtalen. Dette kan for eksempel være tilfellet dersom eiendommen blir totalskadet, og det foreligger en vesentlig mangel som gir selger rett til å heve kjøpet.

Selgers plikt til å overføre forsikringsretten

Avhendingsloven § 2-4 tredje ledd andre punktum pålegger selger en plikt til å overføre retten etter forsikringsavtalen til kjøper når kjøper krever det og kjøper selv har oppfylt sine forpliktelser etter avhendingsavtalen.

Vilkår for overføringsplikten

Selgers plikt til å overføre forsikringsretten er betinget av at kjøper krever det. I tillegg må kjøper selv ha oppfylt sine forpliktelser etter avhendingsavtalen, for eksempel betaling av kjøpesummen.

Forholdet til andre lovbestemmelser

Avhendingsloven § 2-4 må sees i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 2 om selgers leveringsplikt. Bestemmelsen utfyller § 2-1, som fastslår at selger skal stille eiendommen til kjøpers disposisjon til rett tid. I tillegg er bestemmelsen relevant for fastsettelsen av mangelsansvaret, som reguleres i avhendingsloven kapittel 3. Bestemmelsen må også sees i sammenheng med forsikringsavtaleloven, som regulerer forholdet mellom forsikringsselskapet og forsikringstakeren.

Praktiske eksempler

• Eksempel 1: En boligeiendom selges, og overtakelse avtales til 1. juni. Den 15. mai brenner huset ned til grunnen på grunn av et lynnedslag. Risikoen har ikke gått over på kjøper ennå, og kjøper trenger derfor ikke å betale kjøpesummen. Selger er ansvarlig.
• Eksempel 2: En fritidseiendom selges, og overtakelse avtales til 1. juli. Kjøper møter ikke til overtakelsesforretningen, og selger får ikke overlevert nøklene. Den 15. juli blir eiendommen skadet i en storm. Fordi kjøper ikke møtte til avtalt overtakelse, har risikoen gått over på kjøper, og kjøper må betale full kjøpesum til tross for skadene.
• Eksempel 3: En næringseiendom selges, og overtakelse avtales til 1. september. Den 1. august, etter at bindende avtale er inngått, blir eiendommen totalskadet i en brann. Selger har forsikret eiendommen. Kjøper kan kreve å tre inn i selgers forsikringsavtale og motta forsikringsutbetalingen. Dette forutsetter at kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter kjøpekontrakten, og at selger ikke har rett til å heve kjøpet.
• Eksempel 4: En boligeiendom selges, og det avtales overtakelse til 1. november. Selger har ikke tegnet forsikring på eiendommen. Den 1. oktober, etter at bindende avtale er inngått, blir eiendommen ødelagt av en flom. Risikoen ligger fremdeles hos selger. Kjøper trenger ikke betale kjøpesum, og har ingen forsikring å benytte seg av.

Konklusjon

Avhendingsloven § 2-4 regulerer risikoens overgang ved avhending av fast eiendom. Hovedregelen er at risikoen går over på kjøper når kjøper har overtatt bruken av eiendommen. Dersom selger ikke får overlevert bruken til fastsatt tid på grunn av forhold på kjøpers side, går risikoen over på kjøper fra det tidspunktet kjøper kunne ha overtatt bruken. Dersom selger har forsikret eiendommen, har kjøper rett til å tre inn i selgers posisjon under forsikringsavtalen dersom eiendommen blir ødelagt eller skadet etter at avhendingsavtalen ble bindende. Bestemmelsen er sentral for å avgjøre hvem av partene som bærer den økonomiske risikoen for tilfeldig skade på eller ødeleggelse av eiendommen, og bidrar til en rimelig fordeling av risikoen mellom selger og kjøper. Det er likevel fremdeles noen uavklarte tolkningsspørsmål knyttet til bestemmelsen.