Innledning

Avhendingsloven § 2-5 regulerer fordelingen av avkastning og kostnader knyttet til en eiendom mellom selger og kjøper frem til kjøper overtar bruken av eiendommen. Bestemmelsen er viktig for å fastslå hvem som har rettighetene til eventuell inntjening og ansvaret for løpende utgifter i perioden mellom avtaleinngåelse og overtakelse. Denne artikkelen gir en detaljert gjennomgang av § 2-5, inkludert formål, omfang, unntak og praktiske eksempler.

Gjennomgang av lovteksten

§ 2-5 lyder: “Seljaren har retten til avkasting eigedomen gir til det tidspunkt kjøparen overtek bruken av eigedomen. Til same tidspunkt svarer seljaren for kostnadene ved eigedomen. Førre punktum gjeld likevel ikkje der seljaren ikkje får overlate bruken til fastsett tid, og årsaka ligg hos kjøparen.”

La oss se nærmere på de sentrale elementene i bestemmelsen:

Avkastning

Begrepet “avkastning” omfatter all form for økonomisk utbytte som eiendommen genererer. Dette kan inkludere:

• Leieinntekter: Dersom eiendommen er utleid, har selger rett på leieinntektene frem til overtakelsesdatoen.
• Renter: Dersom det er knyttet bankinnskudd eller andre finansielle instrumenter til eiendommen, tilfaller rentene selger frem til overtakelsen.
• Avlinger: For landbrukseiendommer vil avlinger som høstes før overtakelsen normalt tilfalle selger.
• Utbytte: Dersom eiendommen er del av et selskap som genererer utbytte, vil dette tilfalle selger i perioden frem til overtakelse.

Kostnader

“Kostnadene ved eigedomen” refererer til alle løpende utgifter som er knyttet til eiendommen. Dette kan inkludere:

• Kommunale avgifter: Eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyrer, renovasjonsavgifter osv.
• Forsikringspremier: Kostnader for bygningsforsikring, innboforsikring (for selgers eiendeler) osv.
• Vedlikeholdskostnader: Utgifter til nødvendig vedlikehold for å opprettholde eiendommens verdi.
• Renter på lån: Dersom selger har lån med pant i eiendommen, er selger ansvarlig for rentekostnadene frem til overtakelsen.

Tidspunkt for overtakelse

Det avgjørende tidspunktet for fordelingen av avkastning og kostnader er når kjøper “overtek bruken av eigedomen”. Dette tidspunktet er vanligvis avtalt i kjøpekontrakten. I praksis sammenfaller dette ofte med overlevering av nøkler og signering av overtakelsesprotokoll.

Unntak: Kjøpers forsinkelse

Siste setning i § 2-5 introduserer et viktig unntak. Dersom selger ikke kan overlate bruken av eiendommen til avtalt tidspunkt på grunn av forhold som skyldes kjøper, gjelder ikke hovedregelen om at selger har rett på avkastning og plikt til å dekke kostnader frem til overtakelsen. I slike tilfeller kan det argumenteres for at kjøper bør bære risikoen og kostnadene knyttet til eiendommen fra det avtalte overtakelsestidspunktet, selv om den faktiske overtakelsen blir forsinket.

Formålet med bestemmelsen

Formålet med § 2-5 er å skape en klar og rettferdig fordeling av økonomiske rettigheter og plikter mellom selger og kjøper i perioden mellom avtaleinngåelse og overtakelse. Bestemmelsen bidrar til å unngå tvister og usikkerhet om hvem som skal ha nytte av eventuell avkastning og hvem som er ansvarlig for løpende utgifter.

Praktiske eksempler

Eksempel 1: Kari selger en leilighet til Ola. Overtakelsesdatoen er satt til 1. juli. Kari mottar husleie for juni måned. I henhold til § 2-5 har Kari rett på denne leieinntekten. Fra og med 1. juli er det Ola som har rett på eventuelle leieinntekter og som er ansvarlig for felleskostnader og andre utgifter knyttet til leiligheten.

Eksempel 2: Per selger en landbrukseiendom til Lise. Overtakelsesdatoen er satt til 1. september. Per høster inn avlingen i august. I henhold til § 2-5 har Per rett på inntektene fra avlingen.

Eksempel 3: Hans selger en bolig til Grete. Overtakelsesdatoen er satt til 1. november. Grete forsinker overtakelsen med en uke på grunn av problemer med finansieringen. I denne perioden pådrar Hans ekstra kostnader til oppvarming. I henhold til unntaksbestemmelsen i § 2-5 kan det argumenteres for at Grete bør dekke disse ekstra kostnadene.

Forholdet til avtalefrihet

§ 2-5 er i utgangspunktet deklaratorisk, det vil si at den kan fravikes ved avtale mellom partene. Kjøper og selger kan dermed avtale en annen fordeling av avkastning og kostnader enn det som følger av loven. Det er imidlertid viktig å merke seg at avtalefriheten kan være begrenset i forbrukerkjøp, særlig ved salg av ny bolig fra en næringsdrivende selger.

Forholdet til andre lovbestemmelser

§ 2-5 må sees i sammenheng med andre bestemmelser i avhendingsloven, for eksempel § 2-6 om fordeling av salgsomkostninger.

Konklusjon

Avhendingsloven § 2-5 er en sentral bestemmelse som regulerer fordelingen av avkastning og kostnader ved eiendomsoverdragelser. Den sikrer en klar og rettferdig fordeling mellom selger og kjøper frem til overtakelsesdatoen. Det er viktig for begge parter å være klar over bestemmelsens innhold og konsekvenser.