Å oppdage at drømmeboligen er mindre enn lovet kan være en skuffende opplevelse. Men fortvil ikke! Avhendingsloven gir deg som kjøper rettigheter dersom arealet avviker vesentlig fra det som ble oppgitt. Denne artikkelen gir deg en oversikt over dine muligheter for å kreve prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.
Innledning: Areal – mer enn bare kvadratmeter
Boligens areal er en viktig faktor for de fleste kjøpere. Det påvirker ikke bare prisen, men
også boligens funksjonalitet og bruksmuligheter. Å oppdage at arealet er mindre enn
oppgitt kan derfor være en stor skuffelse. Men hva kan du gjøre i en slik situasjon?
Denne artikkelen gir deg en oversikt over dine rettigheter som kjøper dersom det viser seg
at boligens areal er mindre enn oppgitt. Vi vil se nærmere på når arealavvik utgjør en
mangel, og hvilke krav du kan stille til selger.
Avhendingsloven: Ditt vern mot feilaktige opplysninger
Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av fast eiendom i Norge, og skal sikre en
balansert fordeling av risiko mellom kjøper og selger. Loven gir et sterkt vern for
forbrukeren, og slår fast at selger har et ansvar for å gi riktige opplysninger om
boligen.
Arealavvik som mangel: Når størrelsen teller
Et arealavvik kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven dersom:
-
Arealet er vesentlig mindre enn oppgitt: Avviket må ha en viss størrelse for å
være en mangel. -
Opplysningene har virket inn på avtalen: Det må være sannsynlig at kjøperen
ikke ville ha kjøpt boligen, eller ville ha betalt en lavere pris, dersom det riktige
arealet var kjent.
Vurderingstemaer:
Om et arealavvik er vesentlig, beror på en konkret vurdering av alle relevante
omstendigheter. Rettspraksis har etablert en rekke momenter som kan være relevante i
denne vurderingen:
-
Størrelsen på avviket: Jo større avviket er, desto mer sannsynlig er det at det
utgjør en mangel. -
Boligens type og pris: Avvik i areal vil lettere anses som vesentlig for
mindre boliger, og for boliger med høy kvadratmeterpris. -
Formålet med kjøpet: Dersom kjøperen har spesielle behov for et visst areal,
vil avvik lettere anses som vesentlig. -
Hvordan arealet er oppgitt: Dersom arealet er oppgitt som nøyaktig, vil
avvik lettere anses som vesentlig enn dersom det er oppgitt som «cirka».
Eksempel: Du kjøper en leilighet på 50 kvadratmeter, og det viser seg at den
faktiske størrelsen er 47 kvadratmeter. Avviket på 3 kvadratmeter vil normalt ikke anses
som vesentlig. Men dersom du kjøper en leilighet på 30 kvadratmeter, og det viser seg at
den faktiske størrelsen er 27 kvadratmeter, vil avviket på 3 kvadratmeter lettere anses
som vesentlig.
Reklamasjon: Si ifra innen fristen!
Dersom du oppdager et arealavvik som du mener utgjør en mangel, må du reklamere over
mangelen til selger innen rimelig tid.
Frist for reklamasjon:
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget
arealavviket, jf. avhendingsloven § 4-19. Denne fristen kan aldri være kortere enn to
måneder fra det tidspunkt du oppdaget avviket. I tillegg har du en absolutt
reklamasjonsfrist på fem år etter at du overtok boligen.
Formkrav til reklamasjon:
Det stilles ingen formelle krav til reklamasjonen. Den kan gis muntlig eller skriftlig.
Det er imidlertid sterkt anbefalt å reklamere skriftlig, slik at du har
dokumentasjon for at du har reklamert. Reklamasjonen bør inneholde:
-
En beskrivelse av arealavviket.
-
Hva du krever: Prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.
-
Dokumentasjon: Vedlegg målebrev eller annen relevant dokumentasjon.
Krav ved arealavvik: Prisavslag, erstatning og heving
Dersom du har reklamert over et vesentlig arealavvik innen fristen, kan du ha krav på:
-
Prisavslag: Prisavslaget skal settes slik at forholdet mellom nedsatt og
avtalt pris svarer til forholdet mellom boligens verdi med riktig areal og med
oppgitt areal. -
Erstatning: Erstatning skal dekke det økonomiske tapet du har lidt som følge av
arealavviket. -
Heving: Heving innebærer at kjøpet går tilbake, og at du får tilbake
kjøpesummen mot å gi boligen tilbake til selger. Heving er bare aktuelt dersom
mangelen er vesentlig.
Ny sjablongregel for prisavslag:
I de tilfellene arealavviket gjelder boligens primærareal (P-rom), foreslår
departementet en ny sjablongregel for utmåling av prisavslag. Prisavslaget skal da
fastsettes forholdsmessig på grunnlag av kvadratmeterpriser for tilsvarende
eiendommer i samme område. Dette innebærer at det ikke skal tas hensyn til
verdireduksjonen for den konkrete boligen.
Håndtering av arealavvik: En steg-for-steg veiledning
Dersom du oppdager et arealavvik, bør du følge disse stegene:
-
Innhent dokumentasjon: Skaff et målebrev eller annen dokumentasjon som
bekrefter det riktige arealet. -
Kontakt selger: Informer selger om arealavviket og hva du krever.
-
Reklamasjon: Send en skriftlig reklamasjon til selger innen rimelig tid.
-
Forhandlinger: Forsøk å komme til enighet med selger om en løsning.
-
Juridisk bistand: Dersom du ikke kommer til enighet med selger, bør du
kontakte en advokat for å få bistand.
Oppsummering: Dine rettigheter ved feil arealopplysninger
Feil arealopplysninger kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven, og gi deg rett til
prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet. Det er viktig å reklamere over
mangelen innen rimelig tid, og å søke juridisk bistand dersom du ikke kommer til
enighet med selger om en løsning.