Heving av boligkjøp ved skjulte feil: Komplett guide 2024

Innledning

Å oppdage skjulte feil ved boligen man nettopp har kjøpt kan være en svært ubehagelig opplevelse. Spørsmålet mange stiller seg er da: Kan jeg heve kjøpet på grunn av de skjulte feilene? I denne artikkelen ser vi nettopp på det – nemlig dine rettigheter og muligheter dersom du oppdager skjulte feil som er tilstrekkelig store ved en eiendom du nylig har ervervet deg. Denne artikkelen tar for seg heving av boligkjøp ved skjulte feil etter avhendingslova. Vi skal se på lovens bestemmelser, relevant rettspraksis, og gi deg praktiske råd for hvordan du bør gå frem. Merk at forbrukerkjøp og angrerett etter bustadoppføringslova og ved nyoppførte boliger ikke er et tema i denne artikkelen, med unntak av sammenligning av forbrukerens rettigheter der det foreligger en relevant problemstilling og behov for utdypning. Skjulte feil omfatter også de feil boligkjøper er, eller burde være, klar over, men som ikke har fremkommet av dokumenter, tilstandsvurderinger, markedsmateriell, egenerklæringer eller blitt gjort kjent for boligkjøper før avtale om handel er gjort. Skjulte feil er ofte mangelfulle forhold ved boligens konstruksjon og bygningsmasse, drenering, vann- og avløpssystemer, feil og skader ved det elektriske anlegget og feil eller ulovlig saksbehandling vedrørende godkjennelse av bygningsmassen. I norsk rett har man ingen reklamasjonsplikt. I stedet har man en nøytralitets- og deretter en tapsbegrensingsplikt, så jo lenger man utsetter å påberope seg mangler ved et boligkjøp eller heving jo vanskeligere blir det å få retten til å akseptere hevingskravet, og andre erstatningsmidler for å regulere tapet for partene vil vurderes.

Avhendingslova og skjulte feil

Avhendingslova § 4-13 regulerer kjøperens rett til å heve ved mangler. Her står det at kjøper kan heve dersom mangelen utgjør et “vesentlig avtalebrot”. For at en skjult feil skal gi grunnlag for heving, må den altså utgjøre et vesentlig avtalebrudd. Vurderingen av om det foreligger en skjult feil, er sammensatt, og beror på en rekke momenter:

Feilens art: Hva slags type feil dreier det seg om? Er det en feil som påvirker boligens brukbarhet, sikkerhet, eller verdi i vesentlig grad? Skjulte feil som for eksempel fukt- og råteskader i bærekonstruksjon eller våtrom, uoppdagede ulovlige bygningsmessige arbeider eller innredninger, og alvorlige feil ved det elektriske anlegget vil typisk lettere anses som vesentlige enn mindre alvorlige feil, men dette beror på en objektiv helhetsvurdering, og ikke absolutte krav.
Utbedringskostnad: Hvor mye vil det koste å utbedre feilen, sett i forhold til boligens kjøpesum? Dette omtales ofte som utbedringskostnad-metoden, og har ofte blitt vektlagt som et avgjørende moment ved domfellelse og hevingsspørsmål. Det har ofte vært en uskreven regel i eldre rettspraksis at kostnader på mellom 3-6 % utgjør en berettiget mangel, og i nyere tid har høyesterett sett hen til denne regelen. De seneste tiår er imidlertid en bredere rettsoppfatning akseptert, der skjulte feil og mangler kjøper burde vært klar over ved handelen er en større del av helhetsvurderingen jf. HR-2022-1228-A. I saker som kan medføre omkostninger opp mot ca. 35 % kan og har i visse tilfeller medført berettiget krav om heving. Hvilken relevans utbedringskostnader har i dagens rettsoppfatning beror på omstendighetene ved det enkelte tilfellet og partenes grad av skyld. Ved kjøp av eldre boliger og i tilfeller der forbehold og/eller forutsetninger for handelen foreligger må kjøper som regel påregne en større risiko for skjulte feil enn ved nye.
Kjennskap til feilen: Kjente selger til feilen, eller burde vedkommende ha kjent til den? Har selger handlet i strid med opplysningsplikten i avhendingslova §§ 3-7 og 3-8? Har selger bevisst holdt tilbake informasjon, gitt feilaktig informasjon og villedende fremstilling eller utvist uaktsomhet? Var takstmann tilstrekkelig nøye i sin vurdering og hvem av partene kan holdes til ansvar i tilknytning til de skjulte feilene, kan vurderes med bakgrunn i avgjørelser og bevis i relasjon til HR-2022-1228-A.
Tid: Når ble feilen oppdaget og hvor raskt ble selger informert og reklamasjon gjort gjeldende, med forbehold om bestemmelsene om berettiget forsinkelse i avhl. § 4-4 og i medhold av reglene for rimelig tid? Ved vurdering av om en reklamasjon har kommet i rett tid vektlegger domstolene ofte både partenes aktsomhet, forsinkelsens art, uaktsomhet og skyld jf. avhl. §§ 3-10 og 4-19. Det understrekes i avhl. § 4-19 (2) at kjøper aldri kan anses for å ha reklamert for seint om vedkommende har reklamert innen 3 måneder etter han ble kjent med feilen eller mangelen.
“Som den er”-forbehold: Mange boliger selges “som den er”. Dette begrenser selgers ansvar, men fritar ikke selger fullstendig ved skjulte feil. Igjen vil en helhetsvurdering avgjøre. Skjulte feil ved en eiendom omfatter alle mangelfulle forhold, uansett art, omfang og årsak. Det vesentlige er som nevnt tidligere om og i hvilken grad selger burde vært kjent med dem, og om de utgjør en betydelig svikt i partenes informasjonsplikt.

Spesielt om skjulte feil selger kjente eller måtte kjenne til
Et viktig poeng er at selger har en opplysningsplikt etter avhendingslova. Dette innebærer at selger plikter å opplyse om alle kjente, vesentlige forhold ved boligen som kjøper hadde grunn til å regne med å få, men aldri mottok før handelen fant sted. En særskilt plikt for selger gjelder korrigeringer av feilaktige eller mangelfulle opplysninger gitt i forbindelse med salg og markedsføring og/eller uriktige opplysninger, som kan ha hatt innvirkning på handelen og dens betingelser.

Avhendingslova § 3-7: Selger plikter å opplyse om alle skjulte feil han kjente eller måtte kjenne til, forutsatt at unnlatelsen av å gi opplysninger antas å ha virket inn på avtalen.
Avhendingslova § 3-8: Eiendommen har også en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger som selger har gitt i markedsføring, tilstandsrapport eller på annen måte, og som antas å ha virket inn på avtalen. Dette gjelder likevel ikke hvis opplysningene er rettet på en tydelig måte før avtaleinngåelse.
I begge disse tilfellene vil det sentrale ofte være hva selger kjente til, og hva vedkommende burde kjent til, samt innvirkningen på handelen av eventuell svikt, forbehold eller uriktig eller ufullstendige opplysninger fra selger eller megler, se Rt-2002-696 for eksempel. Det er også av betydning for omfanget av ansvaret selger har i hvilken grad og omfang de uriktige opplysningene kan utbedres og/eller rettes opp før endelig avtale om handel finner sted. Her følger det av både langvarig rettspraksis, lovtekst og teori at korrigering og retting av eventuelle mangler ved markedsføringen, enten det er i salgsprospekt, egenerklæringer og/eller tilstandsrapporter bør korrigeres eller endres umiddelbart av selger. De fleste saker vil imidlertid være basert på en konkret helhetsvurdering. Uriktige opplysninger, selv i markedsføring, som blir avdekket, kan bli tillagt mindre vekt i en mangels vurdering, spesielt i tilfeller der disse ikke anses for å ha innvirket i særlig grad på handelen jf. Rt-2003-612 og Rt-2002-696. Dette taler også for en forsiktig tilnærming av domstoler og Høyesterett til å gi erstatningsansvar i tilfeller der kjøper ikke har overholdt sine plikter til å undersøke boligen i rimelig grad. Kjøper kan imidlertid ofte ikke forventes å ha en bygningskyndigs viten, med mindre spesifikke forhold, avtaler og omstendigheter ved salget skulle tilsi det, for eksempel ved eldre, slitte og billige objekter. Ved undersøkelse og mistanke om mangler ved eiendommen er kjøpers opplysningsplikt alltid utslagsgivende jf. Rt-2002-1155. I de fleste boligsalg vil megler eller den som står for salg og markedsføring på vegne av selger alltid bære en særskilt og utvidet aktsomhetsplikt for å påse at opplysninger, opplysningsplikt og at markedsføringen samsvarer. Dersom feil i denne sammenheng avdekkes, uansett om feilen gjelder økonomiske forhold, bygningsmessige, tekniske, offentlige vedtak, godkjenninger, attester eller lignende skal det alltid foreligge en aktsomhets- og opplysningsplikt for selger. Opplysningsplikten omfatter også tredjepart jf. HR-2022-1228-A.

Hva med utbedring, prisavslag og andre alternativer?

Ofte vil utbedring av mangelen, eller et prisavslag som kompenserer for verdireduksjonen, være den beste løsningen. Men, hvis den skjulte feilen er alvorlig nok, og de øvrige vilkårene er oppfylt, kan heving være et alternativ. Det er verdt å merke seg at selger normalt har en utbedringsrett etter avhendingslova. Dette betyr at selger kan tilby seg å utbedre feilen i stedet for at kjøpet heves, men må da som regel gjøre det innenfor en gitt tidsperiode eller frist for å imøtekomme mangelskrav, skjulte feil og mangler fra kjøpers side, men domstoler kan ikke uten videre godta selgers ønske om å tilby utbedring i alle saker. Hvorvidt utbedring kan eller skal tilbys i stedet for heving beror som nevnt på flere forhold. For det første er kostnader for utbedring og rettens vurdering av betydning for selgers og kjøpers kostnader vesentlige momenter, samt forutsetning om rask utbedringstid. I tillegg må kjøpers rett til heving av kjøpet og mangels vurderinger vurderes opp mot utbedring jf. HR-2010-967-A og Rt-1998-774. Selger kan ikke uten videre velge mellom retting, utbedring eller heving, ifølge nyere rettspraksis. Ved heving av boligkjøp står kjøpers rett til heving overfor utbedring av mangel og tilsvarende rett til prisavslag jf. Rt-2006-999. Risiko, omkostninger, skade og forsinkelser og tidsbruken selger legger til grunn i relasjon til feilen skal også ha lite å si sammenlignet med retten til heving av kjøp og salg jf. Rt-1998-1510 og Rt-2006-1076. Forbrukerhensynet og kjøpers øvrige interesser må veie tungt ved saker om heving og boligsalg og/eller kjøp. Dette ble klargjort av Høyesterett i en avgjørelse fra 2006 i Rt-2006-999, som tydeliggjorde at prisavslag og tilsvarende kompensasjon eller utbedring er et subsidiært krav som aldri kan utelukke kjøpers rett til å heve et boligkjøp som er mangelfullt jf. avhl. § 4-12 og tilstøtende bestemmelser i samme lov.

Sentrale høyesterettsdommer om heving ved skjulte feil

Flere høyesterettsdommer belyser problemstillingen om heving ved skjulte feil. Her er noen av de mest sentrale:

Rt-1998-1510: Høyesterett la til grunn en tommelfingerregel om at utbedringskostnader på 3-6 % av kjøpesummen talte for at et prisavslag normalt er mer egnet enn heving, men presiserer også at mangelskrav alltid må bero på en helhetsvurdering. I denne dommen legger Høyesterett vekt på at domstolen kan gi prisavslag, og presiserte at denne tilnærmingen ikke kan gjelde alle forhold ukritisk, men av nyere dommer kan ikke selger automatisk gi erstatning eller prisavslag for å unngå at kjøper hever avtalen jf. Rt-2006-999. Utbedring er dermed ikke lenger et ensidig og tilstrekkelig rettsmiddel fra selgers side i tilfeller om heving og skjulte feil og mangler jf. avhl. § 4-12 og HR-2015-1543-A.
Rt. 1999 s. 408 I denne saken hadde kjøper fremsatt for sent krav om heving og dermed var reklamasjonskravet og hevingskravet foreldet i henhold til bestemmelser om rimelig tid. Seks år etter overtakelsen var for lenge, og kjøper hadde i denne saken bodd for lenge i boligen, hvilket medførte at fristen for heving var utløpt. Dette setter en foreldelsesfrist på rundt 5 år i saker om bolig og heving og krav i den sammenheng.
Rt-2010-710 (HR-2010-967-A): En kjellerleilighet ble solgt som godkjent for beboelse, men det viste seg at den manglet nødvendige tillatelser. Selger ble ansett å være nærmest til å bære risikoen, og kjøper fikk medhold i heving, selv om kostnaden for utbedring “bare” utgjorde i underkant av 35% av kjøpesummen. Kjøpers ønske om en problemfri bolig var et moment som ble tillagt stor vekt. Det avgjørende her var skjulte feil og mangler selger burde kjent til og informert om. Svik, mangelfulle opplysninger og forsømmelser fra selgers side veier ofte tungt i nyere høyesterettspraksis og kan føre til at et hevingskrav anses berettiget. Her kan Rt-2010-710 sies å stadfeste dette prinsippet. Denne saken regnes som et prejudikat for senere domsavsigelser i saker som omhandler og omfatter svik og/eller feil og mangelfulle opplysninger fra selgers side, og/eller forsømmelse av å opplyse og avklare skjulte feil.
HR-2022-1228-A (Håkonshall): En takstmann ble holdt erstatningsansvarlig for ikke å ha avdekket mulige skjulte feil i Håkonshall. Selv om takstmannens oppdrag var begrenset, utviste han uaktsomhet ved ikke å undersøke nærmere da han avdekket indikasjoner på alvorlige feil. Selger har i praksis ansvar for feil og forsømmelser av tredjeparter vedkommende engasjerer i oppdrag knyttet til boligen og tilhørende handel. Denne dommen viser til aktsomhetsnormer ved skjulte feil i egenerklæringer og ved bygnings- og salgstakst. Her kan takstmann og selger holdes ansvarlige for skjulte feil de har oppdaget eller burde oppdaget i rimelig tid og omfang. Denne dommen kan sees i sammenheng med andre lignende dommer som omfatter og omhandler bygningskontrollør fra Rt-1984-829 og håndverkeres ansvar fra Rt-2011-1768.

Praktisk fremgangsmåte ved krav om heving på grunn av skjulte feil

Dokumentasjon: Sikre bevis for den skjulte feilen. Ta bilder, video, og innhent skriftlige uttalelser fra bygningssakkyndige eller andre relevante fagfolk, samt håndverkere som har utført oppdrag ved boligen både i forkant av og etter overtakelse jf. HR-2022-1228-A og Rt-2011-1768. Husk også å samle all relevant dokumentasjon fra avtaleinngåelse, prospekt, salgsmateriell og korrespondanse med megler/selger.
Reklamasjon: Reklamer skriftlig til selger så snart som mulig etter at du oppdaget feilen jf. avhl. §§ 3-10 og 4-19. Beskriv feilen, og informer om at du vurderer å heve kjøpet. Forhold deg til krav om “innen rimelig tid”, og angi spesifikt og så detaljert som mulig hvilke forhold og feil du anser som skjult, med forbehold om bestemmelsene om berettiget forsinkelse i avhl. § 4-4 og omstendighetene for feilen, selgers opptreden og tidsperspektiv jf. Rt-1999-408 og HR-2010-967-A. Det anbefales at du tar kontakt med en advokat, eller annen juridisk rådgiver i forbindelse med korrespondanse, spesielt ved heving, men også ellers ved reklamasjoner og tvister om boligsalg.
Dialog: Forsøk å komme til en minnelig løsning med selger, selv om det kan være utfordrende i saker om heving. Tilby gjerne både prisavslag, retting og utbedring for å imøtekomme selgers utbedringsrett, og ha et utgangspunkt for en fremforhandlet enighet. Heving som følge av vesentlig mislighold er en subsidiær rett kjøper har, sammenlignet med selgers begrensede rett til å utbedre mangelen med prisavslag, erstatning og lignende.
Juridisk bistand: Ta kontakt med en advokat som er spesialisert på eiendomsrett. En advokat kan vurdere saken din, bistå i dialogen med selger, og eventuelt fremme et formelt hevingskrav på dine vegne, samt innhente nødvendig dokumentasjon og uttalelser og avklaringer som kreves for å sannsynliggjøre dine krav for domstolen og forsvare din side i en rettslig tvist jf. avhl. § 7-4.
Hevingserklæring: Hvis vilkårene for heving er til stede, og selger ikke imøtekommer kravet, må du sende en skriftlig hevingserklæring. Erklæringen må angi at du hever, grunnlaget for hevingen og bør ta med en redegjørelse for nødvendige påløpte kostnader i forbindelse med handelen, samt spesifikasjon av tap kjøper har hatt som følge av feilen jf. avhl. § 7-1, 7-5 og 7-6. Her bør også eiendommens tilstand og eventuell verdi og verdiøkning eller -reduksjon redegjøres for av begge parter jf. avhl. §§ 7-5 og 7-6.

Hva skjer hvis hevingen gjennomføres?

Hvis hevingen gjennomføres, skal avtalen i utgangspunktet reverseres. Dette innebærer at:

Tilbakelevering: Kjøper skal levere boligen tilbake til selger, og bærer risiko, ansvar og kostnader ved en eventuell skade, med unntak av de tilfeller hvor skade skyldes mangelforhold eller andre forhold selger har ansvar for. Tilbakelevering skal i utgangspunktet gjøres så raskt som mulig, men uten at det er til urimelig ulempe for kjøper jf. avhl. § 7-5.
Tilbakebetaling: Selger skal betale tilbake kjøpesummen til kjøper. Her kan partene kreve kompensasjon for merutgifter, tap og renter jf. avhl. § 7-2. Kjøper skal betale selger et vederlag for bruksverdi og avkastning, mens selger skal betale renter for den tiden vedkommende har hatt salgssummen jf. avhl. §§ 4-5, 7-2, 7-5 og 7-6.
Tinglysning: Eventuelle heftelser i forbindelse med handelen skal reverseres.
Fordeling av utgifter: Utgifter som har påløpt i forbindelse med handelen, for eksempel til forsikring og kommunale avgifter, må fordeles mellom partene.
Erstatning: I noen tilfeller kan kjøper kreve erstatning for økonomisk tap som følge av den skjulte feilen, forutsatt at tap, skader, ansvar og omfang kan fastslås noenlunde eksakt jf. avhl. § 7-1. Her vil erstatningssum avklares og eventuelt justeres i tråd med gjeldende erstatningsregler og hva partene har utbedret, rettet, oppgradert og justert ved eiendommen etter salget fant sted jf. avhl. §§ 7-5 og 7-6.

Konklusjon

Å heve et boligkjøp på grunn av skjulte feil er en krevende prosess, men det er mulig dersom feilen utgjør et vesentlig avtalebrudd. Avhendingslova stiller strenge krav til selgers opplysningsplikt, og gir kjøper utvidede rettigheter ved skjulte feil. Det er avgjørende å dokumentere feilen grundig, reklamere raskt og søke juridisk bistand. Husk at heving er den mest inngripende sanksjonen, og at domstolene vil foreta en helhetsvurdering av alle momentene i saken. Nyere høyesterettspraksis kan oppsummeres dithen at kjøpers rett til heving ved skjulte feil står sterkt i Norge i dag, og at selgers svikt i opplysningsplikten ofte tillegges avgjørende vekt. I tillegg kan selgers rett til erstatning, prisavslag og retting av mangler anses som subsidiære rettsmidler i saker som gjelder skjulte feil, mangler og heving av boligkjøp.

Ansvarsfraskrivelse: Denne artikkelen gir en generell oversikt over rettsstillingen, og erstatter ikke juridisk rådgivning i enkeltsaker. Forfatteren fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle feil eller unøyaktigheter. For en konkret vurdering av din sak, ta kontakt med en spesialisert advokat innen eiendomsrett.