Innledning
Avhendingsloven § 1-2 regulerer adgangen til å fravike lovens bestemmelser ved avtale. Bestemmelsen etablerer et viktig skille mellom alminnelige avtaler og forbrukerkjøp, og oppstiller ufravikelige regler for sistnevnte kategori. Denne artikkelen vil foreta en grundig analyse av avhl. § 1-2, med fokus på bestemmelsens innhold, formål og praktiske betydning.
Ordlyden i § 1-2: En Trinnvis Gjennomgang
Hovedregelen om Avtalefrihet – Paragraf 1-2 Første Ledd
Paragraf 1-2 første ledd fastslår hovedregelen om at loven kan fravikes ved avtale, “når ikkje anna er særskilt sagt i lova”. Dette prinsippet om avtalefrihet er et grunnleggende prinsipp i norsk kontraktsrett.
Unntak fra Hovedregelen: Ufravikelige Bestemmelser
Formuleringen “når ikkje anna er særskilt sagt” innebærer at lovgiver i enkelte bestemmelser kan ha fastsatt at disse er ufravikelige, det vil si at de ikke kan fravikes ved avtale. I slike tilfeller går lovens ordlyd foran avtalefriheten.
Begrensninger i Avtalefriheten ved Forbrukarkjøp – Paragraf 1-2 Andre Ledd
Paragraf 1-2 andre ledd oppstiller viktige begrensninger i avtalefriheten ved forbrukerkjøp. Bestemmelsen skiller mellom to typer forbrukerkjøp:
Nyoppført Eierbolig: Det Strengeste Vernet
Ved forbrukerkjøp av nyoppført eierbolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletiden, kan loven ikke fravikes til ugunst for kjøperen dersom selgeren har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Dette er det strengeste vernet som gis i bestemmelsen.
Vilkårene for Anvendelse av Det Strengeste Vernet
For at denne regelen skal gjelde, må følgende vilkår være oppfylt:
- Kjøperen må være en forbruker (se definisjon i tredje ledd).
- Det må gjelde en nyoppført eierbolig.
- Boligen må ikke ha vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletiden.
- Selgeren må ha handlet som ledd i næringsvirksomhet.
Andre Forbrukarkjøp: Begrenset Ufravikelighet
Ved andre forbrukerkjøp kan en rekke spesifikt angitte bestemmelser i loven ikke fravikes til ugunst for kjøperen. Dette gjelder følgende bestemmelser:
- § 1-1a andre ledd (opplysningsplikt om kontantvederlag, fellesgjeld m.m. ved salg av borettslagsandel)
- § 1-3 (definisjoner)
- § 2-6 første ledd tredje punktum (overtakelse ved forbrukerkjøp)
- § 3-3 (arealsvikt)
- §§ 3-7 til 3-10 (opplysningsplikt)
- §§ 4-1 til 4-19 (virkningene av at det foreligger mangel)
- §§ 6-1 til 6-3 (tilbakeholdsrett, krav på forsinkelsesrenter m.m. ved selgerens mislighold)
- §§ 7-1 til 7-3 (tilbakeholdsrett, krav på forsinkelsesrenter m.m. ved kjøperens mislighold)
Definisjonen av Forbrukarkjøp – Paragraf 1-2 Tredje Ledd
Paragraf 1-2 tredje ledd definerer “forbrukarkjøp” som “kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd”.
Hvem er Fysisk Person?
Dette innebærer at juridiske personer, som for eksempel aksjeselskaper eller stiftelser, ikke kan være forbrukere i lovens forstand.
Vilkåret om Ikke Hovedsakelig Næringsvirksomhet
Kjøperen må ikke hovedsakelig handle som ledd i næringsvirksomhet. Dette innebærer at personer som kjøper eiendom som et ledd i sin næringsvirksomhet, for eksempel for utleie, ikke vil anses som forbrukere. Vurderingstemaet er om den private interessen er mer fremtredende enn næringsinteressen.
Formålet med § 1-2: En Balansert Regulering
Avtalefrihetens Plass
Formålet med § 1-2 er å balansere hensynet til avtalefrihet med behovet for å beskytte forbrukere i eiendomshandler. Avtalefrihet er et grunnleggende prinsipp som gir partene mulighet til å tilpasse avtalen til sine spesifikke behov.
Forbrukervernet som Skranke
Samtidig anerkjenner lovgiver at forbrukere ofte har en svakere stilling enn profesjonelle selgere, og at det derfor er behov for å beskytte dem mot urimelige avtalevilkår. De ufravikelige reglene i § 1-2 andre ledd skal sikre at forbrukere har et minimumsvern i eiendomshandler.
Virkeområdet til § 1-2: Anvendelsesområdet for Reglene om Ufravikelighet
Begrenset til Forbrukarkjøp
Reglene om ufravikelighet i § 1-2 andre ledd gjelder kun ved forbrukerkjøp, slik dette er definert i tredje ledd. I andre typer avtaler gjelder hovedregelen om avtalefrihet i første ledd.
Kun Ugunstige Avvik for Kjøper
Reglene om ufravikelighet gjelder kun for avtalevilkår som fraviker loven til ugunst for kjøperen. Avtalevilkår som er mer gunstige for kjøperen enn lovens bestemmelser, vil fortsatt være gyldige.
Unntak fra § 1-2: Fravikelighet i Særskilte Tilfeller
Spesifiserte Unntak i Loven
Selv om en bestemmelse er ufravikelig etter § 1-2 andre ledd, kan det tenkes at den enkelte bestemmelse inneholder særskilte unntak som tillater fravikelse i visse tilfeller.
Avtale om Strengere Ansvar for Selger
Det er også antatt at partene kan avtale et strengere ansvar for selgeren enn det som følger av loven, selv om dette i praksis sjelden vil være aktuelt.